Immaginate di possedere tre appartamenti acquistati negli anni come investimento. Per anni li avete affittati su Airbnb, applicando la cedolare secca al 21% e dichiarando redditi fondiari nel 730. Poi arriva un accertamento dell'Agenzia delle Entrate che vi contesta l'esercizio di un'attività commerciale non dichiarata, con recupero di IRPEF ordinaria, IVA e sanzioni. Non è uno scenario ipotetico: è la casistica che, con cadenza crescente, approda oggi davanti ai giudici tributari italiani. E il quadro normativo e giurisprudenziale degli ultimi mesi lo rende ancora più insidioso.
La nuova soglia e la presunzione di imprenditorialità
La disciplina fiscale delle locazioni brevi è contenuta nell'articolo 4 del D.L. n. 50/2017, e riguarda contratti di locazione di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni, con possibilità di applicare la cedolare secca. Per anni la soglia oltre la quale scattava la presunzione di imprenditorialità era fissata a quattro appartamenti per periodo d'imposta. Con la Legge di Bilancio per il 2026 (L. n. 199/2025) — agganciata alla manovra finanziaria e in vigore dal 1° gennaio 2026 — tale soglia è stata ulteriormente ridotta a soli due appartamenti.
Il meccanismo opera come presunzione relativa: chi destina alla locazione breve più di due unità immobiliari nel medesimo periodo d'imposta è presunto imprenditore commerciale, con tutte le conseguenze che ne derivano sul piano fiscale e amministrativo. Questo significa che i redditi prodotti non sono più qualificabili come redditi fondiari ma come redditi d'impresa, con esclusione della cedolare secca e applicazione delle aliquote IRPEF progressive, oltre all'obbligo di tenuta delle scritture contabili e, in molti casi, di iscrizione al Registro Imprese.
La norma si applica esclusivamente ai contratti che abbiano i requisiti dell'affitto breve: durata non superiore a 30 giorni, assenza di servizi aggiuntivi, stipula da parte di persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa. Chi supera la durata dei 30 giorni cade invece nell'ambito della locazione turistica ordinaria, che resta esclusa dalla presunzione anche in presenza di più immobili, salvo che la gestione presenti elementi tipici dell'attività economica ai sensi dell'articolo 2082 del Codice civile.
La giurisprudenza oltre la soglia numerica: conta anche come si lavora
Il vero elemento di novità degli ultimi mesi non è solo normativo, ma giurisprudenziale. I giudici stanno andando oltre il criterio quantitativo del numero di unità immobiliari, valorizzando indicatori qualitativi e comportamentali che rendono meno prevedibile il confine tra reddito fondiario e reddito d'impresa.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze, con la sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, ha fornito chiarimenti di notevole portata. Il caso riguardava un contribuente che gestiva affitti tramite piattaforme telematiche, sostenendo la natura fondiaria dei redditi prodotti, mentre l'Agenzia delle Entrate contestava l'esercizio di una vera e propria attività commerciale con conseguente recupero di imposte e irrogazione di sanzioni. I giudici fiorentini hanno ritenuto che l'attività fosse imprenditoriale valorizzando elementi ulteriori rispetto al dato numerico: il numero elevato di prenotazioni ricevute ogni anno, la continuità pluriennale dell'attività, l'utilizzo stabile dei portali online e l'assenza di altri redditi principali del contribuente. Una lettura che amplia i criteri di riqualificazione e rende meno prevedibile il confine tra reddito fondiario e reddito d'impresa.
Sul fronte della dimensione condominiale degli affitti brevi, di grande rilevanza è l'ordinanza della Corte di Cassazione, Sezione II civile, 19 gennaio 2026, n. 1105. Il caso riguardava un condominio milanese che aveva chiesto di vietare l'attività di affitti brevi esercitata in alcune unità immobiliari, ritenendola contraria al regolamento condominiale. I giudici di merito avevano accolto la domanda, ritenendo che l'attività di locazione turistica violasse il decoro e la tranquillità dello stabile. La Cassazione ha però individuato un errore processuale decisivo: nel giudizio non erano stati coinvolti tutti i soggetti titolari del diritto reale sugli immobili interessati, poiché alcune unità erano utilizzate tramite contratti di leasing. La pronuncia ribadisce che le limitazioni alla proprietà devono essere precise, trasparenti e giuridicamente fondate, e che occorre coinvolgere nel processo tutti i soggetti che di quel diritto sono titolari. Non basta invocare il decoro o la tranquillità condominiale per comprimere un diritto reale.
Più di recente, anche il Tribunale di Milano ha tracciato una linea netta. Nel caso esaminato, l'attività era andata ben oltre la semplice concessione in godimento dell'appartamento: all'esterno dell'edificio era presente una targa con la dicitura "Apart Hotel", elemento ritenuto indicativo della volontà di presentare la struttura come una realtà alberghiera. Questa circostanza concreta — il branding alberghiero — ha fatto scattare la qualificazione come attività ricettiva organizzata, incompatibile con la destinazione residenziale dell'edificio. Ciò che conta, ribadisce la giurisprudenza, non è tanto la durata del singolo soggiorno, quanto le modalità concrete di utilizzo dell'immobile.
Il quadro che emerge da queste pronunce è quello della summum ius summa iniuria: applicare rigidamente solo il criterio numerico — due appartamenti sì, tre no — senza guardare alle modalità concrete di gestione rischia di produrre risultati ingiusti in entrambe le direzioni. Si può essere imprenditori de facto con due soli appartamenti gestiti intensivamente, e non esserlo con tre gestiti in modo sporadico. La giurisprudenza sta prendendo atto di questa complessità.
Come osservava Gustavo Zagrebelsky, il diritto non è mai solo norma scritta: è anche il modo in cui le regole vengono calate nel tessuto vivo delle relazioni sociali ed economiche. Nessuna formula numerica, per quanto precisa, può esaurire la varietà dei casi reali. È questo il limite strutturale di ogni soglia quantitativa: stabilisce certezza, ma non sempre giustizia.
Il Regolamento UE 2024/1028 e la nuova sorveglianza digitale
A complicare ulteriormente il quadro è l'entrata in vigore, dal 20 maggio 2026, del Regolamento (UE) 2024/1028. Trattandosi di un regolamento europeo — e non di una direttiva — non ha richiesto recepimento nazionale: gli obblighi per le piattaforme di intermediazione per gli affitti brevi sono direttamente applicabili in tutti gli Stati membri. In Italia il Ministero del Turismo è l'autorità competente a ricevere i dati attraverso la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR).
Il punto operativo più rilevante per i locatori riguarda la trasmissione mensile automatizzata dei dati: ogni piattaforma è tenuta a comunicare alle autorità nazionali le prenotazioni effettuate, con tanto di identificazione dell'immobile tramite il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questo significa che ogni locazione breve effettuata tramite Airbnb, Booking o qualunque altro portale lascia ora una traccia mensile presso il Ministero del Turismo. Incrociare questi dati con le dichiarazioni fiscali dei contribuenti è, tecnicamente, un'operazione semplice.
Per i locatori italiani che rispettano già gli obblighi previsti dalla normativa nazionale — CIN esposto all'esterno dello stabile e in tutti gli annunci, Banca Dati aggiornata — il nuovo regolamento non introduce adempimenti aggiuntivi diretti. Chi non è in regola, invece, rischia sia la sospensione dell'annuncio dalla piattaforma sia le sanzioni già previste dalla normativa nazionale, che vanno da 500 a 8.000 euro a seconda della violazione.
Cosa fare concretamente: una mappa degli adempimenti
A fronte di questo quadro normativo e giurisprudenziale in rapida evoluzione, è possibile delineare una mappa degli adempimenti essenziali per chi affitta in forma non imprenditoriale.
Il primo passo è verificare il numero di unità immobiliari che si destinano alla locazione breve nel corso dell'anno solare. Se si rimane entro il limite di due appartamenti, si può mantenere il regime della cedolare secca (con aliquota al 26% per gli immobili oltre il primo). Se si supera tale soglia, la presunzione di imprenditorialità diventa operativa e occorre rivalutare l'intera struttura dell'attività.
Il secondo aspetto critico è il Codice Identificativo Nazionale. Dal 2 gennaio 2025 il CIN è obbligatorio per tutte le unità abitative destinate a locazioni brevi o turistiche e va esposto all'esterno dello stabile, riportato in ogni annuncio e comunicato agli intermediari. La mancata indicazione espone a sanzioni autonome, anche se il codice regionale preesistente è correttamente esposto: i due obblighi sono cumulativi, non alternativi.
Il terzo elemento da non trascurare è la sicurezza dell'immobile. Per tutte le unità, incluse quelle in locazione non imprenditoriale, è obbligatoria la dotazione di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti, oltre che di estintori portatili a norma. Molti proprietari ignorano questo obbligo, che si applica indipendentemente dal numero di appartamenti gestiti e dal regime fiscale adottato.
Il quarto profilo attiene alla registrazione degli ospiti. Chiunque gestisca locazioni brevi è tenuto a comunicare i dati degli ospiti alla questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo. Questo obbligo prescinde dal regime fiscale e dal numero di immobili.
Chi oggi gestisce più di due appartamenti in regime di locazione breve e non ha ancora rivalutato la propria posizione si trova in una situazione di rischio concreto: rischio fiscale per l'applicazione della cedolare secca su redditi che l'Agenzia delle Entrate potrebbe riqualificare come redditi d'impresa, rischio sanzionatorio per la mancata SCIA al SUAP, e rischio di controllo incrociato grazie alla nuova trasmissione mensile di dati imposta alle piattaforme dal Regolamento UE. L'incrocio tra questi tre vettori rende la materia degli affitti brevi uno dei terreni più delicati dell'attuale fiscalità immobiliare, con conseguenze che possono estendersi su più annualità d'imposta.
Il tema, in definitiva, non riguarda solo chi gestisce molti appartamenti con spirito imprenditoriale. Riguarda anche il piccolo proprietario che ha acquistato un secondo immobile come integrazione al reddito e che, senza avvedersene, ha attraversato una soglia normativa nel corso degli anni. La consapevolezza preventiva del proprio status giuridico è la prima, indispensabile forma di tutela.
Redazione - Staff Studio Legale MP
