Immaginate un proprietario veronese che, dopo tre mesi di canoni insoluti, decide finalmente di agire. Affida l'incarico a un legale, viene notificato regolarmente l'atto di intimazione, e si prepara all'udienza di convalida. Senonché, qualche giorno prima dell'udienza stessa, l'inquilino versa spontaneamente una rata — non l'intero arretrato, solo una rata. Il proprietario, sollevato, incassa. Silenzio. Nessuna riserva scritta, nessuna comunicazione formale. Il giudice, alla successiva udienza, prende atto del pagamento parziale e la situazione si complica: la morosità "originaria" risulta parzialmente sanata, la procedura sommaria rischia di perdere la sua linearità, e il percorso verso il rilascio si allunga significativamente.
Questo scenario — tutt'altro che raro nei tribunali italiani, incluso quello di Verona — illustra con precisione un paradosso pratico: il locatore è, in molti casi, il principale artefice del rallentamento di una procedura che la legge ha costruito per essere rapida.
La struttura della procedura e dove si annidano le trappole
Lo sfratto per morosità è uno strumento processuale che consente al locatore di ottenere in tempi rapidi la restituzione dell'immobile e, spesso, anche il pagamento dei canoni scaduti. La procedura è disciplinata dagli articoli 657-669 del Codice di Procedura Civile e dagli articoli 5, 55 e 56 della Legge 27 luglio 1978, n. 392. Il quadro normativo di riferimento è chiaro, ma la sua applicazione pratica rivela una serie di criticità che si concentrano non tanto nella fase di opposizione dell'inquilino, quanto nelle scelte iniziali del locatore.
L'art. 5 della L. 392/1978 stabilisce che il mancato pagamento del canone o degli oneri accessori protratto per oltre venti giorni dalla scadenza costituisce motivo di risoluzione del contratto. Già qui si apre la prima insidia: se l'inquilino versa una parte del canone — ad esempio 400 euro su 800 — la morosità resta. La giurisprudenza è costante: il pagamento parziale non sana l'inadempimento. Il problema sorge quando il locatore, accettando quel pagamento parziale senza riserva espressa, invia al giudice un segnale ambiguo circa la persistenza della morosità. Il primo e più frequente errore è proprio accettare pagamenti parziali senza riserva. Se il locatore incassa anche una sola rata parziale senza esplicitamente riservarsi il diritto di proseguire con lo sfratto, il giudice potrebbe ritenere che vi sia stata una condotta incompatibile con la volontà di risolvere il contratto.
Un secondo errore frequente riguarda la fase preliminare alla notifica. Il contratto deve essere stato regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate: un contratto non registrato è nullo e non consente di agire per lo sfratto nelle forme ordinarie. Si tratta di un presupposto di procedibilità che, se trascurato, obbliga a ricominciare dall'inizio — con perdita di mesi e di canoni nel frattempo non percepiti.
Anche la fase successiva all'eventuale convalida nasconde un'insidia poco discussa. Sebbene il principio generale stabilisca che il locatore debba limitarsi alla prova del titolo costitutivo del rapporto e alla mera allegazione dell'inadempimento, mentre spetta al conduttore provare l'avvenuto pagamento, nella pratica si generano spesso dispute sulla regolarità dei pagamenti, sulla loro imputazione e sulla quantificazione degli importi dovuti. Questo significa che una contabilità imprecisa — canoni registrati in ritardo, ricevute mancanti, imputazioni contestate — può trasformare una procedura lineare in un terreno di scontro su dati numerici.
Il termine di grazia: strumento di tutela o fattore di incertezza?
L'istituto più discusso — e più frainteso — dell'intera procedura rimane il termine di grazia. Il termine di grazia è un istituto di natura eccezionale disciplinato dall'articolo 55 della Legge n. 392/1978, applicabile alle sole locazioni ad uso abitativo. Consiste in un rinvio della decisione concesso dal giudice per consentire all'inquilino di estinguere il proprio debito nei confronti del locatore. La concessione di questo termine sana gli effetti della morosità in sede giudiziale, determinando l'estinzione del procedimento di sfratto e la prosecuzione del contratto originario.
Il profilo che la maggior parte dei commentatori trascura è il seguente: il termine di grazia non è solo un rischio per il locatore in quanto tale, ma può diventare una variabile del tutto imprevedibile quando si intreccia con strumenti alternativi di composizione della lite. Su questo punto si è pronunciato di recente il Tribunale di Viterbo con la sentenza n. 216 dell'11 marzo 2026: il caso esaminato riguardava un'ipotesi in cui locatore e conduttore avevano avviato una procedura di mediazione civile proprio durante il termine concesso dal magistrato. In quella sede, era stato raggiunto un accordo transattivo che ridefiniva i tempi di pagamento della morosità, ma i pagamenti effettivi erano proseguiti oltre la scadenza fissata originariamente nell'ordinanza giudiziale di grazia. Il nocciolo della decisione del Tribunale di Viterbo risiede nella valorizzazione degli strumenti di mediazione e nell'applicazione dei fondamentali principi di buona fede contrattuale e di correttezza.
La decisione è degna di attenzione critica. Il Tribunale di Viterbo ha decretato che l'istituto dello sfratto per morosità e il termine di grazia non devono essere interpretati come gabbie procedurali insuperabili, ma vanno letti in chiave sinergica con i moderni strumenti di composizione della lite. Se vi è un comportamento collaborativo volto a sanare l'inadempimento e viene sottoscritto un verbale di accordo, la decadenza processuale viene superata dal nuovo assetto negoziale voluto dalle parti. Per il locatore che credeva di avere un titolo esecutivo ormai acquisito, questa interpretazione può rivelarsi una sorpresa sgradevole: la mediazione avviata durante il termine di grazia, pur con finalità collaborative, può paradossalmente rimettere in discussione la certezza del provvedimento di rilascio.
Va poi ricordata una distinzione cruciale spesso ignorata: lo sfratto per morosità nella sua veste di rito speciale (art. 658 c.p.c.) è escluso dall'obbligo di mediazione preventiva, perché è un procedimento sommario. La mediazione obbligatoria torna in gioco quando il procedimento si trasforma in giudizio ordinario, ad esempio in caso di opposizione dell'inquilino. Confondere i due piani — e procedere con la mediazione prima di intimare lo sfratto nella convinzione che sia obbligatoria — significa perdere tempo prezioso e, in alcuni casi, segnalare all'inquilino che il locatore non è deciso ad agire con immediatezza.
Sull'aspetto dei tempi reali, i dati più recenti disponibili confermano una fotografia ancora poco rassicurante a livello nazionale. L'ultima fonte ufficiale sui dati degli sfratti in Italia risale a settembre 2025, quando il Ministero dell'Interno ha pubblicato il consueto report annuale relativo all'anno 2024: dai tribunali erano state emesse 40.158 sentenze di sfratto, in aumento del 1,99% rispetto all'anno precedente. Le sentenze motivate da morosità risultavano essere 30.041. Un numero che fotografa un fenomeno strutturale, non emergenziale.
Sul fronte delle riforme, il Decreto Sicurezza convertito nella Legge 9 giugno 2025, n. 80 ha introdotto misure incisive per accelerare gli sfratti: le procedure sono state digitalizzate (notifiche via PEC, iscrizione a ruolo online) e soprattutto sono stati imposti termini stringenti — l'udienza per la convalida deve tenersi entro 30 giorni dalla richiesta e l'ufficiale giudiziario deve intervenire per lo sgombero entro 20 giorni dall'ordinanza. Sono termini ambiziosi, che tuttavia dipendono in modo determinante dal carico di lavoro del singolo tribunale e dalla collaborazione degli uffici esecutivi.
Per quanto riguarda gli orientamenti della Cassazione rilevanti nel contesto attuale, due pronunce meritano di essere richiamate per la loro incidenza pratica. La Corte di Cassazione, Sez. III, con ordinanza n. 24053 del 28 agosto 2025, ha stabilito che la presenza di minori o disabili tra gli occupanti non può di per sé bloccare lo sgombero, affermando che le problematiche sociali connesse all'emergenza abitativa non possono ricadere esclusivamente sul patrimonio del proprietario, il quale ha pieno titolo a rientrare nel possesso del suo bene. Con la sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025, le Sezioni Unite della Cassazione hanno invece risolto un annoso contrasto giurisprudenziale in materia di risarcimento da morosità: l'inquilino aveva smesso di pagare il canone e la locatrice aveva ottenuto lo sfratto; l'immobile fu liberato prima della naturale scadenza contrattuale. La Corte ha stabilito che il locatore ha diritto al risarcimento dei canoni persi fino a quando non riesce a riaffittare l'immobile, entro i limiti della durata residua del contratto.
Quest'ultima pronuncia apre uno scenario rilevante anche sul piano fiscale, aspetto quasi mai menzionato in sede di consulenza iniziale: la gestione fiscale dei canoni di locazione non percepiti di un immobile non favorisce il proprietario, che deve inserirli nella dichiarazione dei redditi anche quando l'inquilino è moroso. Riesce a smettere di pagarci le tasse sopra solo quando le parti recedono dal contratto o quando lo sfratto diventa effettivo. Questo crea una discrasia potenzialmente devastante: durante i mesi di attesa della procedura, il locatore paga imposte su canoni che non incassa. Il ritardo procedurale — spesso causato da errori propri del locatore come quelli illustrati — si trasforma dunque in un danno fiscale aggiuntivo, silenzioso e raramente quantificato.
Come ricordava Rudolf von Jhering — il giurista che meglio di tutti ha compreso la dimensione attiva del diritto — ogni diritto ignorato o mal esercitato è un diritto perduto: la legge non premia chi aspetta, ma chi agisce con metodo. Il principio trovava già espressione nel brocardo latino vigilantibus iura subveniunt: il diritto viene in soccorso di chi lo esercita con prontezza e attenzione, non di chi esita o commette errori di gestione.
In termini pratici, ciò si traduce in alcune regole operative irrinunciabili. Ogni pagamento ricevuto dall'inquilino nel corso del contenzioso — anche parziale, anche spontaneo — deve essere accompagnato da una riserva scritta e formale della volontà di proseguire con la procedura di sfratto. La diffida preventiva, inviata via raccomandata A/R o PEC prima ancora di conferire il mandato al legale, è uno strumento a costo quasi nullo che consolida la posizione processuale del locatore e ne rafforza la prova documentale. Il contratto di locazione deve essere registrato prima di compiere qualunque atto formale. E, soprattutto, la decisione di tentare la mediazione va assunta con consapevolezza delle implicazioni processuali, specialmente quando esiste già un termine di grazia concesso dal giudice.
Il vero rischio sottovalutato in questa materia non è l'opposizione dell'inquilino — che il giudice sa gestire con gli strumenti previsti dalla legge — ma la condotta imprecisa del locatore nelle fasi pre-giudiziali e nella gestione dei pagamenti intermedi. In un sistema che oggi offre strumenti più efficienti di un tempo, la differenza tra una procedura rapida e un contenzioso pluriennale risiede spesso nella cura con cui si costruisce il fascicolo prima ancora di entrare in aula.
Redazione - Staff Studio Legale MP
