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Quando il legislatore annuncia una riforma, la reazione più comune è quella di aspettare. Si aspetta il testo definitivo, si aspetta la promulgazione, si aspetta la circolare esplicativa. Nel frattempo, si continua a fare le cose come si è sempre fatto. È esattamente questo atteggiamento che, in materia di gestione degli insoluti condominiali, rischia di diventare il più costoso.
Il DDL Senato n. 1816, presentato il 24 febbraio 2026 dal sen. Paolo Tosato (Lega) e assegnato il 18 marzo 2026 alla Commissione Giustizia in sede redigente — con esame avviato il 21 aprile 2026 — non è un testo velleitario. Interviene su tre snodi precisi dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile: la sospensione dei servizi comuni al moroso, la responsabilità solidale dell'acquirente per le spese condominiali pregresse, la priorità dei crediti condominiali nelle procedure esecutive individuali. Tre modifiche che, se approvate, cambieranno radicalmente la logica con cui oggi si gestisce — o si misgestisce — la morosità condominiale.
Capire dove si sbaglia adesso, alla vigilia di questa riforma, non è un esercizio accademico. È una misura di prevenzione del danno.
Gli errori più frequenti nella gestione degli insoluti condominiali oggi
Il primo e più diffuso errore è la inerzia nella riscossione coattiva. L'art. 63, primo comma, disp. att. c.c. già prevede che l'amministratore possa agire in giudizio per la riscossione dei contributi senza autorizzazione assembleare, ottenendo decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo anche in pendenza di opposizione. Eppure molti condomini attendono mesi — talvolta anni — prima di attivare questa procedura. Il ritardo non è neutro: accumula interessi legali a carico del condominio, consolida posizioni debitorie più difficili da recuperare, e soprattutto crea un precedente che il moroso può invocare come tolleranza tacita.
La Corte di Cassazione, Sez. II civ., con ordinanza 28 gennaio 2026 n. 2112 (Pres. Manna, Rel. Scarpa), ha ribadito che l'amministratore che omette di attivarsi tempestivamente per il recupero dei crediti condominiali risponde personalmente dei danni causati al condominio per effetto di tale inerzia, potendo essere revocato anche in assenza di delibera assembleare quando la condotta sia manifestamente contraria agli interessi del condominio. Una lettura, questa, che anticipa e converge con lo spirito del DDL 1816: la morosità non è un problema del singolo condomino, è un problema del sistema che l'amministratore ha il dovere di aggredire.
Il secondo errore riguarda la mancata comunicazione all'acquirente e al notaio dello stato dei debiti pregressi. L'art. 63, quinto comma, disp. att. c.c. nella formulazione attuale prevede che l'amministratore sia tenuto a comunicare ai terzi acquirenti le spese non pagate nei due anni precedenti al trasferimento. Nella pratica, questa comunicazione avviene spesso in modo incompleto, tardiva o — nei condomini gestiti male — del tutto omessa. Con il DDL 1816 che prevede un obbligo notarile di attestazione e una responsabilità solidale dell'acquirente per le spese dell'anno corrente e dei due anni precedenti, ogni lacuna documentale di oggi diventerà una contestazione di domani: l'acquirente che si trova a rispondere di debiti che non conosceva tornerà a rivalersi sull'amministratore e sul venditore che non hanno adempiuto agli obblighi di disclosure.
Cass. civ., Sez. II, ord. 14 marzo 2026 n. 6847 (Pres. Giusti, Rel. Fortunato) ha confermato che la responsabilità solidale dell'acquirente per le spese condominiali pregresse — già nell'attuale formulazione — presuppone che l'alienante abbia omesso di comunicare l'esistenza dei debiti: in assenza di comunicazione formale e documentata, il condominio può agire indistintamente nei confronti di entrambi, ma l'acquirente conserva il diritto di regresso integrale verso il venditore inadempiente. Il DDL 1816, estendendo e precisando questa disciplina, renderà le carenze documentali ancora più costose.
Il terzo errore — il più sottovalutato — è quello relativo alla sospensione informale dei servizi. Molti regolamenti condominiali prevedono clausole che consentono la sospensione dell'accesso a determinati servizi (piscina, palestra, parcheggio coperto) in caso di morosità. Nella pratica, queste clausole vengono applicate in modo disomogeneo, spesso senza delibera, spesso senza preavviso formale, e talvolta su servizi che la giurisprudenza considera inscindibili dal diritto di proprietà. Il risultato è una doppia esposizione: da un lato il rischio di condanna al risarcimento per turbativa del godimento della proprietà, dall'altro la creazione di precedenti che complicano la posizione del condominio in sede esecutiva.
Il DDL 1816 prevede una sospensione dei servizi comuni dopo sei mesi di morosità, introducendo una soglia temporale precisa e — si può presumere — un procedimento formalizzato. Chi oggi applica la sospensione senza rispettare nemmeno i requisiti minimi di forma e sostanza si espone a contestazioni immediate e si priva della possibilità di invocare, domani, la nuova disciplina come terreno consolidato.
Cosa rischia chi compra un appartamento con debiti condominiali arretrati?
Questa domanda — reale, frequente, spesso mal risposta negli atti notarili — è destinata a diventare ancora più urgente con la riforma. Nell'assetto attuale, l'acquirente risponde solidalmente con il venditore delle spese condominiali relative all'anno in corso e a quello precedente. Con il DDL 1816, l'orizzonte temporale si allarga ai due anni precedenti e si aggiunge un obbligo di attestazione notarile: il notaio dovrà acquisire dall'amministratore la certificazione dello stato dei pagamenti e allegarla all'atto. Chi compra senza questa attestazione, o con un'attestazione lacunosa, si espone a dover rispondere di debiti che pensava di aver escluso.
L'errore che si commette oggi, dunque, non è solo dell'amministratore che non comunica: è anche dell'acquirente che non chiede, del notaio che non insiste, del venditore che non dichiara. Una catena di omissioni che il DDL 1816 intende spezzare ma che, fino all'entrata in vigore della riforma, continua a produrre contenzioso.
I condomini in regola devono pagare i debiti dei morosi?
Sì, e questa è la regola più scomoda del diritto condominiale. Il principio della responsabilità solidale dei condomini regolari per i debiti del moroso — sancito dall'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. — significa che il creditore del condominio (il fornitore, l'impresa di manutenzione, il professionista) può rivolgersi ai condomini in regola per riscuotere quanto non pagato dal moroso, salvo poi il regresso di questi ultimi nei confronti dell'inadempiente. Il DDL 1816 intende rafforzare la posizione del condominio nelle espropriazioni individuali, introducendo una priorità dei crediti condominiali: ma questo non elimina il rischio, per i condomini virtuosi, di dover anticipare somme che dovevano essere pagate da altri.
L'errore che si commette oggi è quello di non formalizzare adeguatamente questo regresso. I condomini che anticipano le quote del moroso spesso lo fanno senza alcun documento che attesti l'anticipazione, senza delibera che ne prenda atto, senza richiesta formale di restituzione. Quando poi si tenta il recupero — anche in via esecutiva — la carenza di documentazione rende tutto più difficile e costoso.
Come osservava Norberto Bobbio, il diritto non è solo norma: è procedura, è forma, è documentazione. Una norma sostanziale perfetta, applicata senza rispettare le forme, produce lo stesso risultato di nessuna norma.
Vigilantibus iura subveniunt: il diritto assiste chi è vigile. E vigilare, in materia condominiale, significa non aspettare che la riforma sia approvata per correggere le cattive prassi. Significa correggere adesso, così che quando la riforma entrerà in vigore — con la sua sospensione formale dei servizi, la sua responsabilità biennale dell'acquirente, la sua priorità esecutiva — il condominio si trovi già in una posizione di gestione ordinata e documentata.
Va segnalato, per completezza, che il DDL 1816 non è ancora legge: l'iter parlamentare è ancora in corso alla data di redazione di questo articolo e ogni valutazione tecnica deve tenere conto della possibilità di modifiche al testo. Analogamente, va ricordato che la proposta concorrente AC 2692 (Gardini, FdI) è stata ritirata il 14 febbraio 2026, lasciando al DDL 1816 il campo riformatore in questo specifico settore.
Il momento in cui si trova oggi chi gestisce un condominio — o chi ha in programma di acquistare un immobile in condominio — è quello della finestra di transizione: le regole vecchie ancora si applicano, le nuove si preannunciano. In questa finestra, gli errori non solo producono conseguenze immediate, ma rischiano di complicare enormemente la posizione del condominio nel momento in cui la riforma entrerà in vigore. Perché le cattive prassi sedimentate diventano precedenti difficili da contraddire.
Redazione - Staff Studio Legale MP
