Edilizia e PA · lettura 11 minuti
Hai ricevuto un'ordinanza di demolizione dal Comune di Verona o da un comune della provincia? Oppure un ordine di sospensione dei lavori, una sanzione pecuniaria o il diniego di una sanatoria? Sono atti con termini brevi. Dalla notifica hai 60 giorni per il ricorso al TAR del Veneto, o 120 per il ricorso straordinario. Per demolire l'ordinanza ti lascia 90 giorni: chi non ottempera rischia che l'immobile e l'area passino gratuitamente al Comune, oltre a una sanzione pecuniaria. Nello stesso periodo si può valutare la sanatoria, che il decreto «Salva Casa» ha in parte ampliato.
Questa pagina è pensata per proprietari, acquirenti di immobili con difformità, imprese e tecnici di Verona e del Veneto. Spiega cosa dice la legge, come si impugna l'atto, quando la sanatoria è possibile e cosa rischia chi ha comprato una casa non conforme. Lo scadenzario qui sotto calcola le date principali; per un primo esame gratuito puoi inviarci l'atto ricevuto, i titoli edilizi e la relazione del tecnico.
Avv. Marco Panato · Foro di Verona (n. 3130) · risposta di norma entro un giorno lavorativo
60 giorniPer notificare il ricorso al TAR del Veneto contro l'ordinanza, dalla notifica o dalla piena conoscenza dell'atto (artt. 29 e 41 c.p.a.).
120 giorniPer il ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, in alternativa al TAR (art. 9 d.P.R. 1199/1971).
90 giorniPer demolire dopo l'ingiunzione. Se non lo fai, opera e area sono acquisite gratuitamente al patrimonio del Comune (art. 31, c. 3, d.P.R. 380/2001).
45 giorniSe il Comune non risponde alla domanda di permesso in sanatoria per parziali difformità, si forma il silenzio-assenso (art. 36-bis, c. 6, d.P.R. 380/2001).
Cosa fare adesso
- Annota la data di notifica e conserva busta o relata: da lì decorrono 60 giorni per il TAR e 90 per demolire.
- Chiedi al tuo tecnico di verificare titoli edilizi, stato legittimo e tolleranze dell'immobile, prima di demolire o presentare sanatorie.
- Scrivi allo Studio per il primo esame gratuito: allega l'atto ricevuto, la relata di notifica, i titoli edilizi e le foto.
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Aggiornato al 04/10/2026
Scadenzario: ordinanza di demolizione e sanatoria
Scegli l'atto ricevuto e inserisci la data di notifica o, per le domande di sanatoria, la data di presentazione. Lo scadenzario mostra i termini principali previsti dalla legge, con la norma di riferimento. È un orientamento, non un parere: le date vanno verificate sull'atto e sulla relata di notifica.
Cosa ti offre un esame tempestivo dell'ordinanza
Un'ordinanza edilizia mette in moto più termini insieme. Esaminarla subito permette di scegliere con calma tra ricorso, sanatoria e demolizione spontanea. Ecco cosa facciamo concretamente per te.
Termini sotto controlloCalcoliamo dalla relata di notifica le scadenze per il ricorso, per demolire e per la sanatoria, tenendo conto della sospensione feriale dove si applica.artt. 29 e 54 c.p.a.; art. 31 d.P.R. 380/2001
Verifica dei vizi dell'attoControlliamo qualificazione dell'opera, organo che ha firmato, destinatari, area da acquisire e notifica, insieme al tuo tecnico.artt. 31, 33 e 34 d.P.R. 380/2001
Sanatoria e tolleranze valutate primaVerifichiamo con il tecnico se l'opera rientra nelle tolleranze o può accedere all'accertamento di conformità, ordinario o semplificato.artt. 34-bis, 36 e 36-bis d.P.R. 380/2001
Sospensiva quando serveSe il termine per demolire corre e il danno sarebbe grave e irreparabile, chiediamo al TAR del Veneto una misura cautelare.art. 55 c.p.a.
Nessun ricorso o sanatoria garantisce un risultato: l'esito dipende dai titoli edilizi, dallo stato dei luoghi e dalle decisioni del Comune e del giudice. Il primo esame del caso serve a capire quali strade sono davvero disponibili.
Novità e date da ricordare
09/04/2026Il Consiglio di Stato (sent. n. 2860) ha chiarito che il silenzio-assenso dell'art. 36-bis non si forma su una domanda di sanatoria ambigua, che richiama insieme norme diverse: serve un'istanza chiara e completa.
Ordinanza di demolizione: cosa prevede la legge e cosa succede dopo 90 giorni
Quando il Comune accerta opere realizzate senza permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso di demolirle. Nell'ordinanza indica anche l'area che sarà acquisita se l'ordine non viene eseguito (art. 31 d.P.R. 380/2001).
- 90 giorni per demolire. Se non provvedi, il bene, l'area di sedime e quella necessaria per opere analoghe passano gratuitamente al patrimonio del Comune, fino a dieci volte la superficie utile abusiva. Il Comune può prorogare il termine fino a 240 giorni per gravi esigenze di salute dei residenti o situazioni di grave disagio socio-economico.
- Dopo la scadenza. L'accertamento dell'inottemperanza, notificato all'interessato, consente al Comune di immettersi nel possesso e di trascrivere l'acquisizione. Si aggiunge una sanzione da 2.000 a 20.000 euro, sempre nel massimo nelle aree vincolate indicate dall'art. 27; le regioni possono aumentarla.
- Abusi datati. Il tempo trascorso non sana l'abuso. Per l'Adunanza plenaria del Consiglio di Stato (sent. n. 9 del 17 ottobre 2017) l'ordinanza di demolizione di un'opera mai autorizzata non richiede motivazione sull'interesse pubblico, anche se arriva dopo molti anni e colpisce un proprietario che non ha commesso l'abuso.
Non tutti gli abusi portano alla demolizione obbligatoria. Per ristrutturazioni senza titolo e parziali difformità il Comune fissa un termine congruo per rimuovere le opere. Se la demolizione non è possibile senza danneggiare la parte regolare, applica invece una sanzione pecuniaria: è la cosiddetta fiscalizzazione, pari al triplo del costo di produzione della parte difforme per gli usi residenziali (artt. 33 e 34). Gli interventi realizzati senza SCIA o in difformità da essa sono puniti con una sanzione pari al triplo dell'aumento di valore dell'immobile, non inferiore a 1.032 euro (art. 37). Se i lavori sono in corso, il Comune ne ordina la sospensione e deve adottare i provvedimenti definitivi entro 45 giorni (art. 27).
Ricorso al TAR del Veneto contro l'ordinanza di demolizione
L'ordinanza di demolizione, il diniego di sanatoria e le sanzioni edilizie si impugnano davanti al TAR del Veneto, che ha sede a Venezia (Cannaregio 2277/78). Il ricorso va notificato al Comune e ad almeno un controinteressato entro 60 giorni dalla notifica o dalla piena conoscenza dell'atto, e poi depositato entro 30 giorni (artt. 29, 41 e 45 del codice del processo amministrativo).
- Sospensiva. Il ricorso da solo non ferma il termine di 90 giorni. Se l'esecuzione ti causerebbe un pregiudizio grave e irreparabile, si chiede al TAR una misura cautelare. Il collegio decide in camera di consiglio, non prima di 20 giorni dalla notifica e di 10 dal deposito (art. 55 c.p.a.). La domanda cautelare non beneficia della sospensione feriale di agosto (art. 54, c. 3).
- Ricorso straordinario. In alternativa al TAR si può proporre ricorso straordinario al Presidente della Repubblica entro 120 giorni, solo per motivi di legittimità. Decide il Presidente su parere del Consiglio di Stato. Il controinteressato può chiedere che la causa passi al giudice amministrativo (artt. 8-10 d.P.R. 1199/1971).
Le contestazioni più frequenti riguardano:
- la qualificazione dell'opera: un intervento in parziale difformità trattato come totale difformità, o un'opera di edilizia libera trattata come nuova costruzione;
- le tolleranze costruttive non considerate;
- l'organo che ha firmato l'atto: la legge attribuisce l'ordinanza al dirigente o al responsabile dell'ufficio comunale;
- l'area da acquisire, che va indicata nel provvedimento;
- la notifica, i destinatari e una domanda di sanatoria già presentata e non esaminata.
Il ricorso si costruisce insieme al tecnico che conosce l'immobile.
Sanatoria dopo il Salva Casa: accertamento di conformità e tolleranze
Il D.L. 29 maggio 2024, n. 69 («Salva Casa»), convertito dalla L. 24 luglio 2024, n. 105, ha distinto due percorsi di sanatoria.
- Abusi più gravi (art. 36). Per opere senza permesso o in totale difformità resta la doppia conformità: l'opera deve rispettare le regole urbanistiche ed edilizie sia del momento in cui è stata costruita sia di oggi. La domanda va presentata entro i 90 giorni dell'ordinanza e prima delle sanzioni. L'oblazione è pari al doppio del contributo di costruzione. Se il Comune tace per 60 giorni, la domanda si intende respinta e il silenzio va impugnato al TAR.
- Parziali difformità e variazioni essenziali (art. 36-bis). Basta la conformità urbanistica di oggi e il rispetto dei requisiti edilizi vigenti all'epoca dei lavori, attestati da un tecnico abilitato. Lo sportello unico può subordinare il rilascio a lavori di adeguamento, anche strutturali. Dopo 45 giorni di silenzio la domanda si intende accolta; per la SCIA in sanatoria il termine è di 30 giorni. Con vincolo paesaggistico serve il parere sulla compatibilità e i termini restano sospesi.
Il silenzio-assenso non scatta in ogni caso. Il Consiglio di Stato (sent. n. 2860 del 9 aprile 2026) ha escluso che si formi su una domanda che richiamava insieme gli artt. 36, 36-bis e 23-quater: la domanda deve essere chiara, completa e riferita a una precisa ipotesi di legge.
Tolleranze. Gli scostamenti fino al 2% delle misure del titolo non sono violazioni edilizie. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 la soglia cresce al diminuire della superficie dell'unità: dal 2% sopra i 500 mq fino al 6% sotto i 60 mq. Sono tolleranze anche piccole irregolarità esecutive, come muri interni e aperture interne in posizione diversa, se non violano le norme e non compromettono l'agibilità (art. 34-bis). Le dichiara il tecnico abilitato.
Caso ipotetico, a scopo illustrativo
Un esempio
Una coppia compra nel 2021 una villetta in provincia di Verona. Nel 2026 il Comune notifica un'ordinanza di demolizione per un portico chiuso a veranda, circa 25 metri quadrati, realizzato senza permesso dal proprietario precedente.
Il tecnico verifica che la veranda supera gli indici del piano sia all'epoca sia oggi: la sanatoria dell'art. 36 non è percorribile. Una diversa distribuzione dei muri interni rientra invece tra le tolleranze esecutive. I termini sono due: 60 giorni per il ricorso al TAR del Veneto e 90 per demolire. Si esamina se l'ordinanza qualifica correttamente l'opera e indica l'area da acquisire. Si valuta anche la demolizione spontanea della sola veranda, che evita acquisizione e sanzione, e un'azione verso il venditore. L'esito dipende dai documenti e dalle verifiche tecniche.
Hai comprato un immobile con difformità? Cosa rischi e cosa verificare
L'ordinanza di demolizione colpisce chi è proprietario oggi, anche se l'abuso l'ha commesso il venditore (art. 31, c. 2). Per questo, chi ha comprato una casa con difformità può trovarsi a dover demolire o sanare a proprie spese.
- Validità del rogito. Gli atti di vendita di edifici costruiti dopo il 17 marzo 1985 sono nulli se non riportano gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria (art. 46 d.P.R. 380/2001). Per la Cassazione a Sezioni Unite (sent. n. 8230 del 22 marzo 2019) si tratta di una nullità «testuale»: se l'atto indica un titolo reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido anche se la costruzione è difforme.
- Contratto valido non significa immobile regolare. La difformità resta e il Comune può intervenire. Contro il venditore si valutano le azioni civili previste dal contratto e dalla legge.
- Prima di comprare. Fai verificare lo stato legittimo dell'immobile e chiedi che il tecnico dichiari le eventuali tolleranze, come prevede l'art. 34-bis.
Se l'abuso riguarda parti comuni di un condominio, entrano in gioco anche i rapporti con gli altri condomini e con l'amministratore. Le azioni contro il venditore e la scelta della strada si valutano nel primo esame del caso.
Verona e provincia: a chi rivolgersi e come lavoriamo
Nel Comune di Verona le pratiche edilizie, comprese le sanatorie, si presentano allo Sportello unico SUAP e SUEP tramite il portale impresainungiorno. I sopralluoghi, le procedure sanzionatorie e le demolizioni sono seguiti dall'ufficio Controllo edilizio del territorio, che gestisce anche l'accesso agli atti edilizi. Negli altri comuni della provincia competente è l'ufficio tecnico comunale. Il giudice è il TAR del Veneto.
- Lo Studio segue la parte legale: l'esame dell'atto, l'accesso agli atti, le osservazioni al Comune, il ricorso al TAR o il ricorso straordinario, la sospensiva.
- La parte tecnica resta al tuo tecnico di fiducia: rilievi, stato legittimo, tolleranze e progetto di sanatoria. Se sei un tecnico, puoi coinvolgerci per i profili giuridici del tuo incarico.
- L'Avv. Marco Panato è dottore di ricerca (Ph.D.) con curriculum in diritto amministrativo all'Università di Verona ed è autore di pubblicazioni in materia di urbanistica ed edilizia.
Per il contenzioso con la pubblica amministrazione vedi anche Diritto amministrativo: TAR e ricorsi amministrativi e, per espropri e servitù per opere pubbliche, la pagina Tutela espropri.
Come lavoriamo
1Primo esame gratuitoCi invii l'atto ricevuto con la relata di notifica, i titoli edilizi e le foto: verifichiamo i termini che stanno correndo e le strade possibili.
2Preventivo gratuitoTi indichiamo la strada che riteniamo percorribile, i costi vivi come il contributo unificato e il compenso, con un preventivo scritto prima di qualsiasi incarico.
3Incarico scrittoSe decidi di procedere, firmi un incarico con il compenso concordato prima di iniziare. Ci coordiniamo subito con il tuo tecnico per la parte tecnica.
4Ricorso o sanatoriaPrepariamo il ricorso al TAR o il ricorso straordinario, con l'eventuale sospensiva, e seguiamo i rapporti con il Comune, aggiornandoti a ogni passaggio.
Chi segue la tua praticaL’Avv. Marco Panato, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona (n. 3130), segue personalmente ogni incarico. È dottore di ricerca in Diritto ed economia dell’impresa all’Università di Verona, mediatore civile e commerciale e iscritto nell’Elenco nazionale degli OIV; svolge incarichi di nomina del Tribunale di Verona. Il profilo completo Documenti da preparare
- Ordinanza, diniego o sanzione ricevuti, con la busta o la relata di notifica
- Verbale di sopralluogo o di accertamento, se lo hai
- Titoli edilizi dell'immobile: licenze, concessioni, permessi, DIA o SCIA, condoni e sanatorie
- Atto di acquisto o di provenienza e planimetrie catastali
- Relazione del tecnico sullo stato legittimo e sulle difformità
- Foto delle opere contestate e indicazione di quando sono state realizzate
- Domande di sanatoria già presentate e comunicazioni del Comune
- Eventuali vincoli paesaggistici o culturali che riguardano l'area
Domande frequenti
Il primo esame del caso e il preventivo sono gratuiti. Se decidi di procedere, ricevi un preventivo scritto e firmi un incarico con il compenso concordato prima di iniziare. Il contributo unificato per il ricorso al TAR e gli altri costi vivi te li indichiamo in anticipo.
No, non automaticamente. Il termine si ferma se il TAR accoglie la domanda di sospensiva o se il Comune concede una proroga (artt. 55 c.p.a. e 31, c. 3, d.P.R. 380/2001). Per questo la sospensiva va valutata subito, insieme al ricorso.
L'ordinanza è rivolta anche al proprietario attuale (art. 31, c. 2, d.P.R. 380/2001) e per l'Adunanza plenaria n. 9/2017 non serve una motivazione particolare anche se l'abuso è vecchio. Va poi controllato se l'opera è sanabile o rientra nelle tolleranze. Verso il venditore si valutano le azioni civili.
Il ricorso straordinario ha un termine più lungo (120 giorni) ma ammette solo motivi di legittimità e non può essere proposto se hai già fatto ricorso al TAR (artt. 8 e 9 d.P.R. 1199/1971). Il ricorso al TAR va notificato entro 60 giorni. La scelta dipende dal caso, dall'urgenza della sospensiva e dai controinteressati.
Sì, ma entro limiti precisi. La sanatoria ordinaria si chiede fino alla scadenza dei 90 giorni e comunque prima delle sanzioni (art. 36). Per le parziali difformità la domanda dell'art. 36-bis va presentata entro il termine fissato nell'ordinanza. Prima serve la verifica del tecnico sulle conformità richieste.
Dipende dalla norma usata. Sulla domanda dell'art. 36 il silenzio di 60 giorni vale come rifiuto e va impugnato al TAR. Sulla domanda dell'art. 36-bis, dopo 45 giorni si forma il silenzio-assenso, salvo integrazioni richieste o vincolo paesaggistico, e puoi chiedere al Comune un'attestazione telematica (art. 36-bis, c. 6).
Sono scostamenti che la legge non considera abusi: fino al 2% delle misure del titolo e, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, fino al 6% per le unità più piccole, oltre a piccole irregolarità esecutive. Le dichiara il tecnico abilitato (art. 34-bis d.P.R. 380/2001).
Sì. Atti, titoli edilizi, foto e relazioni tecniche puoi inviarli via email o PEC. Se servono originali o firme, concordiamo insieme come procedere.
Richiedi il primo esame del caso
ORDINANZA DI DEMOLIZIONE: PARLIAMONE
Approfondimenti e pagine collegate
Dal blog dello Studio
Pagine collegate
Fonti normative e ufficiali- d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico dell'edilizia), art. 31 e, nello stesso testo, artt. 27, 33, 34, 34-bis, 36, 36-bis, 37 e 46
- d.P.R. 380/2001, art. 36-bis (accertamento di conformità per parziali difformità e variazioni essenziali)
- D.L. 29 maggio 2024, n. 69 («Salva Casa»), convertito con modificazioni dalla L. 24 luglio 2024, n. 105
- D.Lgs. 2 luglio 2010, n. 104 (Codice del processo amministrativo), artt. 29, 41, 45, 52, 54, 55
- d.P.R. 24 novembre 1971, n. 1199, artt. 8-10 (ricorso straordinario al Presidente della Repubblica)
- TAR del Veneto: sede e contatti (Giustizia amministrativa)
- Comune di Verona, Controllo edilizio del territorio (Direzione SUAP e SUEP)
Chi fornisce queste informazioni. Avv. Marco Panato, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona (n. 3130), titolare dello Studio Legale MP, Corso Porta Nuova 7, 37122 Verona · P.IVA 04125590234 · PEC avv.marcopanato@pec.it. Pagina aggiornata al 04/10/2026: le informazioni sono di carattere generale e non sostituiscono l’esame del caso concreto; nessun risultato può essere assicurato in anticipo. Lo Studio può utilizzare strumenti di intelligenza artificiale solo a supporto dell’attività professionale, che resta dell’avvocato; al conferimento dell’incarico ricevi le informazioni previste dall’art. 13 della legge 132/2025.
