Ordinanza di demolizione: quando è obbligatorio il preavviso, che effetto ha la sospensione del TAR e come si calcolano i 90 giorni prima della confisca
La demolizione di un manufatto abusivo rappresenta il culmine delle sanzioni in materia edilizia, una misura drastica che può culminare nella perdita della proprietà. Recenti sentenze dei giudici amministrativi hanno delineato con maggiore chiarezza i confini e le garanzie di questo procedimento: quando il Comune deve avvisare il proprietario prima di ordinare la demolizione, cosa accade se il provvedimento viene impugnato al TAR e sospeso cautelarmente, e in che modo opera il rigido termine di 90 giorni oltre il quale scatta la confisca dell’immobile abusivo.
Nel nostro ordinamento vige il principio generale della partecipazione del privato ai procedimenti amministrativi, sancito dalla legge n. 241/1990. Ciò significa che, prima di adottare un provvedimento negativo come un’ordinanza di demolizione, l’amministrazione dovrebbe comunicare l’avvio del procedimento agli interessati, permettendo loro di presentare osservazioni. Proprio richiamandosi a tale principio, il T.A.R. Puglia (Bari, Sez. III, sent. 7 gennaio 2025 n. 9) ha ribadito che in caso di abusi edilizi l’ente locale deve garantire la comunicazione di avvio ai soggetti coinvolti, nel rispetto dei principi di trasparenza e partecipazione. Tuttavia, la giurisprudenza successiva ha precisato che l’omissione di questo preavviso non sempre comporta l’invalidità dell’ordinanza di demolizione. Se il provvedimento è “vincolato” – ovvero dovuto per legge, senza margini di discrezionalità – allora l’eventuale partecipazione del privato non potrebbe comunque evitare la demolizione. In applicazione dell’art. 21-octies della stessa legge 241/1990, il Consiglio di Stato ha ritenuto che la mancata comunicazione non vizia l’atto quando è certo che il suo contenuto non sarebbe mutato. Emblematica è la sentenza del Consiglio di Stato (Sez. VI, 28 maggio 2025 n. 4640), che conferma come l’ordine di demolizione abbia natura vincolata e non richieda alcun preavviso, neppure se il proprietario non è l’autore materiale dell’abuso. In sostanza, di fronte a un edificio privo dei necessari titoli edilizi, l’amministrazione ha l’obbligo di intervenire a tutela del territorio – dura lex, sed lex – e ogni eventuale apporto del privato non potrebbe impedire l’epilogo demolitorio.
Va precisato che l’assenza di preavviso potrebbe acquisire rilevanza solo in situazioni del tutto particolari, ad esempio quando l’abuso è parziale e sanabile con una sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione. Nella generalità dei casi, però, i giudici ritengono che nessun affidamento può maturare sulla conservazione di opere illegittime e che il trascorrere del tempo o il cambio di proprietà non legittimano l’abusività. A conferma di ciò, la giurisprudenza esclude che chi acquista un immobile già abusivo possa invocare la propria buona fede per evitare la demolizione: l’ordinanza ha carattere reale e segue il bene, a prescindere da qui abbia commesso l’illecito. Anche per questo, le doglianze sul mancato preavviso sono considerate, nella sostanza, mere irregolarità formali, incapaci di annullare un provvedimento dovuto per legge. Come affermato icasticamente da Dante, «Le leggi son, ma chi pon mano ad esse?» – in materia di abusi edilizi l’applicazione rigorosa della legge prevale su ogni formalismo, per assicurare il ripristino della legalità urbanistica.
Un aspetto cruciale che proprietari e tecnici devono ben comprendere riguarda il termine entro cui ottemperare all’ingiunzione di demolizione. L’art. 31 del Testo Unico Edilizia (d.P.R. 380/2001) fissa in novanta giorni il termine per eseguire la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi. Se il proprietario non provvede entro questo periodo, scatta la sanzione massima: l’acquisizione di diritto dell’immobile al patrimonio comunale, senza indennizzo. In altre parole, decorso inutilmente il termine di 90 giorni, il bene abusivo viene automaticamente confiscato dall’ente pubblico. Questa conseguenza è talmente grave e definitiva che la normativa recente ha previsto delle eccezioni in situazioni di particolare difficoltà: il cosiddetto “Decreto Salva Casa” (d.l. 69/2024, convertito in l. 105/2024) consente al Comune di concedere una proroga fino a un massimo di 240 giorni per demolire, ma solo in presenza di documentate ragioni di salute, necessità o grave disagio socio-economico. Al di fuori di questi casi eccezionali, però, la regola generale rimane la perentorietà del termine di novanta giorni.
Cosa accade se il proprietario impugna l’ordinanza di demolizione dinanzi al TAR e ottiene una sospensiva? Il tempo concesso per demolire viene congelato in attesa della decisione finale, oppure continua a trascorrere? Su questo dilemma, non espressamente risolto dalla legge, la giurisprudenza recente ha mostrato orientamenti differenti. Un primo indirizzo ritiene che la sospensione cautelare blocchi il decorso dei 90 giorni, i quali riprendono a scorrere dal punto in cui si erano fermati una volta che la misura cautelare viene meno. Un diverso orientamento, invece, considera interrotto il termine: in caso di esito sfavorevole per il privato, quest’ultimo riavrebbe integralmente i 90 giorni a disposizione a partire dalla definizione del giudizio. La questione è tutt’altro che teorica, perché da essa dipende la sorte di molti immobili abusivi: basti pensare che, secondo la prima tesi, un proprietario che abbia già lasciato trascorrere gran parte del tempo prima della sospensione potrebbe trovarsi con pochi giorni residui dopo il giudizio, rischiando l’immediata perdita del bene. Consapevole dell’importanza di questo nodo interpretativo, il Consiglio di Stato (ordinanza non def. 26 gennaio 2026 n. 656) ha deciso di rimettere la questione all’Adunanza Plenaria per una pronuncia risolutiva. Si attende dunque il verdetto del massimo consesso amministrativo, che dovrà stabilire in via definitiva se la sospensione del provvedimento cautelare “congeli” il termine già maturato o se, al contrario, chi perde il ricorso possa beneficiare di un nuovo termine intero per adeguarsi all’ordine di demolizione.
Nell’attesa dell’intervento chiarificatore della Plenaria, alcuni punti fermi possono comunque essere richiamati. La natura perentoria del termine di 90 giorni è stata già affermata con forza: oltre quella soglia, l’inottemperanza comporta l’irreversibile trasferimento della proprietà al Comune e preclude qualsiasi sanatoria successiva. La sentenza del Consiglio di Stato (Sez. II, 1 dicembre 2025 n. 9409) lo ha ribadito, richiamando anche l’Adunanza Plenaria 11 ottobre 2023 n. 16: trascorso il termine, il proprietario non può più evitare l’ablazione né ottenere una regolarizzazione postuma dell’opera. Eventuali richieste di accertamento di conformità (la cosiddetta sanatoria ordinaria ex art. 36 d.P.R. 380/2001) devono essere presentate entro i novanta giorni dall’ingiunzione di demolizione, non dopo. Del resto, lo stesso atto formale di acquisizione che il Comune adotta – spesso anni più tardi, per inerzia burocratica – ha natura meramente dichiarativa e non restituisce al privato un termine aggiuntivo per demolire o sanare. In sintesi, scaduti i 90 giorni senza ottemperanza (salve le proroghe eccezionali di legge), il destino dell’immobile abusivo è segnato in via definitiva.
Le recenti evoluzioni giurisprudenziali in materia di abusi edilizi offrono indicazioni preziose per chi si trova ad affrontare una situazione di questo tipo. Da un lato, è confermato l’approccio di estrema severità verso chi ha costruito senza permesso: la demolizione e la perdita del bene restano sanzioni concrete e applicate con rigore, a tutela dell’interesse pubblico al corretto uso del territorio. Dall’altro, il contenzioso ha evidenziato l’importanza di muoversi con tempestività e cognizione di causa: impugnare un provvedimento, valutare la possibilità di una sanatoria nei termini consentiti o chiedere proroghe quando possibile, sono tutte azioni che vanno ponderate caso per caso, meglio se con l’assistenza di legali esperti in diritto amministrativo edilizio. "Il miglior modo per far abrogare una pessima legge consiste nel farla applicare rigorosamente", scriveva Abraham Lincoln: nella realtà odierna, l’applicazione rigorosa delle norme urbanistiche è un dato di fatto, e solo una strategia legale adeguata può evitare che il sogno di una casa si trasformi in un incubo.
Redazione - Staff Studio Legale MP
