Aste immobiliari a Verona · Per chi compra casa o investe · lettura 8 minuti
All’asta si può comprare casa a un prezzo interessante, ma le regole non perdonano: l’offerta è irrevocabile, la cauzione si perde se il saldo arriva in ritardo e non c’è garanzia per i vizi. Conviene sapere prima che cosa si compra e quanto costa davvero.
Lo Studio assiste chi vuole comprare all’asta nelle vendite del Tribunale di Verona: lettura di perizia e avviso, offerta telematica, saldo con mutuo, dichiarazioni fiscali e liberazione dell’immobile. Lo strumento qui sotto stima cauzione, imposte e quota del delegato.
Avv. Marco Panato · Foro di Verona (n. 3130) · Corso Porta Nuova 7, Verona
10%Cauzione minima sul prezzo offerto (art. 571 c.p.c.).
75%Offerta minima rispetto al prezzo base (art. 571 c.p.c.).
120 giorniTermine massimo per il saldo, senza sospensione ad agosto (art. 569 c.p.c.).
2%Imposta di registro prima casa, minimo 1.000 euro (venditore privato).
Cosa fare adesso
- Scarica da PVP avviso, ordinanza e perizia e leggili per intero.
- Chiedi alla banca la delibera di mutuo prima di offrire.
- Usa lo strumento e inviaci il risultato con il link della vendita.
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Aggiornato al 01/11/2026
Calcola i costi d’acquisto all’asta
Inserisci il prezzo e chi compra: lo strumento stima cauzione, imposte e quota del compenso del delegato, e il termine del saldo. È un orientamento, non un parere: contano l’ordinanza e l’avviso di vendita.
Novità e date da ricordare
01/01/2027Entra in vigore il nuovo testo unico dell’imposta di registro (d.lgs. 123/2025), rinviato dal d.l. 200/2025, art. 4. Per i decreti di trasferimento registrati nel 2026 valgono le regole di questa pagina.
10/06/2026La Cassazione (ord. 19019/2026, dopo l’ord. 4494/2026) conferma che il termine per il saldo prezzo è perentorio, non si sospende ad agosto e non si proroga, neppure se la banca ritarda il mutuo.
01/01/2025Prima casa: chi possiede già un’abitazione agevolata ha 2 anni, non più uno, per venderla dopo il nuovo acquisto (l. 207/2024, art. 1, c. 116).
Come funziona un’asta oggi
Oggi le vendite del Tribunale di Verona sono quasi sempre telematiche e delegate a un notaio, un avvocato o un commercialista, che riceve le offerte, tiene la gara e prepara il decreto di trasferimento (art. 591-bis c.p.c.). Avviso, ordinanza e perizia si trovano sul Portale delle Vendite Pubbliche e sui siti indicati dal Tribunale (art. 490 c.p.c.).
La visitaSi prenota solo dal Portale delle Vendite Pubbliche; il debitore deve consentirla (art. 560 c.p.c.).
L’offertaSi compila con il software ministeriale e si invia via PEC entro il termine. È irrevocabile e deve essere almeno il 75% del prezzo base (art. 571 c.p.c.; D.M. 32/2015).
La cauzioneAlmeno il 10% del prezzo offerto, con bonifico che deve risultare accreditato in tempo. Chi non vince la riceve indietro.
La garaCon più offerte si fa sempre una gara sull’offerta più alta: sincrona, mista o asincrona, come dice l’avviso (art. 573 c.p.c.).
Prima di offrire: i controlli che contano
All’asta si compra l’immobile così com’è. Prima di offrire vanno controllati alcuni punti, uno per uno:
- vizi e difetti: nella vendita forzata non c’è garanzia per i vizi (art. 2922 c.c.). La perizia va letta per intero, compresi impianti e conformità;
- abusi edilizi: non rendono nullo il trasferimento, ma restano a carico di chi compra. Se sono sanabili, la domanda va presentata entro 120 giorni dalla notifica del decreto (art. 46 d.P.R. 380/2001);
- occupanti e affitti: le locazioni con data certa anteriore al pignoramento possono restare valide contro l’acquirente, salvo canone inferiore di un terzo al giusto (art. 2923 c.c.);
- spese condominiali: chi compra risponde in solido degli arretrati dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Conviene chiedere il riparto all’amministratore;
- IVA: se l’esecutato è un’impresa costruttrice, la vendita può essere soggetta a IVA. L’avviso deve dirlo; se tace, va chiesto al delegato.
Caso ipotetico, a scopo illustrativo
Un esempio
Una persona residente a Verona cerca la prima casa e trova sul portale un trilocale in Borgo Venezia, categoria A/3, rendita 800 euro. Prezzo base 160.000 euro, offerta minima 120.000.
Offre 140.000 euro con una cauzione di 14.000 e nella gara asincrona vince con 150.000. Il mutuo era già deliberato prima dell’asta: la banca versa direttamente alla procedura entro i 120 giorni.
Prima della registrazione del decreto chiede prima casa e prezzo-valore: 800 × 1,05 × 110 = 92.400 euro, registro 2% = 1.848 euro più 50 e 50, invece di 3.000 sul prezzo. La quota del delegato è di 825 euro più gli oneri. L’ex proprietario abita ancora la casa: l’ordine di liberazione arriva con il decreto e lo esegue il custode. Numeri e tempi sono ipotetici.
Il saldo, il mutuo e i 120 giorni
Il saldo va versato nel termine dell’avviso, mai oltre 120 giorni dall’aggiudicazione (art. 569 c.p.c.). Per la Cassazione è un termine sostanziale e perentorio: agosto non lo sospende e non si proroga (Cass. 4494/2026 e 19019/2026).
MutuoLa banca può versare direttamente alla procedura con ipoteca di primo grado iscritta insieme alla trascrizione del decreto (art. 585 c.p.c.). La delibera va ottenuta prima dell’offerta: il ritardo della banca non salva dalla decadenza.
AntiriciclaggioEntro lo stesso termine va resa per iscritto la dichiarazione prevista dal d.lgs. 231/2007 (art. 585, c. 4, c.p.c.).
Se il saldo non arrivaIl giudice dichiara la decadenza: la cauzione si perde e, se la nuova vendita rende meno, l’aggiudicatario paga la differenza (art. 587 c.p.c.).
RatePer giustificati motivi l’ordinanza può consentire il pagamento a rate entro 12 mesi; una rata non pagata entro 10 giorni fa perdere tutto (artt. 569 e 587 c.p.c.).
Imposte e costi dell’aggiudicatario
Le imposte si calcolano di regola sul prezzo di aggiudicazione. La persona fisica che compra un’abitazione può chiedere il prezzo-valore, cioè la tassazione sul valore catastale (Corte cost. 6/2014). Prima casa e prezzo-valore vanno chiesti prima della registrazione del decreto di trasferimento (Agenzia delle Entrate, risoluzione 38/E del 2022).
Venditore privato o senza IVARegistro 9%, oppure 2% prima casa, minimo 1.000 euro; ipotecaria e catastale 50 euro ciascuna.
Vendita con IVAIVA 4% prima casa, 10% altre abitazioni, 22% per le categorie di lusso; registro, ipotecaria e catastale 200 euro ciascuna. La fattura, se l’impresa non la emette, la fa il delegato.
Compenso del delegatoMetà del compenso della fase di trasferimento (1.000, 1.500 o 2.000 euro secondo il prezzo) più il 10% di spese generali e le spese delle formalità (D.M. 227/2015, art. 2).
Cancellazioni e fondo speseChi paga la cancellazione di ipoteche e pignoramenti e quanto versare come fondo spese lo dice l’avviso di ogni vendita.
Dopo l’aggiudicazione: decreto e liberazione
Dopo il saldo il giudice pronuncia il decreto di trasferimento: ordina di cancellare pignoramenti e ipoteche ed è titolo per il rilascio (art. 586 c.p.c.).
- se l’immobile è libero o occupato senza titolo, la liberazione è ordinata già con l’ordinanza di vendita;
- se ci abita il debitore, l’ordine di liberazione arriva con il decreto di trasferimento;
- lo esegue il custode, senza spese per l’aggiudicatario salvo suo esonero, anche dopo il decreto; per i mobili lasciati dà almeno 30 giorni (art. 560 c.p.c.).
Nelle procedure iniziate prima del 28 febbraio 2023 alcune regole possono essere diverse: la data si legge nell’avviso.
Come ti assiste lo Studio
Per chi compra all’asta l’assistenza dello Studio copre:
- lettura di perizia, ordinanza e avviso, con l’elenco dei rischi: occupazione, abusi, condominio, IVA;
- verifica dei costi complessivi e del piano di pagamento con la banca;
- presentazione dell’offerta telematica e partecipazione alla gara; l’avvocato può anche offrire per persona da nominare (art. 579 c.p.c.);
- dichiarazioni prima casa, prezzo-valore e antiriciclaggio nei tempi giusti;
- rapporti con delegato e custode fino al decreto e alla liberazione.
Come lavoriamo
1Primo esame del casoCi invii i documenti principali con il modulo: primo esame e preventivo non hanno costi.
2Preventivo scrittoPreventivo su misura, per fasi, con i costi vivi indicati a parte. La consulenza è un servizio distinto e a pagamento, con il costo comunicato prima.
3Analisi della venditaLeggiamo perizia, ordinanza e avviso e ti diciamo i rischi e i costi prima dell’offerta.
4Offerta, saldo e decretoOfferta telematica, gara, saldo con mutuo, dichiarazioni fiscali, liberazione. Nessun esito della gara può essere garantito in anticipo.
Chi segue la tua praticaL’Avv. Marco Panato, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona (n. 3130), segue personalmente ogni incarico. È dottore di ricerca in Diritto ed economia dell’impresa all’Università di Verona e mediatore civile e commerciale. Il profilo completo Documenti da preparare
- Documento d’identità e codice fiscale di ogni offerente
- Stato civile e regime patrimoniale
- PEC e firma digitale, o PEC per la vendita telematica
- IBAN per cauzione e restituzione
- Delibera o pre-delibera di mutuo della banca
- Link della vendita sul Portale delle Vendite Pubbliche
- Perizia, ordinanza e avviso di vendita
- Riparto condominiale aggiornato, se già disponibile
Domande frequenti
Almeno il 10% del prezzo che offri, nei modi indicati dall’avviso. Senza cauzione l’offerta è inefficace (art. 571 c.p.c.).
Sì, fino al 75% del prezzo base; sotto quella soglia l’offerta è inefficace. Un’offerta sotto il prezzo base può comunque non essere accolta (artt. 571 e 572 c.p.c.).
Nel termine dell’avviso, mai oltre 120 giorni dall’aggiudicazione. Agosto non sospende il termine (art. 569 c.p.c.; Cass. 4494/2026 e 19019/2026).
Sì: la banca versa direttamente alla procedura e iscrive ipoteca di primo grado (art. 585 c.p.c.). La delibera va ottenuta prima dell’offerta, perché il ritardo della banca non evita la decadenza.
Decadi, perdi la cauzione e, se la nuova vendita rende meno, paghi la differenza (art. 587 c.p.c.).
No: il decreto di trasferimento ordina di cancellare pignoramenti e ipoteche (art. 586 c.p.c.). Chi paga le cancellazioni lo dice l’avviso.
No, nella vendita forzata non c’è garanzia per i vizi (art. 2922 c.c.). Perizia e visita vanno studiate prima di offrire.
Il custode, su ordine del giudice, senza spese per l’aggiudicatario salvo suo esonero. Se ci abita il debitore, l’ordine arriva con il decreto di trasferimento (art. 560 c.p.c.).
Rispondi in solido con il vecchio proprietario per l’anno in corso e quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.).
Senza IVA: registro 9% o 2% prima casa, minimo 1.000 euro, più 50 e 50 euro. Se compri un’abitazione come persona fisica puoi chiedere la tassazione sul valore catastale, prima della registrazione del decreto (Corte cost. 6/2014; Agenzia delle Entrate, ris. 38/E del 2022).
No, puoi offrire anche da solo. Solo l’avvocato può offrire per persona da nominare (artt. 571 e 579 c.p.c.). L’assistenza serve soprattutto per leggere la perizia e non sbagliare offerta, saldo e dichiarazioni.
Il primo esame del caso e il preventivo non hanno costi: servono a capire se possiamo seguire la pratica, quale attività serve e quanto costa. Non comprendono un parere su chi ha ragione o su cosa fare. Per quello c’è la consulenza: un incontro con l’Avvocato, in studio o online, a pagamento, con il costo comunicato prima.
Richiedi il primo esame del caso
Approfondimenti e pagine collegate
Dal blog dello Studio
Pagine collegate
Fonti normative e ufficiali- Portale delle Vendite Pubbliche (Ministero della giustizia)
- Tribunale di Verona, vendite giudiziarie
- Art. 571 c.p.c., offerte di acquisto (Normattiva)
- Art. 569 c.p.c., ordinanza di vendita (Normattiva)
- Art. 585 c.p.c., versamento del prezzo (Normattiva)
- Art. 560 c.p.c., custodia e liberazione (Normattiva)
- Art. 2922 c.c., vizi nella vendita forzata (Normattiva)
- D.M. 227/2015, art. 2, compenso del delegato (Normattiva)
- Agenzia delle Entrate, guida all’acquisto della casa (ottobre 2025)
- Agenzia delle Entrate, risoluzione 38/E del 2022
Chi fornisce queste informazioni. Avv. Marco Panato, iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona (n. 3130), titolare dello Studio Legale MP, Corso Porta Nuova 7, 37122 Verona · tel. 045 5867034 · P.IVA 04125590234 · PEC avv.marcopanato@pec.it. Pagina aggiornata al 01/11/2026: le informazioni sono di carattere generale e non sostituiscono l’esame del caso concreto; nessun risultato può essere assicurato in anticipo. Lo Studio può utilizzare strumenti di intelligenza artificiale solo a supporto dell’attività professionale, che resta dell’avvocato; al conferimento dell’incarico ricevi le informazioni previste dall’art. 13 della legge 132/2025.
