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Immagina di aver acquistato una villetta qualche anno fa, con un garage ampliato senza titolo dal precedente proprietario. Il notaio non ha rilevato nulla, l'agenzia immobiliare nemmeno. Passano gli anni, il Comune non dice niente. Poi, un mattino, arriva una busta: ordine di demolizione. Puoi opporre il tempo trascorso? Puoi sostenere che l'abuso non è tuo? Puoi sperare nell'inerzia dell'ente?
La risposta del Consiglio di Stato, in una serie di pronunce convergenti depositate tra aprile e giugno del 2026, è no su tutti e tre i fronti. E le conseguenze di questa risposta sono più pesanti di quanto molti proprietari immaginino.
Il potere repressivo è vincolato: il Comune non può scegliere di non agire
Il primo equivoco da dissolvere riguarda la natura dell'ordine di demolizione. Molti ritengono che il Comune abbia un margine di valutazione — che possa cioè decidere se e quando intervenire, calibrando la risposta sanzionatoria in base a circostanze concrete. Il Consiglio di Stato, Sez. V, con la sentenza n. 3642 del 2026, ha confermato la decisione del TAR Campania Napoli n. 6719/2023, ribadendo che il potere repressivo esercitato dall'amministrazione in materia urbanistico-edilizia ha natura vincolata: una volta verificata l'irregolarità, il Comune deve adottare gli atti necessari a rimuovere l'abuso e a ripristinare la legalità violata.
In presenza di un illecito edilizio accertato, l'amministrazione non è chiamata a valutare se procedere o meno: il suo margine di scelta è sostanzialmente assente, perché l'intervento repressivo discende direttamente dall'accertamento della difformità. Non occorre nemmeno una motivazione rafforzata sull'interesse pubblico: il Comune, una volta riscontrate opere non conformi al titolo abilitativo o alla disciplina urbanistica vigente, non deve dimostrare un interesse pubblico ulteriore rispetto al ripristino dell'assetto urbanistico compromesso.
Questo principio non è nuovo, ma nel 2026 è stato ribadito con una coerenza e una frequenza che segnalano una tendenza ormai inamovibile. Come ricordava il giurista Rudolf von Jhering, il diritto che non si impone cessa di essere diritto e diventa mera raccomandazione: una verità che il giudice amministrativo sembra aver fatto propria in materia edilizia.
Il Comune può non demolire un abuso edilizio se sono passati molti anni?
No. È questa la domanda che più frequentemente i proprietari pongono a un legale — e la risposta è categorica. Un orientamento consolidato, a partire dalla decisione dell'Adunanza Plenaria n. 8 del 2017, chiarisce che in caso di abuso edilizio non sanato il decorso del tempo non fa maturare alcun legittimo affidamento in capo al responsabile dell'abuso. L'ordine di demolizione rappresenta un atto vincolato e non richiede valutazioni ponderative in ordine all'interesse pubblico ovvero bilanciamenti di sorta fra i diversi interessi coinvolti.
Il Consiglio di Stato, Sez. VII, con la sentenza n. 5211 del 30 giugno 2026, ha fatto un passo ulteriore chiarendo che nemmeno la prescrizione penale del reato di abusivismo edilizio produce effetti sul versante amministrativo: l'eventuale prescrizione del reato di abusivismo edilizio può far decadere le conseguenze penali, come l'ordine di demolizione o rimozione dei manufatti in quanto sanzioni accessorie legate alla condanna in sede penale, ma non può produrre effetti in relazione all'illecito edilizio, la cui configurazione è autonoma rispetto alle conseguenze penali dell'abuso.
Chi invoca il lungo tempo trascorso dalla costruzione, dunque, non trova protezione né nell'ordinamento amministrativo né in quello penale. L'inerzia dell'amministrazione non incide sull'esercizio del potere repressivo e non è idonea a fondare un legittimo affidamento in presenza di opere abusive. Vale il brocardo vigilantibus iura subveniunt: il diritto tutela chi agisce con diligenza, non chi attende che l'irregolarità si consolidi nel tempo.
Il caso affrontato dalla Sez. VII nella sentenza 5211/2026 è emblematico: il ricorrente aveva tentato di far valere una sentenza della Corte d'Appello di Latina del 2009, che aveva dichiarato la prescrizione del reato edilizio. Nessuno stato di legittimo affidamento circa la regolarità edilizia e urbanistica dei manufatti poteva essere indotto da quella sentenza, la quale si era limitata a dichiarare l'intervenuta prescrizione del reato di abusivismo edilizio, senza incidere sull'illecito amministrativo permanente.
Cosa succede se non si demolisce entro 90 giorni dall'ordinanza?
Questa è la domanda che, in pratica, determina le conseguenze più gravi. Quando il Comune ordina la demolizione di un'opera abusiva e il responsabile non vi provvede entro novanta giorni, scatta una delle conseguenze più gravi previste dal Testo Unico dell'Edilizia: l'opera, l'area di sedime su cui insiste e un'area circostante necessaria — fino a dieci volte la superficie utile abusivamente costruita — sono acquisite di diritto e gratuitamente al patrimonio del Comune, ai sensi dell'art. 31, comma 3, del d.P.R. 380/2001.
L'effetto è automatico: si produce alla scadenza del termine senza bisogno di un nuovo provvedimento, anche se il Comune deve poi adottare un atto formale di accertamento per la trascrizione e l'immissione in possesso.
Il Consiglio di Stato, con la sentenza del 13 aprile 2026, n. 2930, ha ricostruito questa scansione in modo dettagliato. Nel caso di un immobile in zona agricola con opere abusive e cambio di destinazione d'uso, il Comune emise l'ordine di demolizione. La proprietaria, dopo vari ricorsi al TAR, non demolì entro i 90 giorni. La polizia municipale accertò l'inottemperanza, portando all'acquisizione del bene, dell'area di sedime e di una porzione ulteriore, più una sanzione di 20.000 euro.
Un tentativo ricorrente per bloccare questo meccanismo consiste nel presentare una nuova istanza di sanatoria dopo la scadenza dei 90 giorni. La sentenza n. 2930/2026 chiarisce che questa strategia non funziona: una nuova istanza di sanatoria presentata dopo l'inottemperanza all'ordine di demolizione non può bloccare l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale. Uno dei passaggi più rilevanti riguarda proprio la demolizione eseguita oltre il termine fissato dal Comune: la demolizione spontanea può ancora impedire il trasferimento del bene al patrimonio pubblico soltanto se il ripristino dello stato dei luoghi sia completo e intervenga prima del perfezionamento formale dell'acquisizione.
Il proprietario che ha comprato casa con abuso pregresso rischia la demolizione?
Sì — ed è forse il profilo più insidioso dell'intera materia. La diffusa convinzione che l'acquirente in buona fede non possa rispondere di abusi commessi da altri è un equivoco pericoloso.
La giurisprudenza amministrativa è ferma nel ritenere che l'art. 31, commi 2 e 3, del d.P.R. n. 380/2001 individua quali destinatari della sanzione demolitoria, in forma non alternativa ma congiunta, il proprietario e il responsabile dell'abuso; di conseguenza l'ordinanza di demolizione può legittimamente essere emanata nei confronti del proprietario dell'immobile anche se egli non è responsabile della realizzazione dell'opera abusiva, in quanto gli abusi edilizi integrano illeciti permanenti sanzionati in via ripristinatoria, a prescindere dall'accertamento del dolo o della colpa o dall'eventuale stato di buona fede del proprietario rispetto alla commissione dell'illecito.
Il Consiglio di Stato, Sez. IV, con la sentenza n. 3532 del 6 maggio 2026, ha esplicitato il meccanismo giuridico sottostante: la mancata ottemperanza all'ordine di demolizione entro il termine da esso fissato comporta la perduranza di una situazione contra ius e costituisce un illecito amministrativo omissivo propter rem, distinto dal precedente illecito commesso con la realizzazione delle opere abusive, che si trasmette al successivo proprietario, il quale diviene parimenti responsabile della condotta omissiva, e dunque subisce, esattamente come il responsabile dell'abuso, l'acquisizione del bene al patrimonio comunale.
La struttura dell'obbligazione propter rem — legata alla cosa e non alla persona — fa sì che il rischio si trasferisca automaticamente con il trasferimento della proprietà. Chi acquista un immobile con abusi pregressi non impugnati diventa custode di una situazione illegittima e ne subisce tutte le conseguenze.
Un ulteriore elemento aggrava questo quadro. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 2864 del 9 aprile 2026, ha stabilito che la pendenza di una domanda di sanatoria su parte dell'immobile non paralizza il potere repressivo del Comune sulle altre parti abusive: il condono edilizio pendente sul fabbricato principale non blocca né sospende l'ordinanza di demolizione per le difformità o gli ampliamenti realizzati successivamente. Ciascun abuso, insomma, va valutato autonomamente e risponde alle proprie regole sanzionatorie.
Cosa fare, allora, in concreto? Il quadro giurisprudenziale del 2026 suggerisce alcune priorità operative chiare. Primo: verificare prima dell'acquisto la regolarità edilizia completa dell'immobile, non solo catastale. Secondo: se si riceve un ordine di demolizione, impugnarlo nei termini davanti al TAR competente è l'unica strada per arrestare la sequenza procedimentale; un ordine non impugnato diventa definitivo e apre la strada all'acquisizione gratuita. Terzo: la demolizione spontanea effettuata prima del perfezionamento formale dell'acquisizione può ancora essere risolutiva, purché sia completa e tempestiva. Quarto: le istanze di sanatoria devono essere presentate prima che l'ordine di demolizione sia emesso, non dopo, e devono riguardare opere effettivamente sanabili.
Il nodo concettuale che la giurisprudenza del 2026 porta alla luce è in realtà di natura profonda: il territorio e il paesaggio sono beni comuni che il diritto vuole sottratti alla logica del fatto compiuto. Poiché la presenza stessa dell'abuso configura un illecito permanente — il cui danno si rinnova giorno dopo giorno — il Comune non esercita una potestà discrezionale o punitiva, bensì adempie a un obbligo vincolato previsto dall'art. 31 del d.P.R. 380/2001. Il tempo, in questo sistema, non è un alleato di chi ha costruito fuori dalle regole: è semmai un moltiplicatore del rischio.
Redazione - Staff Studio Legale MP
