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Immaginate di aver presentato una domanda di sanatoria edilizia, di aver atteso settimane, poi mesi, senza ricevere alcuna risposta dal Comune. Nessuna lettera, nessuna comunicazione, nessun provvedimento. La tentazione naturale è di continuare ad aspettare, magari sollecitando l'ufficio tecnico, nella convinzione che finché non arriva un "no" scritto, la partita sia ancora aperta. Quella convinzione può costare la casa.
Il silenzio diniego sulla sanatoria edilizia e il ricorso al TAR sono oggi al centro di un orientamento giurisprudenziale che non lascia margini di ambiguità. Con la sentenza n. 2851/2026 (R.G. 1498/2024), pubblicata il 9 aprile 2026, il Consiglio di Stato ha ribadito principi centrali in materia di sanatoria edilizia e procedimenti connessi al Testo Unico dell'edilizia, chiarendo la natura e gli effetti del silenzio-diniego previsto dall'art. 36 del d.P.R. 380/2001, confermando che il silenzio formatosi sull'istanza di accertamento di conformità costituisce un provvedimento tacito di rigetto tipico, che si perfeziona automaticamente allo spirare del termine previsto dalla legge.
Sessanta giorni. Poi, dal sessantunesimo, il diritto di ricorrere inizia a consumarsi.
Cosa dice la legge: l'art. 36 DPR 380/2001 e la doppia conformità
L'accertamento di conformità è l'istituto con cui chi ha realizzato un'opera edilizia abusiva — o in difformità dal titolo — può chiederne la regolarizzazione postuma. La condizione è severa: il cuore della sanatoria è la cosiddetta doppia conformità, che impone che l'opera sia conforme sia alle regole vigenti quando è stata realizzata, sia a quelle in vigore quando si presenta la domanda di sanatoria. Se manca anche uno solo di questi due requisiti, l'istanza non regge. Non basta che l'opera oggi sembri compatibile o che il tempo abbia reso meno evidente l'abuso: la sanatoria non serve a riscrivere il passato, ma a verificare se l'intervento poteva essere legittimo secondo le regole applicabili in entrambi i momenti.
Rispetto a questa struttura, la legge ha previsto un meccanismo di silenzio tipizzato: la Pubblica Amministrazione ha 60 giorni per pronunciarsi. Se non lo fa, l'effetto non è neutro. Ai sensi dell'art. 36 del d.P.R. 380/2001, il decorso del termine di 60 giorni senza una risposta da parte dell'Amministrazione non costituisce un'inerzia (silenzio-inadempimento), ma si configura come un silenzio-diniego. L'istanza, in altre parole, si considera respinta.
Questo meccanismo risponde a una logica precisa, che il brocardo vigilantibus iura subveniunt esprime con efficacia: il diritto soccorre chi vigila, non chi attende passivamente. Chi lascia scorrere il tempo senza agire non può poi invocare la tutela che la legge gli offriva.
I cinque errori più frequenti — e come non commetterli
Primo errore: confondere il silenzio-diniego con il silenzio-inadempimento. È l'equivoco più diffuso e più costoso. Nel silenzio-inadempimento ordinario (art. 31 L. 241/1990) il privato può diffidare la PA e poi ricorrere al giudice amministrativo chiedendogli di ordinare un provvedimento. Nel silenzio-diniego edilizio, invece, il provvedimento c'è già: è negativo, è automatico, e va impugnato come tale. Tale silenzio ha valore di provvedimento tacito di rigetto e deve essere impugnato nei termini come un atto espresso. Proprio in ragione della sua natura, esso non richiede motivazione né è soggetto alle ordinarie garanzie procedimentali. Chi ricorre chiedendo al TAR di "condannare la PA a provvedere" anziché di annullare il diniego tacito sbaglia rimedio processuale, con conseguenze che possono essere irreversibili.
Secondo errore: attendere un preavviso di rigetto o una motivazione scritta. In molti credono che, prima di potersi considerare definitivamente respinti, debbano ricevere almeno la comunicazione di avvio del procedimento di diniego o il preavviso ex art. 10-bis L. 241/1990. Non è così. Come ribadito dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 2851/2026, il silenzio-diniego è un istituto tipizzato dalla normativa edilizia che prescinde dalle garanzie partecipative ordinarie. Poiché il rigetto avviene automaticamente per legge allo scadere del termine, il Comune non è obbligato a inviare il preavviso di rigetto o una motivazione contestuale. Aspettare quella comunicazione significa, nella maggior parte dei casi, lasciare scadere il termine per ricorrere.
Terzo errore: non calcolare correttamente il dies a quo. Il termine di 60 giorni per il ricorso al TAR — ai sensi dell'art. 29 c.p.a. — decorre dal 61° giorno successivo alla presentazione dell'istanza, ovvero dal momento in cui il silenzio si è formato. Contro il silenzio-diniego è possibile proporre ricorso dinanzi al Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) entro 60 giorni dal perfezionamento del silenzio. Il conteggio non sempre è semplice: occorre verificare la data di protocollazione dell'istanza, escludere eventuali sospensioni per integrazioni documentali richieste dalla PA, e fare attenzione alle festività. Un errore di calcolo sul dies a quo può rendere il ricorso irricevibile per tardività.
Quarto errore: non dimostrare la doppia conformità nel ricorso. Impugnare il silenzio-diniego è necessario, ma non sufficiente. Poiché si tratta di un atto a contenuto vincolato, il ricorrente ha l'onere di dimostrare tecnicamente la sussistenza della "doppia conformità" dell'opera, provando che l'intervento era conforme alla disciplina urbanistica sia al momento della realizzazione che al momento della domanda. Chi si limita ad eccepire vizi procedurali senza affrontare il merito della conformità urbanistica costruisce un ricorso destinato a perdere, anche se tecnicamente tempestivo.
Quinto errore: ritenere che in area vincolata le regole siano diverse. In zona paesaggistica, sismica o soggetta ad altri vincoli, alcuni credono che il silenzio della PA abbia effetti diversi o che i termini siano sospesi. Non è così per l'accertamento di conformità ex art. 36 TUE. Il Consiglio di Stato (Sezione VI, sentenza 4781 del 15 giugno 2026) ha stabilito che l'ordinanza di demolizione di manufatti abusivi realizzati in un'area vincolata è legittima quando le opere effettivamente esistenti risultano diverse da quelle previste dalla precedente autorizzazione paesaggistica. La legittimità della demolizione si rafforza ulteriormente quando la domanda di sanatoria edilizia sia stata respinta per silenzio-rigetto. La presenza di un vincolo non sospende il termine del silenzio-diniego, anzi aggrava il contesto sostanziale in cui il ricorrente dovrà dimostrare la doppia conformità.
Un rischio spesso sottovalutato riguarda il coordinamento tra silenzio-diniego e procedimento penale. La definizione del procedimento di sanatoria con i tempi certi del silenzio-rigetto si coordina con l'art. 45 DPR 380/2001 relativo alla persecuzione penale degli abusi edilizi, che prevede la sospensione del procedimento penale sino alla decisione amministrativa sull'istanza di titolo in sanatoria, ma tale sospensione richiede un contenimento temporale non potendo il processo penale arrestarsi sine die. Chi non impugna il silenzio-diniego nei termini non solo perde la possibilità di ottenere la sanatoria, ma lascia che il procedimento penale riprenda il suo corso senza più alcun argine amministrativo.
Vale infine ricordare una distinzione tecnica su cui si innesta un ulteriore equivoco: il silenzio-diniego ex art. 36 TUE riguarda esclusivamente l'accertamento di conformità per interventi soggetti a permesso di costruire. Non si applica alla SCIA in sanatoria, che segue una logica completamente diversa. Quando la sanatoria è presentata nella forma della SCIA, non può essere applicata la disciplina del silenzio-rigetto ex art. 36 e non può ritenersi concluso il procedimento in assenza di un provvedimento espresso. La pendenza della pratica continua quindi a incidere anche sull'efficacia delle misure repressive. Il principio che si ricava è chiaro: la corretta qualificazione dell'intervento e della relativa sanatoria viene prima di tutto. Se si sbaglia questo passaggio, si altera inevitabilmente il regime del silenzio, la posizione processuale del privato e, in definitiva, la legittimità dell'azione amministrativa. Confondere i due istituti è un errore preliminare che inficia ogni strategia successiva.
Come notava Norberto Bobbio, il diritto non è fatto per chi lo subisce passivamente, ma per chi sa interpretarlo e agire nel momento giusto. Nella sanatoria edilizia, quel momento è il 61° giorno. Prima, tutto è ancora possibile. Dopo, il tempo lavora contro il proprietario.
Il quadro che emerge dalla giurisprudenza più recente è nitido: il silenzio della PA in materia di accertamento di conformità non è un limbo, ma un atto amministrativo a tutti gli effetti. Riconoscerlo come tale — nei tempi e con gli strumenti processuali corretti — è la differenza tra una tutela effettiva e una decadenza irrecuperabile.
Redazione - Staff Studio Legale MP
