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Immaginate di aver venduto il vostro appartamento nel mese di marzo. A luglio, l'assemblea di condominio approva i lavori di rifacimento della facciata e stabilisce che la spesa, pari a centomila euro, sarà ripartita per millesimi. Qualche settimana dopo, l'amministratore chiede il pagamento anche al vostro acquirente, che si rivolta contro di voi: «Questi lavori li avete decisi voi, anni fa, quando avete incaricato il tecnico di fare il progetto.» Chi ha ragione?
La risposta è meno intuitiva di quanto sembri, e ha rilevanza economica immediata. La giurisprudenza di merito e di legittimità ha costruito, intorno a questo problema, una distinzione tecnica precisa che chiunque acquisti o venda un immobile in condominio non può ignorare.
Il criterio cardine: conta la delibera attuativa, non il cantiere
Il principio di riferimento è consolidato: nei rapporti interni tra venditore e acquirente, l'obbligo di contribuire alle spese straordinarie sorge nel momento in cui l'assemblea approva in modo definitivo l'intervento e la relativa spesa. Non rileva quando i lavori cominciano fisicamente, né quando arriva la fattura dell'impresa, né quando il condomino riceve la richiesta di pagamento dall'amministratore.
Nel passaggio di proprietà di un immobile in condominio, la regola oggi ben consolidata è che l'obbligazione del condomino nasce quando l'assemblea approva l'esecuzione dei lavori sulle parti comuni: è quella delibera attuativa a generare il debito, non gli atti preliminari di indirizzo o di studio.
Ma attenzione: non ogni delibera «sulle opere» vale come delibera attuativa. Qui risiede la trappola più frequente.
Occorre distinguere: non ogni delibera «sulle opere» basta a far sorgere il debito. Sono irrilevanti le delibere preparatorie o programmatiche — ad esempio l'incarico a un tecnico di redigere il capitolato o la richiesta di preventivi — poiché queste non approvano l'appalto e non fissano il contenuto.
Una delibera attuativa, per produrre effetti costitutivi dell'obbligazione, deve contenere elementi precisi: l'autorizzazione a concludere il contratto d'appalto, l'individuazione dell'oggetto dei lavori e la determinazione del prezzo, almeno nella loro consistenza qualitativa e quantitativa fondamentale. Affinché la delibera assembleare costituisca titolo costitutivo dell'obbligazione in capo al venditore o in capo all'acquirente, essa deve contenere l'autorizzazione ovvero l'approvazione a concludere un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale, con l'individuazione dell'oggetto del contratto e del prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali.
La distinzione tra delibera preparatoria e delibera attuativa ha implicazioni concrete e immediate. Supponiamo che l'assemblea, nel gennaio precedente alla vendita, abbia conferito l'incarico a un ingegnere di raccogliere preventivi per il rifacimento del tetto. Questa è una delibera preparatoria: nessuna obbligazione sorge ancora in capo al venditore. Se il rogito è stipulato a marzo e l'assemblea approva i lavori e quantifica la spesa ad aprile, paga l'acquirente — anche se l'idea dei lavori risale a prima del suo acquisto.
Il doppio piano: rapporti interni ed esterni al condominio
La questione si complica perché il diritto condominiale opera su due piani che non sempre coincidono: il piano dei rapporti interni tra venditore e acquirente, e il piano dei rapporti tra condomino e condominio.
Nei rapporti interni, la spesa straordinaria deliberata prima del rogito grava normalmente sul venditore. Nei rapporti esterni, invece, l'acquirente può essere chiamato a rispondere in solido con il venditore per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente al trasferimento, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. In pratica, il condominio può chiedere il pagamento anche al compratore nei limiti previsti dalla legge, ma questo non modifica la ripartizione sostanziale del costo tra venditore e acquirente.
In altre parole: l'amministratore può rivolgere la richiesta di pagamento indifferentemente al vecchio o al nuovo proprietario. Ma se è l'acquirente a pagare somme che spettavano al venditore in base alla data della delibera, egli ha pieno diritto di rivalsa. Se il compratore versa al condominio somme che, nei rapporti interni, spettavano al venditore perché riferite a lavori straordinari già deliberati prima del rogito, può poi esercitare la rivalsa per ottenere il rimborso ai sensi dell'art. 1299 c.c., consentendo di separare il momento del pagamento al condominio dal successivo recupero della somma nei confronti del soggetto che, sostanzialmente, era tenuto a sostenerla.
Questa asimmetria tra i due piani è la radice di una parte cospicua del contenzioso condominiale legato alle compravendite: il condominio ottiene il suo pagamento, ma tra venditore e acquirente inizia una lite separata.
La giurisprudenza del 2026: tre pronunce che confermano e affinano il principio
La distinzione tra delibera attuativa e preparatoria è stata ribadita e precisata dalla giurisprudenza più recente, che ha chiarito anche i profili connessi alla validità del piano di riparto.
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 5598 del 7 aprile 2026, ha ribadito con chiarezza un principio che molti ignorano al momento di comprare o vendere un appartamento: l'obbligo di contribuire alle spese straordinarie sorge nel momento in cui l'assemblea approva i lavori, non quando i lavori vengono eseguiti e nemmeno quando arriva la richiesta di pagamento.
Sul fronte della validità delle delibere di riparto, la Corte di Cassazione è intervenuta con una pronuncia di portata più ampia. La Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, con l'ordinanza del 31 marzo 2026, n. 8003, ha stabilito che la decisione dell'assemblea che ponga le spese a carico di un condomino non contemplato è annullabile — e non nulla — se non modifica i criteri di riparto per il futuro, poiché anche in tal caso l'assemblea esercita in modo non corretto un potere deliberativo che le compete. Il che significa: se la delibera di riparto delle spese straordinarie è errata nell'applicazione concreta dei criteri, non è automaticamente nulla e impugnabile in qualsiasi momento — l'errore nel ripartire le spese rappresenta un vizio di annullabilità: se il condomino non impugna la delibera entro 30 giorni dalla sua adozione, quella ripartizione — per quanto ingiusta — diventa definitiva.
Ancora, la Cassazione con l'ordinanza n. 1098 del 2026 ha affrontato il caso del condomino che aveva rinunciato all'impianto centralizzato ma era stato comunque chiamato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto medesimo. I proprietari che abbiano rinunciato all'impianto comune devono contribuire alle spese di conservazione dell'impianto, come ha confermato la Corte di Cassazione, ordinanza n. 1098/2026. La pronuncia ribadisce che il distacco non equivale a esonero dalla spesa conservativa: la distinzione tra manutenzione straordinaria e innovazione rimane decisiva per determinare il criterio di riparto.
Un ulteriore elemento è offerto dal piano procedurale: la Cassazione civile, Sez. II, con l'ordinanza n. 17651 del 3 giugno 2026, ha precisato che il criterio di ripartizione delle spese è oggettivo e può essere applicato quando sia necessario regolare l'uso di beni comuni non accessori. Ciò rafforza l'idea che i criteri legali dell'art. 1123 c.c. — proporzionalità ai millesimi di proprietà, o in base all'uso, per i beni a fruizione differenziata — non sono comprimibili dalla volontà maggioritaria dell'assemblea.
Il rischio sottovalutato: la clausola generica nel rogito non basta
Vi è un profilo pratico che la giurisprudenza segnala con crescente insistenza e che nella prassi notarile e immobiliare è spesso trascurato. Acquirenti e venditori tendono a regolare i rapporti sulle spese con formule generiche inserite nel rogito o in un preliminare: «immobile venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova», oppure «le spese condominiali si intendono a carico dell'acquirente dalla data del rogito». Una formula generica come «immobile venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova» non basta, da sola, a trasferire automaticamente sull'acquirente le spese straordinarie già deliberate prima del rogito.
La clausola derogativa deve essere specifica, riferita alle singole delibere e alle singole spese straordinarie già approvate. Venditore e acquirente possono disciplinare diversamente la ripartizione delle spese straordinarie con apposite clausole contrattuali, ma tali patti producono effetti solo tra loro e non sono opponibili al condominio ai sensi dell'art. 1372 c.c. Il condominio, che è estraneo al contratto di compravendita, resta libero di agire nei confronti del proprietario attuale. L'accordo privato tra le parti opera soltanto come titolo per la successiva rivalsa interna.
Vigilantibus iura subveniunt: il diritto assiste chi vigila. Nel diritto condominiale, la vigilanza si esercita prima del rogito, non dopo. Prima di firmare un atto di acquisto, è indispensabile chiedere all'amministratore una dichiarazione scritta sullo stato dei pagamenti e, soprattutto, un estratto di tutte le delibere assembleari adottate negli ultimi due o tre anni, con indicazione di quelle che hanno già approvato lavori straordinari — distinguendo se si tratta di delibere preparatorie o attuative. Prima di firmare un rogito, è sempre consigliabile richiedere all'amministratore di condominio un'attestazione delle delibere approvate e delle spese straordinarie già votate ma non ancora saldate, richiedere la situazione contabile del condominio aggiornata alla data del rogito e inserire nel contratto di compravendita una clausola specifica su chi si fa carico delle spese straordinarie deliberate prima della vendita.
Un'ultima riflessione critica, spesso negletta dagli operatori: il meccanismo della solidarietà passiva verso il condominio (art. 63, comma 4, disp. att. c.c.) può trasformare l'acquirente in un pagatore di default, costretto ad anticipare somme che poi dovrà recuperare in via di regresso — con tutti i costi, i tempi e le incertezze di un giudizio civile. Il rischio aumenta esponenzialmente nei condomini con lavori pluriennali finanziati con fondi speciali già costituiti ma non ancora spesi: l'acquirente che non verifica la situazione patrimoniale del condominio al momento del rogito può trovarsi a subentrare in un debito già maturato, apparentemente «latente» nei conti, ma pienamente esigibile dal giorno dopo la trascrizione dell'atto.
Come osservava Luigi Ferrajoli a proposito della distanza tra diritto positivo e diritto nella realtà vissuta, il diritto scritto garantisce protezione solo a chi sa leggerne le implicazioni concrete: nei rapporti tra privati, la tutela si conquista prima della firma, non dopo.
Il tema del riparto delle spese straordinarie tra venditore e acquirente è uno di quei campi in cui la conoscenza giuridica preventiva vale molto più dell'azione giudiziaria successiva: il contenzioso è lungo, costoso, e spesso l'esito dipende da una data — quella della delibera — che nessuno aveva verificato prima di firmare.
Redazione - Staff Studio Legale MP
