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26.632 sfratti per morosità nel 2025: il costo del ritardo diventa un numero preciso
Secondo i dati pubblicati dal Ministero dell'Interno il 7 ottobre 2026, nel 2025 sono stati emessi 26.632 provvedimenti di sfratto per morosità, pari al 71,75% del totale nazionale. A Roma si contano in media quattro sfratti al giorno. Dietro questi numeri c'è un sistema esecutivo che, nella stragrande maggioranza dei casi, si inceppa dopo la sentenza: l'immobile viene restituito mesi — a volte anni — dopo il termine stabilito.
Il DDL A.S. 1896/2026, approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 con dichiarazione d'urgenza e presentato al Senato il 12 maggio 2026, prova a rispondere proprio a questo nodo. Il testo introduce, tra l'altro, una penale per il ritardo nel rilascio dell'immobile pari all'1% del canone mensile per ogni giorno di occupazione oltre il termine fissato dal giudice. Con 211 emendamenti depositati nella seduta della Commissione Giustizia del 6 ottobre 2026, il percorso parlamentare è ancora aperto — ma chi studia oggi i numeri sa già cosa rischia, o cosa può chiedere, prima che la norma entri in vigore.
Come si calcola l'1% al giorno sul canone mensile?
Il meccanismo è semplice da enunciare, meno da valutare nel tempo. La formula è: canone mensile × 1% × numero di giorni di ritardo.
Su un affitto mensile di 800 euro — importo vicino al valore medio di un bilocale in molte città del Nord-Est — l'1% vale 8 euro al giorno. Sembrano pochi. Ma trenta giorni di ritardo producono 240 euro; novanta giorni portano il conto a 720 euro; sei mesi arrivano a 1.440 euro. Su un canone di 1.200 euro — un appartamento di fascia media a Verona o in città comparabili — l'1% giornaliero vale 12 euro: novanta giorni di ritardo costano 1.080 euro, sei mesi superano i 2.160 euro.
Non è una cifra astronomica per un singolo giorno. È una cifra che cresce senza sosta, ogni giorno, sette giorni su sette, finché l'immobile non viene riconsegnato. Solve et repete: il principio romano che imponeva di adempiere prima e contestare dopo trova qui una versione moderna e invertita — non paghi prima, paghi di più ogni giorno che aspetti. Per le locazioni commerciali con canoni mensili di 4.000 o 5.000 euro, l'1% al giorno equivale a 40-50 euro: centoventi giorni di ritardo producono una penale tra 4.800 e 6.000 euro, affiancata a qualsiasi altra pretesa risarcitoria del locatore.
Quanto paga l'inquilino che non lascia casa dopo lo sfratto?
La penale del DDL sgomberi si aggiunge — non sostituisce — il regime già vigente. Oggi, in base all'art. 1591 del codice civile, il conduttore moroso o quello il cui contratto è scaduto deve al locatore un'indennità pari al canone per ogni mese di occupazione sine titulo, cioè senza più un contratto valido. Il DDL aggiunge sopra questa base un elemento sanzionatorio ulteriore: l'1% al giorno, che si cumula al canone dovuto e che il locatore può chiedere specificamente per ogni giorno trascorso oltre il termine giudiziale.
Prendiamo un caso concreto. Contratto di 4+4, scaduto il 31 luglio 2026. Il locatore ottiene il decreto di rilascio — con la nuova procedura accelerata — entro 15 giorni dalla presentazione del ricorso. Il giudice fissa il termine per il rilascio tra 30 e 60 giorni dalla pronuncia, come prevede il testo della bozza. Il conduttore non lascia. Dal giorno successivo alla scadenza del termine giudiziale, se il locatore avanza istanza, il contatore della penale parte: 1% del canone mensile, ogni giorno. Il ritardo di quattro mesi su un canone di 1.000 euro produce — solo di penale — 1.200 euro, oltre all'indennità di occupazione e alle spese legali già maturate.
La penale del DDL sgomberi è automatica o va chiesta?
Qui si annida il punto più rilevante — e più trascurato. La penale non è automatica. Il testo del DDL la configura come somma dovuta su istanza di parte: deve essere il locatore a richiederla espressamente, nel ricorso o con atto successivo durante la procedura.
Questo significa che il locatore che presenta il ricorso per l'ingiunzione di rilascio, ottiene il decreto, poi aspetta che l'immobile venga liberato — senza mai formulare l'istanza per la penale — non matura nulla. Zero euro di penale, anche se il conduttore ha tardato novanta giorni. La pretesa non nasce da sola: nasce da una domanda, formulata con cognizione di causa e nei tempi corretti.
Nelle pratiche che seguiamo, l'errore più frequente non è il calcolo della penale: è dimenticarsi di chiederla. Accade soprattutto quando la procedura è avviata senza assistenza legale, o quando il locatore si concentra sull'ottenere il rilascio e dimentica di presidiare anche il profilo economico. Un'istanza mancata non è recuperabile a posteriori con semplicità: la domanda va costruita con precisione prima che la procedura si chiuda.
Il sistema vigente: cosa si può già chiedere oggi, prima del DDL
Il DDL non è ancora legge. Per diventare norma vigente deve completare l'iter parlamentare al Senato, passare alla Camera, essere promulgato e pubblicato in Gazzetta Ufficiale. I 211 emendamenti depositati il 6 ottobre 2026 dimostrano che il testo è ancora in movimento: alcuni di essi prospettano una penalità minima fissa, altri incidono sui presupposti applicativi.
Nel frattempo, la disciplina vigente è quella della legge n. 392/1978 e del codice di procedura civile. L'art. 1591 c.c. già ora riconosce al locatore il diritto a un'indennità per il ritardo nella riconsegna, nella misura del canone concordato o di quello di mercato se superiore. La giurisprudenza di merito e di legittimità ha nel tempo chiarito i confini di questa tutela.
La penale introdotta dal DDL non costituisce un risarcimento del danno in senso proprio, né una mera penale contrattuale, ma uno strumento di pressione finalizzato a indurre l'obbligato all'adempimento spontaneo, evitando le lungaggini dell'esecuzione forzata. La funzione è dichiaratamente deterrente: costituire un disincentivo economico effettivo contro i comportamenti ostruzionistici dell'occupante. L'effetto compensativo per il locatore è secondario rispetto alla finalità di stimolare il rilascio spontaneo. Questo profilo non è irrilevante sul piano processuale: la natura della somma condiziona il regime probatorio che il locatore dovrà seguire per ottenerla.
Tre profili su cui la giurisprudenza si è già espressa
L'ingiunzione di rilascio del DDL si innesta su un terreno su cui i tribunali hanno già tracciato linee nette. Sul fronte dell'indennità di occupazione sine titulo, il Tribunale di Milano, con sentenza 16 maggio 2025, n. 4822, ha confermato che il conduttore risponde dell'intero periodo di occupazione illegittima anche in assenza di messa in mora formale, purché sia decorso il termine contrattuale o quello fissato in sentenza. Il principio è rilevante perché il DDL costruisce sopra questa base: la penale dell'1% si aggiunge all'indennità già dovuta, non la rimpiazza.
Sul piano della tutela d'urgenza, il Tribunale di Roma, con ordinanza del 3 marzo 2026, n. 4110, ha riconosciuto la sussistenza del periculum in mora, cioè del rischio di danno irreparabile, nel caso di un locatore anziano che aveva urgente necessità di reoccupare l'immobile: ha ordinato il rilascio anticipato ex art. 700 c.p.c., cioè con una misura cautelare d'urgenza al di fuori dei procedimenti ordinari. L'orientamento mostra che, già prima del DDL, i giudici di merito valorizzano il pregiudizio economico e personale del locatore che attende il rilascio.
Quanto alla quantificazione del danno da ritardo, la Corte di Cassazione civile, Sez. III, con ordinanza 14 aprile 2026, n. 9741, ha ribadito che l'onere di provare il danno ulteriore rispetto al canone spetta al locatore, il quale non può limitarsi a invocare la differenza tra canone pattuito e valore di mercato senza produrre elementi probatori adeguati. Anche questo orientamento illumina la futura applicazione del DDL: la penale dell'1% è predeterminata per legge e non richiede prova del danno effettivo — ed è esattamente questo il suo valore pratico per chi non riesce a documentare un danno maggiore.
Come scriveva Nassim Nicholas Taleb, i rischi sottovalutati non sono quelli grandi e visibili, ma quelli piccoli che si accumulano giorno dopo giorno senza che nessuno li conti. Una penale di 10 euro al giorno sembra niente. Trecentosessantacinque giorni dopo, sono 3.650 euro — più interessi, più spese legali, più l'indennità di occupazione che nel frattempo ha continuato a maturare.
Nota dall'esperienza dello studio
Seguiamo procedure di rilascio con regolarità, e l'errore che torna più spesso non è sul calcolo: è sull'istanza. Il locatore che non inserisce espressamente la richiesta di penale nel ricorso, o che si dimentica di formularla nel momento processuale corretto, perde definitivamente quella voce. Non è un vizio sanabile a piacimento. Il DDL non cambierà questo meccanismo: la penale resterà su domanda di parte, e una domanda assente vale come una domanda rigettata.
Domande frequenti
Quanto paga concretamente l'inquilino che non lascia casa dopo il termine del giudice?
Con il DDL in vigore, dovrà corrispondere al locatore — su sua istanza — l'1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo. Su un canone di 1.000 euro al mese, questo equivale a 10 euro al giorno: un mese di ritardo vale 300 euro, sei mesi 1.800 euro. A questo si sommano l'indennità di occupazione già prevista dall'art. 1591 c.c. e le eventuali spese legali dell'esecuzione forzata.
La penale dell'1% scatta da sola o bisogna fare qualcosa?
Non scatta da sola. Il testo del DDL la configura come somma dovuta su istanza di parte: il locatore deve chiederla espressamente, nel ricorso per l'ingiunzione di rilascio o con atto specifico nel corso della procedura. Se non la chiede, non matura nulla, nemmeno se il conduttore tardasse mesi.
Se il DDL non è ancora legge, posso già fare qualcosa per tutelarmi dal ritardo?
Sì. L'art. 1591 c.c. già oggi riconosce al locatore un'indennità per ogni mese di occupazione dopo la scadenza del titolo. In casi urgenti è possibile ricorrere alle misure cautelari d'urgenza ex art. 700 c.p.c. Strutturare correttamente il contratto — con penali convenzionali per il ritardo nella riconsegna — è inoltre una tutela che può essere inserita già in fase di stipula, prima ancora che il rapporto si esaurisca.
Redazione - Staff Studio Legale MP
