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Immaginate di aggiudicarvi un immobile all'asta giudiziaria, di versare il prezzo, di ottenere il decreto di trasferimento, e di trovarvi davanti a un ex conduttore che si rifiuta di lasciare il bene sostenendo di avere diritto a tenerlo finché non viene pagata l'indennità di avviamento commerciale. È uno scenario tutt'altro che teorico, e per anni ha alimentato contenziosi lunghi e onerosi. La Cass. civ., Sez. III, sentenza 15 luglio 2026, n. 23235 ha ora messo un punto fermo: il diritto di ritenzione del conduttore aggiudicatario immobile non può essere esercitato dall'originario locatario nei confronti di chi ha acquistato in sede esecutiva. La pronuncia vale come un campanello d'allarme per chiunque partecipi alle aste immobiliari — in Veneto come nel resto d'Italia — e per ogni conduttore che si trovi su un bene pignorato.
Il caso concreto da cui origina la sentenza aiuta a capire la portata della decisione. La vicenda prendeva le mosse da un immobile ad uso commerciale aggiudicato all'esito di una vendita forzata: il contratto di locazione era già cessato da tempo, ma il precedente conduttore aveva continuato a detenere il bene sostenendo di poter esercitare il diritto di ritenzione previsto dall'articolo 34 della legge n. 392 del 1978 — la norma che subordina il rilascio dell'immobile al pagamento dell'indennità di avviamento. La Corte di cassazione, Sezione 3 Civile, con la sentenza del 15 luglio 2026, n. 23235, ha accolto il ricorso e cassato con rinvio per nuovo esame la decisione del merito resa dalla Corte d'Appello di Roma con la sentenza n. 7010 del 2021.
Il conduttore può rifiutarsi di lasciare l'immobile aggiudicato all'asta?
La risposta è no, e la motivazione è tecnica ma di comprensione immediata. Il diritto di ritenzione dell'immobile spettante al conduttore per il mancato pagamento dell'indennità di avviamento non può essere esercitato nei confronti dell'aggiudicatario dell'immobile acquistato nell'ambito di una procedura esecutiva. La Cassazione chiarisce che l'indennità di avviamento non pagata dal vecchio locatore non consente di trattenere il negozio venduto all'asta, e che l'occupazione dopo il decreto di trasferimento è senza titolo e fa scattare il risarcimento dei danni.
Il punto cruciale è che l'aggiudicatario subentra nella proprietà attraverso un acquisto a titolo originario, non derivativo: non è, giuridicamente, il "successore" del locatore originario e dunque non può essere chiamato a rispondere delle obbligazioni che quest'ultimo aveva nei confronti del conduttore. Il credito all'indennità di avviamento — ove fondato — rimane azionabile nei confronti del debitore esecutato, ma non costituisce uno strumento di pressione legittima sull'aggiudicatario. Come recita il brocardo vigilantibus iura subveniunt: il diritto assiste chi si attiva per tempo e per le vie corrette, non chi tenta di far valere posizioni soggettive nei confronti di un soggetto che non è parte del rapporto obbligatorio originario.
Cosa succede alla locazione quando l'immobile viene venduto all'asta?
Qui il quadro normativo è articolato e richiede attenzione, perché non tutto finisce automaticamente con il martello del banditore. Chi ha acquisito mediante asta giudiziaria un immobile che era stato concesso in locazione dall'originario proprietario acquisirà anche il rapporto di locazione e dovrà sopportare la presenza dell'inquilino, fermo restando la possibilità di disdettare il contratto nei termini previsti; tuttavia, l'opponibilità del contratto di locazione viene subordinata al fatto che lo stesso abbia data certa anteriore al pignoramento.
La regola di riferimento è l'articolo 2923 del codice civile. Se il contratto di locazione ha data certa anteriore alla notifica del pignoramento ed è stato regolarmente registrato, l'aggiudicatario è tenuto a rispettarne la durata residua. Se invece il contratto manca di data certa anteriore, oppure è stato stipulato dopo il pignoramento, oppure — terza ipotesi, sempre più presidiata dalla giurisprudenza — prevede un canone manifestamente inferiore a quello di mercato, scatta l'inopponibilità.
Su quest'ultimo punto la Cassazione si è pronunciata con una sentenza parallela e ravvicinata rispetto alla n. 23235. La Corte di Cassazione, Sez. III, con la Sentenza dell'11 giugno 2026 n. 19354, ha stabilito che una locazione stipulata a un canone irrisorio ("canone vile") non è opponibile a chi acquista un immobile tramite vendita forzata. Il contratto resta valido tra locatore e conduttore, ma non produce effetti nei confronti dell'aggiudicatario, che può ottenere il rilascio dell'immobile e il risarcimento del danno se il conduttore continua a occupare il bene. La soglia è precisa: in applicazione dell'art. 2923, comma 3, del codice civile, una locazione con canone inferiore di oltre un terzo rispetto al valore di mercato non è opponibile all'acquirente della vendita forzata.
Si tratta di un orientamento che si sta consolidando rapidamente. Un precedente del 2025 aveva già anticipato questa traiettoria: la locazione a canone vile, anche se stipulata prima del pignoramento, è inopponibile non solo all'aggiudicatario, ma anche alla procedura e ai creditori; di conseguenza, il giudice dell'esecuzione può ordinare la liberazione dell'immobile senza attendere un separato giudizio ordinario.
L'aggiudicatario di un immobile deve rispettare il contratto di locazione esistente?
Dipende — ed è precisamente qui che si annidano i rischi economici maggiori per chi acquista all'asta senza un'analisi preventiva del fascicolo. Tre sono i parametri da verificare prima di formulare l'offerta: la data certa del contratto rispetto al pignoramento, l'entità del canone rispetto ai valori di mercato, e la circostanza che il contratto non sia già cessato alla data dell'aggiudicazione.
Se il contratto è regolare e opponibile, il conduttore non può ricevere pregiudizio nel suo diritto al rinnovo per il solo fatto che i poteri di amministrazione del bene siano passati dal debitore al custode ovvero al terzo aggiudicatario. L'aggiudicatario dovrà attendere la scadenza naturale della locazione e rispettare i tempi di disdetta previsti dalla legge — anche anni, nel caso di locazioni commerciali in corso di primo periodo.
Se invece il contratto non è opponibile — o, come nel caso deciso dalla sentenza n. 23235/2026, il conduttore non ha più alcun titolo a occupare l'immobile e oppone strumentalmente la ritenzione — la situazione si ribalta completamente: il giudice dell'esecuzione dispone la liberazione dell'immobile pignorato, e il provvedimento costituisce titolo esecutivo per il rilascio, eseguito a cura del custode, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario.
L'angolo economico è quello che più interessa chi deve prendere decisioni concrete. Trattenere un immobile senza titolo — oppure farlo senza che la ritenzione sia opponibile all'aggiudicatario — espone l'ex conduttore a una responsabilità risarcitoria integrale per tutta la durata dell'occupazione illegittima. Il danno risarcibile comprende il mancato godimento del bene, calcolato sui canoni di mercato, e può includere ulteriori voci qualora l'aggiudicatario dimostri pregiudizi specifici (slittamento di investimenti, costi di custodia prolungata, spese legali). Si tratta di cifre che, su base annua, possono superare agevolmente il valore dell'indennità di avviamento che il conduttore cercava di tutelare — con il paradosso di perdere economicamente molto più di quanto si sperava di ottenere.
Dallo stesso punto di vista, chi compra all'asta trovandosi davanti a un immobile occupato da un conduttore con contratto regolare ma opponibile deve considerare questo "peso" già nella propria offerta: chi intende partecipare a un'asta immobiliare dovrebbe considerare con attenzione la presenza di rapporti di affitto e, se necessario, farsi assistere da un professionista in grado di valutare i margini di opponibilità o di contestazione, poiché una valutazione corretta prima dell'offerta può evitare contenziosi lunghi e costosi dopo l'aggiudicazione.
Il punto di riflessione che la sentenza n. 23235/2026 sollecita va oltre il singolo caso. Si sta delineando, sentenza dopo sentenza, un orientamento della Cassazione che tende a rendere sempre più impermeabile la posizione dell'aggiudicatario rispetto alle pretese dei soggetti che occupavano l'immobile prima della vendita forzata — siano essi conduttori con contratti a canone vile, ex conduttori che oppongono la ritenzione, o locatari i cui contratti non abbiano data certa opponibile. Il legislatore aveva già mosso in questa direzione con le riforme delle norme sull'esecuzione immobiliare; la giurisprudenza di legittimità sta completando il disegno. Il rischio concreto e sottovalutato è quello del conduttore che, convinto di poter "negoziare" la propria uscita restando nell'immobile, si ritrova invece esposto a una domanda risarcitoria che supera di gran lunga il credito vantato.
Come scrisse Jhering nel suo "La lotta per il diritto": il diritto non è qualcosa che si riceve, è qualcosa che si conquista — ma va conquistato nelle sedi e nei modi che l'ordinamento prevede, non resistendo senza titolo al legittimo titolare di un bene.
Redazione - Staff Studio Legale MP
