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Un genitore dona la casa al figlio con la migliore delle intenzioni: anticipare l'eredità, proteggere il patrimonio familiare, aiutare i figli a costruirsi un futuro. Il figlio accetta, si trasferisce, magari ristruttura. Poi arriva una lettera di un tribunale. Non è il copione che nessuno si aspetta, eppure nella pratica legale è molto più frequente di quanto si immagini. La donazione immobiliare, infatti, non è solo un atto che espone il donante a rischi: è un atto che proietta conseguenze giuridiche rilevanti — e spesso sottovalutate — anche sul patrimonio di chi quell'immobile lo ha ricevuto.
Mentre il dibattito pubblico si è concentrato, giustamente, sulle novità introdotte dalla Legge 2 dicembre 2025, n. 182 a tutela degli acquirenti di immobili di provenienza donativa, un profilo è rimasto in ombra: quello del donatario che, pur non avendo fatto nulla di illecito, si trova esposto ad azioni legali, obblighi patrimoniali e rischi di pignoramento che riguardano direttamente lui.
Il donatario nel mirino dei creditori del donante: la revocatoria ordinaria
Il primo e più immediato rischio per chi riceve un immobile in donazione è l'azione revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c., esercitata dai creditori del donante. Un padre, debitore verso una banca, dona un immobile al figlio: la banca agisce con un'azione revocatoria per rendere l'atto inefficace. La Corte di Cassazione ha stabilito che per l'azione revocatoria non serve un danno certo ed effettivo, ma è sufficiente il semplice "pericolo di danno". La donazione, rendendo più incerta la riscossione del credito, ha modificato in peggio la situazione patrimoniale del debitore, legittimando la richiesta della banca.
Questo significa, in termini pratici, che il donatario può trovarsi con un bene formalmente suo ma giuridicamente "bloccato": la banca potrà agire esecutivamente sull'immobile donato, pignorandolo e mettendolo all'asta per soddisfare il proprio credito, esattamente come se non fosse mai uscito dal patrimonio del debitore. Il donatario non ha commesso alcun illecito, ma subisce le conseguenze dell'insolvenza del donante.
Un aspetto che sorprende molti è che questo rischio non svanisce neppure quando il bene donato sia già gravato da ipoteca. La Corte di Cassazione ha confermato che la donazione di un bene già ipotecato può comunque costituire eventus damni (danno per il creditore), in quanto rende più incerta e difficile la soddisfazione del credito. L'esistenza di un'ipoteca sull'immobile donato non esclude l'eventus damni: la valutazione va fatta con un giudizio prognostico, proiettato al futuro, poiché l'ipoteca potrebbe estinguersi o ridursi, e l'atto di donazione comunque complica il recupero del credito.
Altrettanto rilevante è il profilo dell'onere della prova. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 16845/2025, ha confermato l'inefficacia di una donazione immobiliare effettuata da un debitore ai propri familiari, stabilendo che per l'azione è sufficiente un credito anche solo potenziale o litigioso e che spetta al debitore — e non al creditore — l'onere della prova di possedere beni residui sufficienti a soddisfare il debito. In concreto: il donatario che voglia difendere il bene ricevuto non può semplicemente opporre la buona fede propria; deve essere il donante a dimostrare di aver mantenuto un patrimonio sufficiente a coprire i debiti. Una prova tutt'altro che semplice.
Né vale affidarsi al fatto che il credito del terzo creditore sia ancora contestato in sede giudiziale. Per gli atti a titolo gratuito non è necessaria la malafede del terzo donatario, essendo sufficiente la consapevolezza del debitore circa il pregiudizio arrecato. La nozione di credito rilevante per l'azione revocatoria è ampia e include anche crediti eventuali o litigiosi, rendendo irrilevante la pendenza di trattative non andate a buon fine.
Il nuovo rischio patrimoniale del donatario dopo la Legge n. 182/2025: l'indennizzo ai legittimari
La riforma introdotta dall'art. 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha profondamente modificato le regole sull'azione di riduzione per lesione di legittima. La riduzione della donazione non pregiudica più i terzi ai quali il donatario ha venduto l'immobile donato, fermo l'obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota a essi riservata. L'acquisto del terzo avente causa a titolo oneroso diviene pertanto definitivo al momento del trasferimento immobiliare, indipendentemente dal decorso del ventennio dalla trascrizione della donazione.
Questa novità, che viene spesso presentata esclusivamente come un vantaggio per gli acquirenti di immobili donati, in realtà ha spostato — e concentrato — il rischio sul donatario. In precedenza, se i legittimari vittoriosi nell'azione di riduzione non riuscivano a recuperare il bene dal terzo acquirente, potevano almeno agire in restituzione sull'immobile fisico. Oggi quella via è preclusa: la riforma stabilisce che, una volta esperita l'azione di riduzione e accertata la lesione di legittima, il legittimario non può più agire contro il terzo acquirente per ottenere la restituzione del bene. L'azione di restituzione perde efficacia reale e assume natura obbligatoria solo nei confronti dell'erede che ha beneficiato della donazione.
Il donatario che abbia già venduto l'immobile ricevuto in donazione si trova quindi nella posizione peggiore: non ha più il bene (lo ha ceduto), ma deve comunque pagare il legittimario leso. Solo in caso di insolvenza del donatario, il legittimario può agire nei confronti dell'avente causa a titolo gratuito, e sempre entro i limiti del vantaggio conseguito. Il rischio si sposta dunque integralmente sul patrimonio personale del donatario, che diventa l'unico soggetto chiamato a rispondere in denaro.
Non è una protezione limitata al futuro. La disciplina transitoria è di cruciale importanza: l'art. 44, comma 2, della Legge n. 182/2025 prevede che la nuova normativa si applichi alle successioni aperte dopo la sua entrata in vigore. Per le successioni apertesi anteriormente continua invece ad applicarsi il regime previgente, a condizione che, entro sei mesi dall'entrata in vigore della legge (ossia entro il 18 giugno 2026), sia stata notificata e trascritta una domanda giudiziale di riduzione ovvero un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. In altre parole, chi ha ricevuto un immobile in donazione prima del 18 dicembre 2025 e il donante è già deceduto si trova ancora nel regime previgente — con il rischio reale di restituzione — se un legittimario ha agito entro la finestra transitoria.
Un ulteriore elemento che raramente viene segnalato riguarda il calcolo del conguaglio dovuto. La Cassazione civile, Sez. II, con ordinanza 9 dicembre 2025, n. 32056, ha confermato che in caso di accoglimento dell'azione di riduzione per lesione di legittima, il conguaglio dovuto al legittimario costituisce un debito di valore, con stima dell'immobile al momento della decisione giudiziale — e non al momento dell'apertura della successione — con possibili effetti significativi sul quantum dovuto al legittimario leso, specie nei mercati immobiliari in rivalutazione. Questo significa che il donatario che abbia venduto l'immobile per un certo prezzo potrà trovarsi costretto a versare ai legittimari una somma parametrata al valore di mercato attuale del bene, potenzialmente superiore al ricavato dalla vendita stessa.
Summum ius summa iniuria: il massimo rigore formale della norma — che tutela la certezza dei trasferimenti immobiliari — può tradursi in un'ingiustizia sostanziale per il donatario, che ha venduto in buona fede ma si trova a rispondere con tutto il proprio patrimonio verso legittimari che non ha mai potuto prevedere.
Il rischio della revoca della donazione per ingratitudine è un terzo fronte, spesso sottovalutato. L'ordinamento consente al donante di revocare la donazione stessa per gravi comportamenti del donatario. In questa materia la Corte di Cassazione ha recentemente chiarito, con ordinanza 16 maggio 2026, n. 14567 (Cass. civ., Sez. II), che la revoca per ingratitudine ex art. 801 c.c. presuppone un comportamento del donatario che esprima un "durevole sentimento di disistima delle qualità morali del donante e di mancanza di rispetto della dignità di quest'ultimo": una soglia alta, ma non impossibile da raggiungere, come dimostrano i contenziosi familiari analizzati dalla Corte. L'effetto della revoca giudizialmente accertata è il ritrasferimento della proprietà al donante, con le conseguenze del caso se il donatario ha nel frattempo costituito ipoteche o gravami sul bene.
Cosa deve fare concretamente chi riceve un immobile in donazione? Alcune indicazioni di metodo sono indispensabili. Prima di accettare, è opportuno verificare la situazione debitoria del donante: esistenza di mutui, fideiussioni, cartelle esattoriali, cause in corso. Un patrimonio apparentemente solido può nascondere esposizioni che attivano la revocatoria anni dopo. Va controllata la visura ipocatastale del bene per identificare eventuali trascrizioni pregiudizievoli già presenti. Bisogna valutare l'assetto successorio complessivo del donante: numero di legittimari, altri beni, eventuali donazioni precedenti, e calcolare se la donazione in questione possa risultare lesiva della quota di riserva. Chi intende vendere l'immobile ricevuto in donazione prima che il donante deceda deve considerare l'obbligo di indennizzo ai legittimari che rimane, in base alla nuova normativa, esclusivamente a suo carico, e valutare di accantonare una riserva patrimoniale adeguata. L'azione revocatoria si prescrive in cinque anni dalla trascrizione; l'azione di riduzione entro dieci anni dall'apertura della successione; l'azione di annullamento entro cinque anni dalla conclusione. Conoscere queste tempistiche è essenziale per capire per quanto tempo il bene resta esposto.
Come osservava Gustavo Zagrebelsky, il diritto non è uno strumento di protezione automatica: richiede consapevolezza attiva dei soggetti che lo abitano. La donazione immobiliare, nella sua apparente semplicità — un atto di generosità tra familiari, formalizzato davanti a un notaio — nasconde una rete di rapporti giuridici che continua a produrre effetti per anni dopo la firma. Ignorarli non li rende inesistenti: li rende solo più costosi da gestire.
Redazione - Staff Studio Legale MP
