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Immaginate di acquistare una villetta in un complesso residenziale orizzontale — un insieme di sei unità autonome collegate da parti comuni — e di scoprire, anni dopo, che il tetto della vostra abitazione è considerato dal condominio un bene di tutti. Non perché voi lo abbiate mai ceduto, non perché lo abbiate mai condiviso strutturalmente con i vicini, ma semplicemente perché il regolamento condominiale menzionava genericamente i "tetti" tra le parti comuni. È esattamente questa la situazione che ha portato la Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, a pronunciarsi con l'ordinanza n. 9465 depositata il 14 aprile 2026.
La pronuncia interviene per definire con precisione i criteri di appartenenza dei tetti e dei lastrici solari all'interno dei cosiddetti condomini orizzontali, affrontando il nodo centrale dell'applicabilità della presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 del Codice Civile a quelle strutture che, pur inserite in un complesso condominiale unitario, assolvono a una funzione di copertura di una sola unità immobiliare.
Il tema è tutt'altro che teorico. In Italia i condomini orizzontali — villette a schiera, bifamiliari, complessi di ville con servizi in comune — rappresentano una quota significativa e crescente del patrimonio immobiliare residenziale, specialmente nelle aree periurbane del Nord-Est. Il contenzioso sulla natura giuridica delle coperture è, in questi contesti, tra i più frequenti e costosi.
Condominio orizzontale: il lastrico solare non è automaticamente parte comune
La vicenda trae origine da un contenzioso sviluppatosi all'interno di un condominio orizzontale composto da più edifici autonomi, nel quale si discuteva della natura giuridica di un lastrico solare avente funzione di copertura di una sola unità immobiliare. I giudici di merito avevano ritenuto sussistente la condominialità del bene, valorizzando una clausola regolamentare che includeva genericamente i "tetti" tra le parti comuni.
La Cassazione ha ribaltato questa impostazione. La comproprietà del lastrico può sorgere solo per acquisto individuale di una quota da parte di ciascun condomino, oppure in forza di un contratto costitutivo in forma scritta con specifica e inequivoca manifestazione di volontà. Non basta, quindi, che il regolamento citi genericamente i tetti nell'elenco delle parti comuni.
Affinché un bene separato — come la copertura di una singola villetta — diventi condominiale, non basta un richiamo generico nel regolamento. È necessario un vero e proprio titolo contrattuale specifico, ossia un contratto scritto ai sensi dell'art. 1350, n. 3 c.c. e trascritto ai sensi dell'art. 2643, n. 3 c.c., che esprima l'inequivoca volontà di tutti i condomini di mettere in comune quel determinato bene.
Il principio si radica in una distinzione fondamentale: nel condominio verticale tradizionale, il tetto copre l'intero edificio e la sua funzione collettiva giustifica la presunzione di condominialità. Nel condominio verticale tradizionale, la natura comune del tetto è pressoché indiscutibile, poiché esso protegge l'intero edificio. In quello orizzontale, invece, ogni copertura serve esclusivamente l'unità sottostante: viene meno il presupposto funzionale che fonda la presunzione dell'art. 1117 c.c. La norma — lex specialis derogat generali — opera dove ha senso operare, non come strumento per estendere la comproprietà a beni strutturalmente individuali.
Come osservava Norberto Bobbio, il diritto non è mai solo norma astratta ma sistema di relazioni concrete: applicare meccanicamente la presunzione di condominialità in un contesto radicalmente diverso da quello per cui è stata concepita produce non già certezza giuridica, bensì una distorsione dei rapporti reali che il diritto di proprietà è chiamato a tutelare.
La ripartizione delle spese: l'art. 1126 c.c. non si applica sempre
Pochi giorni dopo la pronuncia n. 9465/2026, la stessa Sezione Seconda della Cassazione è tornata sul tema con una decisione altrettanto dirompente, destinata a modificare la prassi applicativa di amministratori e assemblee. Con l'ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026, la Corte ha stabilito che quando il lastrico solare o la terrazza a livello in uso esclusivo copre una sola unità immobiliare sottostante, non si deve applicare il criterio di ripartizione "un terzo e due terzi" previsto dall'art. 1126 del Codice Civile. Al contrario, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato seguendo il criterio dell'art. 1125 c.c., che disciplina la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai.
Il ragionamento della Corte è fondato sulla ratio della norma: il meccanismo derogatorio dell'art. 1126 c.c. non deve gravare iniquamente sui condomini serviti dalla copertura con una spesa che avvantaggia in modo particolare colui che tragga da tale porzione immobiliare vantaggi ulteriori rispetto a quelli derivanti dalla funzione di copertura della stessa. Così la Cassazione con ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026, in netto contrasto con quanto finora sostenuto in materia dalla giurisprudenza maggioritaria.
La portata pratica di questo cambio di asse normativo è rilevante. La sentenza n. 10534/2026 rappresenta uno degli arresti giurisprudenziali più significativi degli ultimi anni in materia condominiale. Il principio affermato è destinato a modificare la prassi applicativa: il lastrico solare che copre un solo appartamento non rientra automaticamente nell'ambito dell'art. 1126 c.c., ma deve essere valutato alla luce della funzione concretamente svolta. In sostanza, la semplice presenza di un uso esclusivo non basta più a richiamare automaticamente il riparto un-terzo/due-terzi: occorre verificare quante unità immobiliari siano effettivamente servite dalla copertura.
Questo orientamento non è privo di rilievo critico. La giurisprudenza maggioritaria anteriore aveva costruito nel tempo un sistema abbastanza stabile attorno all'art. 1126 c.c., che le assemblee applicavano in modo quasi automatico. Il contrasto aperto dalla pronuncia n. 10534/2026 con l'orientamento precedente alimenta ora un'incertezza applicativa che amministratori e condomini dovranno navigare con attenzione, almeno fino a un eventuale intervento chiarificatore delle Sezioni Unite.
Uso esclusivo e cessione a terzi: il muro dell'unanimità
Il terzo tassello del quadro giurisprudenziale recente riguarda i limiti del condomino che gode dell'uso esclusivo. Anche quando tale diritto sia validamente costituito, la disponibilità del bene verso soggetti terzi incontra un limite invalicabile. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20548 del 21 luglio 2025, ha chiarito che il condòmino che ha l'uso esclusivo del lastrico non può concederlo a terzi, né autorizzare installazioni o costruzioni — come antenne televisive o di telefonia mobile — senza il consenso unanime degli altri condòmini, ai sensi dell'art. 1108, comma 3, c.c.
Il diritto di uso esclusivo, infatti, non trasferisce la proprietà del bene, che rimane comune, ma si limita a regolare le modalità di godimento. Pertanto, ogni atto che costituisce diritti reali o personali di godimento a favore di terzi su una parte comune necessita del consenso unanime, come previsto dall'art. 1108 c.c.
La conseguenza pratica è significativa: chi intenda cedere in comodato o locazione a soggetti terzi — un operatore di telefonia, un'azienda che installa impianti fotovoltaici, un privato che intende utilizzare la terrazza — deve acquisire il voto favorevole di tutti i condomini, nessuno escluso. Per gli amministratori professionisti, la decisione fornisce una bussola chiara: quando entra in gioco un terzo, l'assemblea deve essere unanime. Per gli operatori del mercato, invita a una due diligence più attenta e a contratti più trasparenti.
Cosa fare concretamente: errori da evitare e verifiche necessarie
Alla luce di questo articolato quadro giurisprudenziale, chi vive o acquista in un condominio orizzontale deve tenere a mente alcune regole operative essenziali.
Il primo errore da evitare è affidarsi al solo regolamento condominiale per determinare la natura comune o esclusiva di un lastrico. Come chiarito dalla Cassazione con l'ordinanza n. 9465/2026, l'eventuale comproprietà va provata sulla base di un titolo di acquisto pro quota o di un contratto di comunione. Non è sufficiente il semplice rimando alla previsione della comproprietà dei "tetti" contenuto nel regolamento condominiale.
Chi acquista un'unità in un complesso orizzontale dovrebbe dunque esaminare attentamente i singoli rogiti di compravendita e gli atti costitutivi del condominio, verificando se vi sia un'esplicita e specifica attribuzione di quote sulle coperture. L'assenza di tale titolo scritto depone, secondo la Cassazione, a favore della proprietà esclusiva del titolare dell'unità sottostante.
Il secondo errore riguarda la ripartizione delle spese per infiltrazioni. Applicare meccanicamente il criterio un-terzo/due-terzi dell'art. 1126 c.c. in presenza di un lastrico che copre una sola unità è, dopo la pronuncia n. 10534/2026, giuridicamente scorretto. L'assemblea che deliberi in tal senso adotta una ripartizione potenzialmente impugnabile.
Il terzo profilo critico è quello della cessione. Chi intenda valorizzare economicamente un lastrico in uso esclusivo — cedendone il godimento a un operatore commerciale o a terzi privati — deve considerare la necessità dell'unanimità assembleare come un passaggio non negoziabile. Agire senza tale consenso espone all'annullamento dell'atto e al risarcimento dei danni verso gli altri condomini.
Vigilantibus iura subveniunt: il diritto tutela chi è attento. In un contesto dove la giurisprudenza sta ridisegnando confini che per decenni erano sembrati consolidati, verificare la propria posizione prima di agire — o prima di acquistare — non è prudenza eccessiva, ma semplicemente buona pratica legale.
Il contrasto giurisprudenziale aperto dall'ordinanza n. 10534/2026 sull'art. 1126 c.c. merita un'ultima riflessione. Non si tratta di un episodio isolato, ma del segnale di una tensione strutturale: le norme del codice civile sul condominio, concepite per l'edificio verticale urbano del dopoguerra, si trovano oggi ad essere applicate a tipologie abitative profondamente diverse, nate dall'urbanistica degli anni Settanta e Ottanta. La giurisprudenza sta cercando, pronuncia dopo pronuncia, di adattare regole pensate per un contesto a situazioni che quel contesto non avevano mai immaginato. Finché il legislatore non interverrà con una disciplina specifica per il condominio orizzontale, sarà il giudice — caso per caso, sentenza per sentenza — a tracciare il confine tra ciò che è comune e ciò che appartiene al singolo.
Redazione - Staff Studio Legale MP
