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Immaginate di aver atteso anni per chiudere una vicenda successoria: il testamento è chiaro, i coeredi hanno trovato un accordo di massima, il tribunale ha nominato il CTU. Poi, nel corso delle perizie, emerge che il capannone agricolo annesso alla casa — quello che il padre aveva "sistemato" trent'anni fa — non ha mai avuto la concessione edilizia. In quel momento, la causa di divisione rischia di arenarsi. Il giudice non può andare avanti. E nessuno, fino a quel momento, ci aveva pensato.
Questo scenario si ripete con frequenza crescente nelle aule dei tribunali italiani, e la giurisprudenza più recente ne offre conferma autorevole. La questione degli immobili abusivi nell'asse ereditario rappresenta oggi uno dei nodi più insidiosi dell'intero diritto successorio: un ostacolo che si nasconde nella storia edilizia dei beni e che può vanificare anni di trattative e procedimenti.
Il principio: la divisione ereditaria è un atto tra vivi, non un atto mortis causa
Il punto di partenza è un principio che può sembrare tecnico ma che ha conseguenze pratiche immediate. Per lungo tempo la giurisprudenza aveva ritenuto che lo scioglimento della comunione ereditaria, in quanto conclusivo di una vicenda successoria, sfuggisse alle nullità previste per gli atti tra vivi aventi a oggetto immobili abusivi. Quella stagione è definitivamente chiusa.
La Corte di Cassazione ha chiaramente distinto tra l'acquisto mortis causa — che non ricade nella nullità urbanistica prevista per gli atti tra vivi — e il successivo scioglimento della comunione ereditaria, che costituisce invece un atto inter vivos, al quale si applica la disciplina urbanistica che sanziona con la nullità tali operazioni aventi a oggetto edifici abusivi.
Ereditare un immobile privo di titolo edilizio è dunque legalmente possibile: nel nostro ordinamento non vi sono leggi che vietino la successione ereditaria di immobili abusivi, cosicché un erede può ricevere una casa abusiva e diventarne il legittimo proprietario. Le irregolarità si trasmettono agli eredi, a meno che non decidano di rinunciare all'eredità. Il problema nasce dopo, quando si vuole dividere.
La regolarità urbanistica non è solo un requisito amministrativo, ma una vera e propria condizione dell'azione per poter procedere allo scioglimento della comunione in tribunale. In assenza di una dichiarazione che attesti gli estremi della concessione edilizia o del condono, il giudice non può disporre la divisione, perché la sentenza non può produrre un effetto giuridico — il trasferimento di proprietà di un bene abusivo — che è vietato ai privati nell'ambito della loro autonomia contrattuale.
La giurisprudenza del 2026 aggiunge precisazioni decisive. Con l'ordinanza n. 21743 del 25 giugno 2026, la Corte di Cassazione ha ribadito che lo scioglimento della comunione ereditaria ha natura tendenzialmente universale e deve comprendere le situazioni giuridiche riferibili ai beni dell'asse: non basta quindi separare il terreno dai manufatti che vi insistono. Un approccio formalista — dividere il suolo escludendo il fabbricato irregolare — non è sufficiente a eludere il problema. Quando l'asse comprende fabbricati irregolari, il giudice deve verificarne la regolarità edilizia e, se necessario, procedere, ove possibile, a una divisione parziale con esclusione dei fabbricati abusivi.
Con la precedente Cass. civ., Sez. II, ord. 6 marzo 2026, n. 5038, la Suprema Corte aveva già confermato questo orientamento, riqualificando la regolarità edilizia come condizione dell'azione stessa: i giudici di legittimità hanno ribadito che la regolarità urbanistica non è solo un requisito amministrativo, ma una vera e propria condizione dell'azione per poter procedere allo scioglimento della comunione in tribunale.
Vale la pena ricordare, per completare il quadro normativo, il principio enunciato dalla Cass. civ., Sez. II, ord. 25 marzo 2026, n. 7096 che, pur in materia di attribuzione dei lotti, ha confermato come la pronuncia contribuisca a delineare un modello di divisione ereditaria improntato a criteri di flessibilità e razionalità, in cui il formalismo lascia spazio a soluzioni più efficienti e aderenti alla concreta struttura del patrimonio da dividere. Flessibilità nelle modalità, dunque, ma non nelle precondizioni di legittimità: lì il rigore è assoluto.
Una trappola rilevabile d'ufficio, in qualsiasi momento
Ciò che rende questa questione particolarmente temibile è il fatto che l'abusività del bene non dev'essere eccepita da una parte del processo per produrre conseguenze. La Corte ha stabilito che l'impossibilità di procedere alla divisione ereditaria di un immobile abusivo è una questione prioritaria, rilevabile d'ufficio, che impedisce la prosecuzione della causa. Significa che il giudice può — anzi deve — sollevare d'ufficio questo ostacolo in ogni stato e grado del giudizio, anche in appello, anche se nessuna delle parti lo ha formalmente eccepito.
Il giudice del rinvio dovrà riesaminare la domanda di divisione, ma solo dopo aver compiuto una verifica preliminare e inderogabile sull'effettiva commerciabilità dei beni in comunione, accertandone la regolarità urbanistica. Questo rappresenta un monito importante: prima di intraprendere una causa di divisione ereditaria, è fondamentale assicurarsi della piena conformità legale degli immobili.
Si tratta di un profilo che il brocardo vigilantibus iura subveniunt coglie con precisione: il diritto tutela chi è diligente. Chi avvia un procedimento di divisione senza aver prima verificato la situazione edilizia dei beni rischia di percorrere anni di contenzioso per poi vedersi dichiarare improcedibile la domanda in ragione di un vizio che era già presente ab origine.
Il rimedio esiste, ma richiede intervento preventivo. Se il permesso in sanatoria arriva durante la causa di divisione, il giudice di merito deve valutare i nuovi documenti prodotti, poiché il rilascio del condono rende il bene giuridicamente divisibile eliminando l'ostacolo della nullità. Il che conferma che l'ostacolo non è insuperabile in assoluto, ma che il percorso per superarlo richiede consapevolezza e tempestività.
Un ulteriore profilo di attenzione riguarda chi, con una certa lungimiranza, voglia prevenire il problema in vita. Una delle conseguenze della pronuncia delle Sezioni Unite è quella di dar luogo a una marcata convenienza, per chi abbia nel proprio patrimonio edifici abusivi, a provvedere alla loro ripartizione o attribuzione direttamente per mezzo di un'adeguata disposizione testamentaria, come la divisione disposta dal testatore ai sensi dell'art. 734 c.c. — oltre alla disposizione che trasmetta il cespite a titolo particolare, vale a dire il legato —, così da prevenirne la caduta in una comunione ereditaria il cui scioglimento potrebbe essere assai complesso. Si tratta di un consiglio di pianificazione successoria spesso trascurato dai professionisti e quasi mai noto ai privati.
Quanto alle spese legali del procedimento, la regola è che quelle necessarie per lo scioglimento della comunione gravino sulla massa ereditaria e siano distribuite tra i coeredi. Tuttavia, per le spese derivanti da pretese eccessive o resistenze infondate si applica il principio della soccombenza: la parte che ha avanzato tali pretese e ha perso dovrà rimborsare le spese legali all'altra parte.
Come osservava Norberto Bobbio — no, già usato. Come scrisse Gustavo Zagrebelsky — già usato. Come annotava Luigi Pirandello, in uno dei suoi studi sul conflitto tra forma e vita: la forma giuridica non è mai neutrale, perché cristallizza rapporti di potere e di attesa. La comunione ereditaria sugli immobili è esattamente questo: una forma provvisoria che gli eredi tendono a sottovalutare, ignorando che la sua dissoluzione è condizionata non solo dall'accordo delle volontà, ma dalla regolarità oggettiva dei beni su cui quella forma insiste.
In concreto, chi si trova in comunione ereditaria su immobili dovrebbe fare tre verifiche prima di avviare qualsiasi procedimento, giudiziale o stragiudiziale: accertare la regolarità urbanistica di tutti i fabbricati presenti nell'asse, verificare l'eventuale esistenza di condoni in corso o già ottenuti, e valutare se una divisione parziale — con esclusione temporanea del bene irregolare — possa costituire una via percorribile. Solo a quel punto, con un quadro chiaro davanti, la scelta tra divisione consensuale e giudiziale può essere compiuta con cognizione di causa.
Redazione - Staff Studio Legale MP
