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Tre fratelli litigano da anni sulla casa di famiglia. Uno ci abita, l'altro vuole la sua quota in denaro, il terzo preferisce vendere tutto. Il giudice nomina un consulente tecnico, si svolge l'istruttoria, si attende la sentenza. Poi arriva la doccia fredda: il fabbricato è abusivo, privo di regolare concessione edilizia, e la divisione non può essere pronunciata. Il giudizio si chiude con un nulla di fatto. Tutto da ricominciare.
Non è uno scenario ipotetico. È la situazione in cui si trovano ogni anno migliaia di famiglie italiane, e che la giurisprudenza più recente della Corte di Cassazione ha definitivamente chiarito — con esiti spesso imprevedibili per chi non conosce le regole del gioco.
Il quadro normativo: perché la divisione ereditaria è un atto tra vivi
Il punto di partenza è una distinzione tecnica che, apparentemente astratta, ha conseguenze pratissime. Per decenni la giurisprudenza aveva ritenuto che la divisione ereditaria, in quanto atto conclusivo della vicenda successoria, fosse sottratta alle nullità urbanistiche previste per i trasferimenti immobiliari tra vivi. L'art. 757 c.c., attribuendo alla divisione efficacia retroattiva, pareva confortare questa tesi: se la divisione è dichiarativa e non traslativa, non può applicarsi la nullità per abuso edilizio.
Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 25021 del 7 ottobre 2019, hanno definitivamente superato questa impostazione, stabilendo che quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione — ordinaria o ereditaria — il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti equipollenti, costituendo la regolarità edilizia una condizione dell'azione ai sensi dell'art. 713 c.c.
La Corte distingue nettamente tra acquisto mortis causa e successivo scioglimento della comunione ereditaria: il primo non ricade nella nullità urbanistica prevista per gli atti tra vivi, mentre il secondo costituisce un atto inter vivos, al quale si applica pienamente la disciplina urbanistica che sanziona con la nullità gli atti aventi a oggetto edifici abusivi.
Il principio ha trovato applicazione costante e si è progressivamente affinato nel corso del 2026, con una serie di ordinanze che hanno precisato i contorni operativi di questa regola.
Le pronunce del 2026: la Cassazione non arretra
La sentenza n. 5038 del 6 marzo 2026 della Corte di Cassazione, Sez. II, ha chiarito che in materia di successione e immobili abusivi la divisione ereditaria è nulla in assenza di regolarità urbanistica: un fabbricato privo di titoli edilizi validi o di un condono efficace non può essere oggetto di divisione tra coeredi, poiché la conformità edilizia rappresenta una condizione essenziale.
La presenza di manufatti abusivi o di irregolarità urbanistiche non sanate impedisce al giudice di procedere con lo scioglimento della comunione, e questa regola, posta a tutela dell'interesse pubblico all'ordinato sviluppo del territorio, non può essere derogata. Come chiarito nella pronuncia, la questione è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio: nel caso esaminato, nonostante la questione principale riguardasse il diritto di abitazione del coniuge superstite, la Corte ha stabilito che l'impossibilità di procedere alla divisione ereditaria di un immobile abusivo è prioritaria e paralizza la prosecuzione della causa.
Più di recente, la Corte di Cassazione, Seconda sezione civile, con l'ordinanza n. 21743 del 25 giugno 2026, relativa a una comunione ereditaria regolata da un accordo di mediazione, ha ribadito e ulteriormente sviluppato questi principi: la divisione ereditaria non può aggirare i limiti alla circolazione degli immobili abusivi, e quando l'asse comprende fabbricati irregolari, il giudice deve verificarne la regolarità edilizia e, se necessario, procedere a una divisione parziale con esclusione dei fabbricati abusivi.
Va segnalata anche la Cassazione civile, Sez. II, ordinanza 14 aprile 2026, n. 9539, che ha chiarito un ulteriore profilo processuale: una volta proposta in primo grado la domanda di divisione dell'eredità basata sulla prospettazione di una successione legittima, non costituisce domanda nuova quella concernente la divisione disposta in via testamentaria, aprendo così uno spiraglio difensivo per chi intenda modificare il titolo della propria pretesa nel corso del giudizio.
Un aspetto che merita attenzione critica, e che gli altri commentatori spesso trascurano, è il seguente: la nullità per abusività edilizio è rilevabile d'ufficio, il che significa che non occorre che una delle parti la ecceppia. Il giudice può — e deve — sollevare la questione autonomamente, anche quando tutti i coeredi sono d'accordo sulla divisione e nessuno ha interesse a bloccarla. Questo produce un effetto paradossale: una divisione concordata e siglata davanti al notaio potrebbe essere invalidata d'ufficio dal giudice chiamato a pronunciarsi su di essa, anche in fase di impugnazione. Come segnalato dalla Cassazione, ignorare la segnalazione di abusività e procedere comunque alla divisione vicia irrimediabilmente la sentenza, rendendola nulla.
Vale qui richiamare il brocardo vigilantibus iura subveniunt: il diritto assiste chi è vigile. Nel contesto della divisione ereditaria, la vigilanza si traduce in una verifica preventiva e accurata della conformità urbanistica di tutti i beni caduti in comunione, prima ancora di avviare qualsiasi trattativa o giudizio.
Quanto ai profili pratici, è utile distinguere alcune situazioni ricorrenti.
Il primo caso è quello dell'abuso totale: fabbricato realizzato interamente senza titolo edilizio. Qui la divisione è completamente preclusa finché l'abuso non viene sanato o il fabbricato demolito. L'immobile è destinato a rimanere in comunione fin quando l'abuso non è sanato o demolito.
Il secondo caso, assai frequente nel patrimonio edilizio italiano, è quello delle difformità parziali: la casa ha un titolo edilizio ma presenta ampliamenti o modifiche non autorizzate. In questo caso la giurisprudenza valuta caso per caso, ma il rischio è concreto: spetta al giudice verificare se le opere siano prive degli estremi della licenza, della concessione edilizia o della sanatoria, oppure presentino difformità tali da renderle abusive.
Il terzo caso — e qui risiede un rischio sottovalutato — è quello del condono incompleto: la domanda di condono è stata presentata dal de cuius ma il procedimento non si è concluso con il rilascio del titolo. Se il permesso in sanatoria arriva durante la causa di divisione, il giudice di merito deve valutare i nuovi documenti prodotti poiché il rilascio del condono rende il bene giuridicamente divisibile eliminando l'ostacolo della nullità. Tuttavia, fintanto che il condono non è perfezionato, il blocco permane.
C'è poi un ulteriore fronte su cui riflettere. Una delle conseguenze di Cass. S.U. n. 25021/2019 consiste nel rendere conveniente, per chi abbia nel proprio patrimonio edifici abusivi, provvedere alla ripartizione tramite testamento, disponendo direttamente la "divisione" dell'eredità di cui all'art. 734 c.c. oppure trasmettendo il cespite a titolo di legato, così da prevenirne la caduta in una comunione ereditaria il cui scioglimento potrebbe essere assai complesso. Si tratta di una strategia preventiva di pianificazione successoria che pochi praticanti segnalano ai propri clienti, ma che può evitare anni di contenzioso.
Come osserva il filosofo del diritto Luigi Ferrajoli in Diritto e ragione, le garanzie giuridiche non servono solo a risolvere i conflitti, ma a strutturare le aspettative degli individui in modo prevedibile. Il problema degli immobili abusivi nelle successioni rivela una lacuna di prevedibilità: molti eredi ignorano di trovarsi in una comunione paralizzata, e scoprono l'ostacolo solo quando il conflitto è già esploso e le posizioni sono irrigidite.
Dal punto di vista procedurale, chi si trova in questa situazione deve considerare alcune mosse. La prima è la verifica urbanistica preventiva di tutti i beni dell'asse, da affidare a un tecnico abilitato prima ancora di avviare la trattativa tra coeredi. La seconda è la valutazione della praticabilità di una sanatoria: se l'abuso è regolarizzabile, conviene procedere prima di adire il tribunale, poiché il costo di un condono è quasi sempre inferiore a quello di un giudizio destinato a bloccarsi. La terza è la possibilità di domandare una divisione parziale: la divisione ereditaria non può aggirare i limiti alla circolazione degli immobili abusivi, ma quando l'asse comprende fabbricati irregolari, il giudice deve verificarne la regolarità edilizia e, se necessario, procedere ove possibile a una divisione parziale, con esclusione dei fabbricati abusivi. Questo significa che i beni regolari possono comunque essere divisi, senza attendere la definizione della posizione urbanistica degli immobili abusivi.
Il tema degli immobili abusivi nella divisione ereditaria rappresenta, in definitiva, uno snodo in cui il diritto successorio si intreccia con il diritto urbanistico in modo spesso imprevedibile per le famiglie. La reiterazione di questi principi da parte della Cassazione nel corso del 2026 segnala che il problema non si attenua, anzi aumenta, man mano che le generazioni si avvicendano e il patrimonio edilizio italiano — costruito in larga parte tra gli anni Sessanta e Ottanta con minore attenzione alle conformità — viene trasmesso per via ereditaria. La regolarità urbanistica non è solo un adempimento burocratico: è la condizione senza la quale nessuna divisione ereditaria può essere validamente portata a termine.
Redazione - Staff Studio Legale MP
