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Immaginate di avere finalmente accettato l'eredità del genitore, composta da un terreno agricolo, un appartamento regolare e un vecchio fabbricato rurale costruito negli anni Ottanta senza alcun permesso di costruire. Gli altri coeredi non vogliono saperne di sanare l'immobile, né di demolirlo. Voi volete uscire dalla comunione. Potete farlo? E se sì, come?
La risposta, fino a qualche anno fa, era prevalentemente no. Oggi, grazie a un orientamento giurisprudenziale sempre più nitido — che si è consolidato in poche settimane tra giugno e luglio 2026 — la risposta è: dipende da come si imposta la domanda. E la differenza tra una causa destinata al rigetto e una che produce risultati concreti si gioca tutta su questo.
La divisione ereditaria e l'immobile abusivo: cosa ha detto la Cassazione nel 2026
Il punto di partenza obbligato è Cass. civ., Sez. II, ord. 25 giugno 2026, n. 21743. Il caso riguardava una comunione ereditaria definita tramite accordo di mediazione: una condividente aveva chiesto al Tribunale di Genova il trasferimento degli immobili in esecuzione dell'accordo raggiunto, comprensivi di un fabbricato che presentava irregolarità urbanistiche. La Corte ha distinto nettamente tra acquisto mortis causa e successivo scioglimento della comunione ereditaria: il primo non ricade nella nullità urbanistica prevista per gli atti tra vivi; il secondo costituisce invece un atto inter vivos.
Ne discende una conseguenza pratica immediata: lo scioglimento della comunione ereditaria, quando riguarda fabbricati abusivi, è soggetto alla nullità prevista per gli atti tra vivi, e il giudice deve verificare la regolarità edilizia dei beni compresi nell'asse e, ove necessario, valutare una divisione parziale con esclusione degli immobili irregolari.
Pochi giorni dopo, il 4 giugno 2026 (con pubblicazione e commento amplificato a luglio), la Cass. civ., Sez. II, sentenza 4 giugno 2026, n. 18005 ha aggiunto un tassello ulteriore, estendendo il controllo anche alle carenze documentali di carattere catastale. La regolarità urbanistico-edilizia del fabbricato e la sua conformità oggettiva alle risultanze catastali costituiscono inderogabili condizioni dell'azione ex art. 713 c.c. sotto il profilo della "possibilità giuridica": il giudice non può disporre la divisione giudiziale di un immobile abusivo o privo della documentazione attestante il completamento dell'iter di sanatoria, né in assenza delle menzioni e delle attestazioni di corrispondenza tra lo stato di fatto, i dati e le planimetrie depositate in catasto prescritte a pena di nullità dall'art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/1985.
Tali carenze documentali, integrando l'ipotesi di una nullità formale e assoluta posta a tutela di superiori interessi pubblicistici e di contrasto all'evasione fiscale, sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, ivi compreso il giudizio di legittimità, e precludono l'adozione di un provvedimento giurisdizionale che realizzi un effetto traslativo precluso alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale.
Questo secondo elemento — la conformità catastale — è spesso sottovalutato nella pratica: non basta che l'immobile abbia un titolo edilizio se le planimetrie catastali non corrispondono allo stato di fatto. Anche in quel caso, la divisione non è ammessa.
Completa il quadro la Cass. civ., Sez. II, ord. 6 marzo 2026, n. 5038, che ha affrontato il problema dell'usucapione delle aree pertinenziali di un edificio abusivo nell'ambito di un giudizio divisorio. Il divieto di dividere immobili abusivi non vale, però, per l'usucapione: questa è un acquisto a titolo originario basato sul possesso e non subisce le stesse limitazioni della divisione ereditaria, che è invece considerata un atto tra vivi. La distinzione è rilevante perché apre scenari difensivi che saranno esaminati più avanti.
Le 3 mosse concrete che il coerede può fare
La nullità della divisione ereditaria di un immobile abusivo — per quanto assoluta e rilevabile d'ufficio — non significa che il coerede sia condannato all'immobilismo. Esistono tre strade, tutte praticabili, che occorre conoscere e saper scegliere in funzione del caso concreto.
Prima mossa: chiedere la divisione parziale escludendo il bene abusivo. È la soluzione più lineare e quella consacrata dalla n. 21743/2026. Ogni coerede ha il diritto, ai sensi dell'art. 713, primo comma, c.c., di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l'intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche ove non vi sia il consenso degli altri condividenti: lo ha stabilito la Corte di Cassazione, Sezione II civile, con l'ordinanza del 25 giugno 2026, n. 21743. Questo è un punto di svolta pratico: la mancanza di unanimità tra i coeredi non è più un ostacolo alla divisione degli altri beni. Il fabbricato irregolare resta in comunione, ma gli altri cespiti — terreni, conti, liquidità, altri immobili regolari — possono essere divisi subito.
Seconda mossa: attivare la sanatoria prima o durante il giudizio. La nullità che colpisce la divisione ereditaria di un immobile abusivo non è definitiva se l'abuso è sanabile. Se il permesso in sanatoria arriva durante la causa di divisione, il giudice di merito deve valutare i nuovi documenti prodotti, poiché il rilascio del condono rende il bene giuridicamente divisibile, eliminando l'ostacolo della nullità. Ciò significa che il coerede diligente ha tutto l'interesse a presentare istanza di condono o a ottenere il titolo in sanatoria il prima possibile — anche se gli altri coeredi non collaborano — per sbloccare l'intero compendio. Sul piano processuale, conviene agire in modo che il titolo in sanatoria sia acquisito agli atti prima della chiusura dell'istruttoria, così da evitare che il giudice si pronunci sulla sola questione della nullità senza poter disporre la divisione integrale.
Terza mossa: valutare la via dell'usucapione sulle pertinenze. La sentenza n. 5038/2026 ha chiarito che l'usucapione di aree pertinenziali non è preclusa dall'abusività dell'edificio principale. Nei casi in cui il coerede abbia esercitato un possesso esclusivo e continuativo su parti del compendio (ad esempio un'area pertinenziale annessa al fabbricato abusivo) per il periodo richiesto dalla legge, questa strada può condurre a un acquisto a titolo originario che bypassa integralmente il problema della nullità urbanistica. È uno strumento da maneggiare con cura tecnica, perché la prova del possesso animo domini in una comunione ereditaria è particolarmente delicata — il coerede che usa il bene non è, di regola, presunto possessore — ma nei casi giusti può rivelarsi la leva più efficace.
Una riflessione che merita attenzione riguarda il rischio processuale spesso sottovalutato: la nullità è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, anche in Cassazione. Questo significa che un coerede che abbia ottenuto una sentenza favorevole in primo e secondo grado, senza che nessuno avesse eccepito l'abusività, può vedersi annullare tutto all'ultimo momento. Il giudice del rinvio dovrà riesaminare la domanda di divisione solo dopo aver compiuto una verifica preliminare e inderogabile: l'effettiva commerciabilità dei beni in comunione, accertandone la regolarità urbanistica. Vale dunque il principio latino vigilantibus iura subveniunt: chi agisce con consapevolezza fin dal primo atto — producendo i titoli edilizi, verificando la conformità catastale, e strutturando correttamente la domanda — non si espone a questo rischio. Chi invece li ignora, anche involontariamente, li porta in dote a chi voglia impugnare.
C'è anche un profilo che gli altri articoli tendono a trascurare: cosa accade quando l'abuso riguarda solo una parte dell'immobile — una sopraelevazione non autorizzata, un ampliamento abusivo — e non l'intera costruzione? La giurisprudenza ha chiarito che la nullità si applica anche alle difformità parziali rilevanti, non solo all'assenza totale di titolo. In presenza nell'atto della dichiarazione degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. Il che significa che una difformità rispetto al titolo — purché il titolo esista — non blocca necessariamente la divisione: è l'assenza totale di titolo, o la mancanza della dichiarazione degli estremi in atto, a generare la nullità. Questa distinzione — spesso ignorata da chi affronta il tema in modo approssimativo — può fare la differenza tra un bene divisibile e uno che non lo è.
Rudolf von Jhering scrisse che il diritto non è una concessione della sorte ma una conquista quotidiana: nel contesto della comunione ereditaria bloccata da un abuso edilizio, questa conquista si chiama strategia processuale corretta, informata e tempestiva. Il coerede che si trova davanti a un immobile privo di titolo edilizio non è senza strumenti: ha tre strade, ha il dato normativo e ha una giurisprudenza finalmente coerente con cui costruire la propria posizione.
Redazione - Staff Studio Legale MP
