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Immaginate l'assemblea condominiale: la sala è piena, quasi tutti alzano la mano a favore, il verbale viene firmato, la delibera appare approvata. Eppure qualche settimana dopo arriva l'impugnazione, e il giudice dà torto alla maggioranza. Come è possibile? La risposta sta in un principio che la delibera condominiale in seconda convocazione porta con sé fin dalla sua logica costitutiva: nel condominio non si vota per teste, si vota per millesimi. E quando i millesimi dei contrari superano quelli dei favorevoli, la delibera è invalida — a prescindere da quante persone abbiano alzato la mano.
È esattamente questo il principio riaffermato con nettezza dalla Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, con la sentenza n. 13856 del 12 maggio 2026, una pronuncia che ha suscitato attenzione nella prassi condominiale proprio perché mette a fuoco un errore applicativo sorprendentemente comune.
Il caso: 58 favorevoli su 61, delibera annullata
La sentenza n. 13856/2026 nasce da una controversia avvenuta in un condominio di Messina relativa alla gestione dell'edificio. Il meccanismo del voto sembrava chiaro: in assemblea condominiale in seconda convocazione, cinque condomini votano a favore di una delibera e tre votano contro. La delibera viene approvata: i favorevoli sono in maggioranza numerica. Ma i tre condomini contrari possiedono quote millesimali molto più elevate degli altri cinque: rappresentano oltre 524 millesimi contro i 358 dei favorevoli.
Nel caso portato in Cassazione la proporzione era addirittura più sbilanciata sul fronte numerico: una delibera approvata da 58 condomini su 61 ma con millesimi favorevoli inferiori a quelli contrari è stata dichiarata invalida. In precedenza, Tribunale e Corte d'Appello avevano giudicato sufficiente la maggioranza numerica dei presenti. La Cassazione ha corretto questa lettura, cassando la sentenza d'appello e rinviando alla Corte d'Appello di Messina in diversa composizione per un nuovo esame.
Come si calcola la maggioranza in seconda convocazione di condominio?
Il riferimento normativo è l'art. 1136, comma 3, del codice civile, che disciplina il funzionamento dell'assemblea in seconda convocazione. La norma stabilisce che la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.
L'equivoco più frequente riguarda proprio la lettura di questo requisito. Molti interpreti, e talvolta anche i giudici di merito, hanno erroneamente ritenuto che il raggiungimento della soglia minima dei 333,33 millesimi (un terzo) da parte dei favorevoli fosse di per sé sufficiente a validare la delibera, a prescindere dal valore millesimale dei dissenzienti.
La Cassazione chiarisce invece che esistono due condizioni cumulative e distinte: la validità della deliberazione esige non solo che i voti favorevoli rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio, ma anche che i millesimi dei favorevoli superino quelli dei contrari. La soglia del terzo millesimale è dunque una condizione necessaria ma non sufficiente. Serve in aggiunta che i favorevoli "pesino" di più dei contrari. La Cassazione chiarisce che il requisito della «maggioranza degli intervenuti» posto dall'art. 1136, comma 3, c.c. non si esaurisce nella conta delle teste: occorre verificare in parallelo che i millesimi espressi a favore superino quelli contrari.
Una delibera condominiale approvata da più condomini ma con meno millesimi è valida?
La risposta è no, e la sentenza n. 13856/2026 lo stabilisce in termini inequivoci. Nelle assemblee condominiali non conta soltanto il numero delle persone che votano, ma il peso millesimale dei voti. Se i contrari rappresentano una maggioranza millesimale assoluta rispetto ai favorevoli, la delibera è invalida — anche se il numero delle teste che hanno votato a favore era superiore.
Questo risultato può sembrare controintuitivo, ma risponde a una logica di sistema precisa. La Corte muove dalla lettura sistematica dell'art. 1136 c.c., rilevando che l'intera disposizione è costruita attorno al criterio del valore millesimale, strumento privilegiato per soddisfare le esigenze condominiali. Chi possiede una quota più grande dell'edificio contribuisce di più alle spese, ha un interesse economico maggiore nelle decisioni che riguardano l'edificio e — coerentemente — ha un peso maggiore nelle votazioni. Se bastasse il numero delle persone, un condominio frammentato in molte piccole unità potrebbe imporre scelte a pochi grandi proprietari che rappresentano la maggior parte del valore dell'edificio.
Vale la pena sottolineare un aspetto che gli altri commenti a questa sentenza tendono a trascurare. La pronuncia non introduce una regola nuova, ma sancisce la fine di un'interpretazione di comodo che si era radicata nei tribunali di merito. La recente sentenza n. 13856/2026 della Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento tecnico per amministratori e condomini, ponendo fine a un'interpretazione troppo elastica dell'articolo 1136 del Codice Civile che rischiava di validare delibere approvate da "minoranze millesimali". Il problema, dunque, non era la norma: era la sua applicazione distorta in sede di merito, che per anni ha lasciato molti condomini esposti a delibere di fatto illegittime.
Il brocardo vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila — riassume bene la posizione del condomino dissenziente: solo chi controlla i verbali e conosce il proprio peso millesimale può difendersi efficacemente da una delibera formalmente approvata ma sostanzialmente viziata.
Come scriveva Norberto Bobbio, il diritto non è solo l'insieme delle norme ma anche il sistema attraverso cui esse vengono interpretate e applicate. La sentenza n. 13856/2026 è, in questo senso, un intervento sul metodo prima ancora che sul merito: ricorda che leggere una norma significa comprenderne la funzione, non solo contare le parole.
Entro quando si può impugnare una delibera condominiale invalida per vizi sui millesimi?
Il tema dei termini di impugnazione è cruciale quanto quello del merito. L'art. 1137 c.c. stabilisce che le deliberazioni assembleari possono essere impugnate davanti all'autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla deliberazione per i condomini presenti, e dalla comunicazione del verbale per i condomini assenti. Il termine è perentorio e la sua scadenza preclude qualsiasi rimedio ordinario.
Occorre però distinguere tra delibere annullabili e delibere nulle. La giurisprudenza consolidata distingue: sono annullabili le delibere adottate con irregolarità procedurali — come il mancato raggiungimento del quorum deliberativo — mentre sono nulle quelle che incidono su diritti individuali dei condomini, esorbitano dai poteri dell'assemblea o contrastano con norme imperative. Chi impugna una delibera assembleare potrà dunque invocare l'invalidità anche nei casi — come quello esaminato — in cui la maggioranza numerica dei votanti risulti apparentemente sufficiente.
Nel caso specifico del vizio millesimale — delibera approvata senza la prevalenza dei millesimi favorevoli — si rientra nella categoria dell'annullabilità, con applicazione del termine di trenta giorni. Non si tratta di nullità assoluta, rilevabile in ogni tempo: il condomino dissenziente che lascia scorrere il termine perde il diritto di contestare la delibera in sede giudiziaria.
Questo rende ancora più importante la fase che precede l'assemblea: verificare la composizione millesimale dei presenti, tenere traccia del verbale e — in caso di voto contrario — procedere immediatamente alla valutazione dell'impugnazione, senza attendere.
Cosa deve fare l'amministratore, e cosa rischia chi sbaglia
Il professionista chiamato a valutare l'impugnabilità di una delibera non può limitarsi all'esame del numero dei votanti, ma deve ricostruire il peso effettivo delle quote rappresentate in assemblea. La corretta lettura dei verbali assembleari non è una questione meramente contabile. È un'attività giuridica che richiede la comprensione del meccanismo attraverso cui si forma la volontà dell'organo collegiale.
In concreto, l'amministratore ha il dovere di riportare nel verbale non solo il numero dei voti favorevoli e contrari, ma anche i millesimi corrispondenti. La sua omissione non rende di per sé nulla la delibera, ma crea le condizioni per un contenzioso evitabile. Quando i millesimi non sono indicati nel verbale, il giudice dovrà ricostruirli dalle tabelle millesimali depositate — con aggravio di costi e tempi per tutte le parti.
Il rischio pratico più sottovalutato riguarda i condomini di piccole unità in edifici molto frazionati. In un condominio con molti mini-appartamenti e poche unità di grandi dimensioni, la disparità tra teste e millesimi può essere molto marcata. Chi possiede una quota piccola — e dunque un voto di peso ridotto — può trovarsi a firmare un verbale vincente che il giudice annullerà mesi dopo su ricorso di un singolo condomino titolare di una quota rilevante. Le conseguenze sono concrete: lavori già avviati, spese già sostenute, contratti già stipulati dall'amministratore sulla base di una delibera poi caducata.
La sentenza n. 13856/2026 non è, in definitiva, una novità giuridica: è un richiamo alla disciplina. L'ordinamento condominiale, pur nel tentativo di agevolare la gestione degli edifici attraverso il meccanismo della seconda convocazione, non può derogare al principio cardine della democrazia millesimale. Ignorarlo non è un errore formale: è un vizio che mina la validità di ogni decisione assembleare, con tutto ciò che ne consegue sul piano patrimoniale e gestionale.
Redazione - Staff Studio Legale MP
