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Il condomino virtuoso come garante di ultima istanza: la norma del DDL 1816 che fa discutere
Immaginate di aver pagato ogni rata condominiale con puntualità assoluta, anno dopo anno. Un giorno ricevete una diffida da parte della ditta che ha rifatto il tetto: il condominio non ha saldato il conto, il moroso del quarto piano non risponde ai solleciti, e ora il creditore bussa alla vostra porta. Non è fantascienza. È la prospettiva concreta che il DDL 1816 sulla morosità condominiale — depositato al Senato il 24 febbraio 2026 e assegnato alla Commissione Giustizia il 18 marzo 2026 — porta con sé, nella sua disposizione più controversa.
La proposta, a prima firma del senatore Paolo Tosato (Lega), nasce dall'esigenza di correggere le criticità emerse nei tredici anni di applicazione della legge n. 220/2012 e si articola in undici capitoli. Ma è la norma sulla redistribuzione della morosità a catalizzare il dibattito tra operatori del settore, avvocati e amministratori. Vale la pena capire esattamente di cosa si tratta — e perché non funziona come sembra.
Vigilantibus iura subveniunt: il diritto viene in soccorso a chi sta attento. Ma qui il paradosso è che la norma in esame viene in soccorso del creditore, e lo fa scaricando il peso su chi era già vigile e in regola.
Cosa prevede il DDL 1816 sulla morosità — e cosa non dice
Il meccanismo immaginato dal disegno di legge è, nella sua architettura, apparentemente ragionevole: il creditore del condominio (un fornitore, un appaltatore, un professionista) deve prima tentare di recuperare il credito dai condomini morosi. Solo dopo l'infruttuosa escussione di questi ultimi può rivolgersi ai condomini in regola, ciascuno per la propria quota millesimale. Si tratta, tecnicamente, di un meccanismo di responsabilità sussidiaria e parziaria — non solidale in senso pieno — che si innesterebbe sul regime attuale.
Il punto critico, però, sta nella parola "infruttuosa". Chi certifica che l'escussione è stata davvero tentata e davvero fallita? In quale forma? Con quali atti? Il testo, così com'è, lascia aperta questa finestra di ambiguità, e l'esperienza pratica insegna che proprio da queste lacune nascono le controversie più lunghe e onerose per i condomini.
Va poi ricordato il quadro attuale da cui si parte. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la celebre sentenza dell'8 aprile 2008, n. 9148, avevano sancito il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali: il creditore non può scegliere arbitrariamente un singolo condomino su cui soddisfare l'intero credito, ma deve agire pro quota, secondo i millesimi. La riforma del 2012 aveva poi introdotto all'art. 63 disp. att. c.c. la possibilità di agire sui condomini virtuosi solo dopo l'escussione dei morosi, confermando la natura parziaria e non solidale dell'obbligazione. Il DDL 1816, dunque, non introduce un principio del tutto inedito: lo estende e lo irrigidisce, rendendolo più facilmente azionabile — e proprio qui risiede il rischio.
La giurisprudenza più recente conferma che il tema è tutt'altro che sedimentato. La Corte d'Appello di Firenze, con sentenza n. 992/2026 del 25 febbraio 2026, è intervenuta sull'uso strumentale della mediazione nelle controversie condominiali per morosità, stabilendo che il condomino moroso non può invocare l'improcedibilità della causa se l'assemblea non ha potuto deliberare la partecipazione alla mediazione proprio a causa della sua assenza strategica. Un principio di buona fede processuale che potrebbe influenzare anche l'interpretazione delle nuove norme del DDL 1816 in sede applicativa: chi crea la morosità non può poi beneficiare delle disfunzioni procedurali che essa genera.
Di grande rilievo anche quanto emerge dalla Cassazione civile, ord. n. 7823 del 31 marzo 2026, che ha chiarito come il diritto alla trasparenza contabile del singolo condomino prevalga sulla privacy dell'amministratore: i condomini hanno diritto di conoscere chi non paga e quanto. Una pronuncia che, nel contesto del DDL 1816, assume un peso specifico: se il regime di sussidiarietà nei confronti dei paganti diventerà legge, il diritto di accesso alle informazioni sui morosi non sarà solo una facoltà, ma una necessità difensiva.
Ugualmente significativa è la posizione espressa dalla giurisprudenza di merito in tema di spese condominiali e clausole contrattuali con i fornitori. Il Tribunale di Bari, con sentenza n. 3852 del 23 giugno 2026, ha affermato che l'appaltatore il quale abbia stipulato il contratto con il condominio può ottenere un decreto ingiuntivo contro di esso senza che una clausola generica sul pagamento escluda l'azione verso i singoli condomini in regola, a meno che la previsione contrattuale non sia formulata in modo espresso e specifico. Una conferma che il perimetro della responsabilità dei condomini virtuosi è oggi già poroso — e che il DDL 1816 rischia di allargarlo ulteriormente.
Quanto alla questione dell'acquirente, il DDL prevede che chi compra un appartamento in condominio risponda anche dei debiti condominiali pregressi, con obbligo per il notaio di acquisire una dichiarazione sulla situazione debitoria al rogito. L'intenzione è lodevole — colmare il vuoto lasciato dall'attuale art. 63 disp. att. c.c., che copre solo l'anno in corso e quello precedente — ma solleva interrogativi sul trattamento dell'acquirente in buona fede che si trova a pagare debiti di cui non era a conoscenza o che la dichiarazione notarile non copriva in modo completo.
Un'analisi critica non può poi ignorare la norma sull'esonero dell'amministratore da responsabilità civile per la morosità, subordinato alla prova di aver correttamente tentato il recupero. In apparenza, una tutela per il professionista; nella pratica, uno stimolo a produrre documentazione a fini difensivi che potrebbe appesantire la gestione ordinaria e diventare essa stessa oggetto di contestazione.
Norberto Bobbio amava ricordare che le norme giuridiche non vanno giudicate solo per ciò che vogliono ottenere, ma per ciò che effettivamente producono. La norma sulla responsabilità sussidiaria dei condomini in regola vuole tutelare i creditori e incentivare il recupero delle morosità. Ma produce — almeno nella sua formulazione attuale — un trasferimento di rischio dal debitore inadempiente al condomino diligente, che si trova a sopportare le conseguenze di un'inadempienza altrui senza aver avuto alcuna parte in causa.
Il punto più sottovalutato del dibattito pubblico è questo: la norma non risolve il problema della morosità strutturale, quella dei condomini che non pagano non per difficoltà temporanea ma per scelta sistematica. Per questi soggetti, il meccanismo di escussione preventiva potrà rivelarsi un percorso lungo e costoso, al termine del quale il peso ricadrà comunque su chi ha sempre pagato. Si sposta il rischio, non si elimina la morosità.
Il DDL 1816 è già legge? Stato dell'iter e cosa aspettarsi
No. Il DDL n. 1816/2026 non è ancora legge. Presentato il 24 febbraio 2026 e assegnato alla Commissione Giustizia del Senato in sede redigente il 18 marzo 2026, ha avviato formalmente l'esame nel merito il 21 aprile 2026. La sede redigente concentra il lavoro sulla Commissione, che definisce il testo nel merito, riservando all'Aula solo il voto finale. Se approvato nella forma attuale, le nuove norme entrerebbero in vigore 180 giorni dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. I tempi restano incerti: il testo potrebbe subire modifiche sostanziali o essere accorpato ad altre proposte in corso.
Fin quando non sarà legge, continua ad applicarsi il regime vigente: l'art. 63 disp. att. c.c. nella sua formulazione attuale, il principio di parziarietà fissato da Cass. S.U. n. 9148/2008, e la responsabilità solidale del solo acquirente per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
L'attenzione va quindi spostata sul presente: monitorare l'evoluzione dell'iter, verificare lo stato delle morosità nel proprio condominio, richiedere all'amministratore documentazione aggiornata sull'anagrafe condominiale e sullo stato dei crediti in corso di recupero. Non perché la riforma sia già operativa, ma perché la situazione debitoria fotografata oggi determinerà il punto di partenza quando — se — la nuova disciplina entrerà in vigore.
La vera domanda che il DDL 1816 pone alla comunità giuridica non è tecnica, ma di principio: è giusto che chi rispetta le proprie obbligazioni diventi, sia pure in via residuale, garante di chi non le rispetta? La risposta non è scontata. E dipende, in larga misura, da come il testo verrà modificato nel corso dell'iter parlamentare.
Redazione - Staff Studio Legale MP
