Contenuto realizzato con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e revisionato dall'autore.
La convocazione dell'assemblea condominiale via email ordinaria invalida è ormai al centro di un orientamento giurisprudenziale che non lascia margini di incertezza. Eppure, nella pratica di migliaia di condomini italiani, la mail semplice resta lo strumento preferito dagli amministratori: è veloce, non costa nulla, tutti la leggono dallo smartphone. Il problema è che, dal punto di vista giuridico, questo gesto quotidiano può rendere nulla — o meglio, annullabile — qualsiasi delibera adottata in quella riunione.
Con la sentenza n. 15256 del 20 maggio 2026, la Corte di Cassazione civile, sez. II, ha stabilito con chiarezza che l'invio della convocazione a un indirizzo di posta elettronica ordinaria non costituisce prova certa di ricezione e non soddisfa i requisiti tassativi posti dall'art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile. Le forme ammesse dalla norma sono soltanto quattro: raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax e consegna a mano.
Vale la pena partire da un caso concreto per capire la portata del problema. Un condomino — o una società proprietaria di un'unità immobiliare — aveva comunicato anni prima all'amministratore il proprio indirizzo e-mail, autorizzandolo esplicitamente a usarlo per le comunicazioni condominiali. L'assemblea viene convocata a quell'indirizzo. La delibera viene approvata. Il condomino impugna, sostenendo di non aver ricevuto la convocazione. I tribunali di primo e secondo grado avevano dato ragione al condominio, ma la Corte di Cassazione ha annullato la decisione, stabilendo che le modalità di convocazione previste dalla legge sono inderogabili e non possono essere sostituite da una semplice email, neppure con il consenso del condomino, poiché tutelano interessi collettivi.
Perché l'e-mail ordinaria non basta: la ratio della norma
Il punto non è tecnico nel senso banale del termine. Non si tratta di un formalismo burocratico fine a se stesso. L'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. prescrive forme determinate per la comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione, dettando una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione della validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall'autonomia privata che contempli modalità alternative di trasmissione dell'avviso inidonee a documentarne la consegna all'indirizzo del destinatario.
Il legislatore, con la riforma del condominio del 2012 (legge n. 220/2012), ha introdotto la PEC accanto alla raccomandata e al fax proprio per consentire una digitalizzazione garantita delle comunicazioni. Non una digitalizzazione qualsiasi: una digitalizzazione con certezza giuridica della consegna. La posta elettronica ordinaria non garantisce prova certa della ricezione da parte del destinatario, anche in presenza di autorizzazioni individuali o prassi consolidate che non possono derogare alla disciplina legale.
Questo è il punto che molti amministratori e condomini non colgono: non è che la e-mail non arrivi. Il problema è che non si può provare che sia arrivata. Manca la ricevuta di consegna. Manca la certezza legale. E in un contesto in cui si deliberano spese rilevanti, si approvano lavori, si nomina o si revoca l'amministratore, la certezza della partecipazione di ciascun condomino non è un dettaglio. È il fondamento stesso della legittimità del voto.
La Cassazione, nel pronunciarsi sull'ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025, sez. II civile, aveva già messo a punto questo ragionamento, affermando il carattere inderogabile dell'art. 66, co. 3, disp. att. c.c. e precisando che la disciplina dell'art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice civile è una norma "inderogabile", il che significa che né il regolamento condominiale, né una delibera, né una prassi possono validare modalità di convocazione diverse da quelle previste.
Il verbale via e-mail e la trappola del termine: la sentenza n. 15567/2026
Se il tema della convocazione è già dibattuto, c'è un profilo che merita attenzione ancora maggiore perché spesso passa inosservato: l'invio del verbale assembleare ai condomini assenti.
L'art. 1137, comma 2, c.c. prevede che il condomino assente possa impugnare le delibere entro trenta giorni dalla comunicazione. La domanda pratica è: da quando decorre quel termine se il verbale viene inviato per e-mail ordinaria?
La risposta è arrivata con la Corte di Cassazione, sez. II, ordinanza 21 maggio 2026, n. 15567. In tema di condominio negli edifici, mentre l'avviso di convocazione dell'assemblea è soggetto alle forme tipiche previste dall'art. 66 disp. att. c.c. (raccomandata, PEC, fax o consegna a mano), la comunicazione della deliberazione ai condomini assenti ex art. 1137, comma 2, c.c. è a forma libera; tuttavia, quale atto unilaterale recettizio, essa può presumersi conosciuta solo alle condizioni di cui all'art. 1335 c.c. Ne consegue che la trasmissione del verbale mediante e-mail ordinaria non è idonea a far sorgere la presunzione legale di conoscenza, difettando i requisiti di certezza della consegna propri della posta elettronica certificata.
In termini pratici: il termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. decorre solo se il condominio riesce a dimostrare l'effettiva ricezione della comunicazione da parte del condomino assente. Non basta inviare il verbale: occorre provare che sia arrivato correttamente al destinatario.
Questo apre uno scenario molto rilevante: un condomino che ha ricevuto il verbale via e-mail ordinaria potrebbe ritrovarsi, a distanza di mesi, ancora in tempo per impugnare la delibera, perché il termine di decadenza non è mai iniziato a decorrere. Per il condominio, invece, si tratta di una vulnerabilità prolungata nel tempo, difficile da sanare.
La convocazione dell'assemblea condominiale via email è valida?
No. La convocazione dell'assemblea condominiale è soggetta alle forme tassative previste dall'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., e può ritenersi validamente effettuata solo quando venga trasmessa a mezzo raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano. Restano escluse forme alternative come la posta elettronica ordinaria in quanto non garantiscono prova certa della ricezione da parte del destinatario, anche in presenza di autorizzazioni individuali o prassi consolidate. Non fa eccezione nemmeno il caso in cui sia stato lo stesso condomino a chiedere di essere contattato via e-mail: l'eventuale consenso del singolo condomino a ricevere comunicazioni via email ordinaria è giuridicamente irrilevante ai fini della validità della convocazione.
Come si impugna una delibera condominiale se non si è stati convocati regolarmente?
Il vizio di convocazione irregolare determina l'annullabilità della delibera, non la nullità. La distinzione è cruciale sul piano pratico: l'annullabilità deve essere fatta valere entro trenta giorni dalla data della delibera (per chi era presente ma ha votato contro o si è astenuto) oppure dalla data di comunicazione della delibera (per chi era assente). La mancata comunicazione a taluno dei condòmini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l'annullabilità della delibera condominiale; ne consegue che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta unicamente al singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava l'onere di dedurre e provare i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti (Cass. n. 6735 del 2020).
Sul piano processuale, chi ritiene di non essere stato regolarmente convocato deve: verificare la modalità con cui è stata inviata la convocazione (e-mail ordinaria o PEC); raccogliere la prova della forma irregolare (conservare screenshot, e-mail ricevute, comunicazioni con l'amministratore); rivolgersi a un professionista con esperienza consolidata in diritto condominiale per valutare i tempi e le modalità dell'impugnazione; presentare ricorso al Tribunale competente entro i termini decadenziali, che — come visto con la sent. 15567/2026 — non iniziano a decorrere se il verbale è stato comunicato via e-mail ordinaria.
L'amministratore può inviare il verbale assembleare per email?
Sì, nel senso che la legge non impone forme tipiche per la comunicazione del verbale ai sensi dell'art. 1137 c.c., diversamente da quanto prevede l'art. 66 per la convocazione. Tuttavia, la sentenza n. 15567/2026 chiarisce che se l'amministratore invia il verbale via e-mail ordinaria, non può poi invocare la decorrenza del termine di impugnazione in capo al condomino assente. Per far decorrere il termine, occorre che la comunicazione sia tracciabile e certificata. In pratica: la forma libera non significa forma qualsiasi. Significa che l'amministratore può scegliere, ma deve scegliere uno strumento che garantisca la prova della ricezione.
Un'ultima riflessione che vale la pena sviluppare con serietà: questo orientamento della Cassazione mette in luce una contraddizione latente nella gestione digitale del condominio. Da un lato, la legge del 2012 ha introdotto la PEC proprio per modernizzare il processo di comunicazione. Dall'altro, la prassi diffusa di usare la e-mail ordinaria — tollerata per anni da molti tribunali di merito, come la Corte d'Appello di Brescia nel 2019 — ha creato un'aspettativa di fatto che la giurisprudenza di legittimità ora smentisce con forza. Il punto critico, spesso trascurato negli altri commenti, è che il problema non riguarda solo il condomino singolo, ma l'intera architettura deliberativa del condominio: ogni delibera approvata con una convocazione irregolare è una delibera potenzialmente esposta all'impugnazione, anche se nessuno, in quel momento, ha sollevato obiezioni. Come ricordava il giurista Norberto Bobbio, le norme di procedura esistono perché il diritto non è solo il risultato, ma il percorso: un risultato legittimo richiede un percorso legittimo. In diritto condominiale, quel percorso inizia dalla busta raccomandata — o dalla ricevuta PEC.
Summum ius summa iniuria: ma qui non si tratta di un eccesso di rigore fine a se stesso. Si tratta di garantire che ogni condomino, indipendentemente dalla propria dimestichezza con la tecnologia o dalla propria presenza in assemblea, abbia avuto la reale possibilità di essere informato e di partecipare. Il formalismo, in questo caso, è il presidio della democrazia condominiale.
Redazione - Staff Studio Legale MP
