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Il passaggio delle cause condominiali al giudice di pace è stato rinviato ancora: con il D.L. 12 giugno 2026, n. 100, convertito senza modificazioni dalla L. 7 agosto 2026, n. 145, la data è ora il 31 ottobre 2027. Per chi ha una lite in condominio il rinvio non è un motivo per aspettare. La competenza si stabilisce con la legge in vigore quando la domanda viene proposta (art. 5 c.p.c.): conta quindi la data in cui si agisce, non quella in cui la causa finirà. E i termini per contestare una delibera corrono comunque.
La riforma della magistratura onoraria (D.Lgs. 13 luglio 2017, n. 116) amplia la competenza civile del giudice di pace con il suo art. 27. L'entrata in vigore di questa parte è stata spostata più volte. Dopo il D.L. 100/2026 l'art. 32, comma 3, del D.Lgs. 116/2017 stabilisce che le disposizioni dell'art. 27 «entrano in vigore il 31 ottobre 2027». In precedenza la data era il 31 ottobre 2026.
Fino all'entrata in vigore della riforma il giudice di pace è competente, qualunque ne sia il valore, solo per alcune liti tipiche della vita in condominio:
Decide inoltre le cause relative a beni mobili di valore fino a 10.000 euro (art. 7, primo comma, c.p.c.). Le altre controversie condominiali seguono le regole ordinarie di competenza per materia e valore e, nella maggior parte dei casi, vanno al tribunale: per esempio l'impugnazione di una delibera assembleare su lavori straordinari o le liti sull'uso delle parti comuni che non riguardano la misura dei servizi.
Con l'entrata in vigore dell'art. 27 del D.Lgs. 116/2017, il giudice di pace diventa competente, qualunque ne sia il valore, per «le cause in materia di condominio negli edifici, come definite ai sensi dell'articolo 71-quater delle disposizioni per l'attuazione del codice civile». Quella norma rinvia alle controversie derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione degli artt. 1117-1139 c.c. e degli artt. 61-72 disp. att. c.c. Vi rientrano, quindi, anche le impugnazioni delle delibere assembleari (art. 1137 c.c.), a prescindere dall'importo in gioco.
Lo stesso art. 27 attribuisce al giudice di pace, sempre senza limiti di valore, altre materie vicine (per esempio l'esercizio delle servitù prediali, luci e vedute, stillicidio e acque, distanze per piantagioni e scavi, con alcune eccezioni come le distanze nelle costruzioni) e, fino a 30.000 euro, alcune cause come l'usucapione di immobili. Quando una causa di vicinato o di servitù di competenza del giudice di pace è proposta contro la stessa parte insieme a una causa di competenza del tribunale, decide tutto il tribunale. La regola riguarda le materie dei numeri da 3-ter a 3-undecies e del quarto comma del nuovo art. 7, non le cause in materia di condominio del numero 2.
Il calendario potrebbe cambiare ancora: la data è già stata rinviata più volte. Chi deve decidere oggi deve però ragionare con la legge in vigore.
L'art. 5 c.p.c. stabilisce che la competenza si determina con riguardo alla legge vigente e allo stato di fatto esistente al momento della proposizione della domanda, e che i successivi mutamenti della legge non hanno rilevanza. Ne derivano due conseguenze pratiche.
Se si sbaglia giudice la causa non è persa: il giudice dichiara l'incompetenza e, se la causa viene riassunta nei termini davanti al giudice competente, prosegue lì (art. 50 c.p.c.). Si perde però tempo, e il tempo in condominio ha un costo.
Nelle controversie in materia di condominio la mediazione è condizione di procedibilità (art. 5, commi 1 e 2, D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28). Prima di andare dal giudice, qualunque esso sia, occorre quindi depositare la domanda di mediazione presso un organismo. La domanda, una volta comunicata alle altre parti, produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta (art. 8, comma 2).
Il termine più delicato è quello per impugnare una delibera: trenta giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti, dalla data della comunicazione per gli assenti (art. 1137 c.c.). È un termine di decadenza. Chi lascia passare i trenta giorni perché «tanto la riforma è rinviata» perde la possibilità di contestare una delibera annullabile.
Restano fuori dall'obbligo di mediazione, tra gli altri, il procedimento per decreto ingiuntivo, usato spesso dall'amministratore per riscuotere i contributi condominiali (art. 5, comma 6, D.Lgs. 28/2010), fino alla decisione sulla provvisoria esecuzione nell'eventuale opposizione.
Fino all'entrata in vigore dell'art. 27 del D.Lgs. 116/2017, oggi fissata al 31 ottobre 2027 dal D.L. 100/2026, convertito dalla L. 145/2026. Restano già oggi al giudice di pace le cause sulla misura e le modalità d'uso dei servizi condominiali e quelle sulle immissioni tra abitazioni.
No, salvo una diversa norma transitoria che oggi non esiste. Per l'art. 5 c.p.c. la competenza si determina in base alla legge vigente quando la domanda è proposta; i mutamenti successivi della legge non rilevano.
No. Quando il merito spetta al giudice di pace, il provvedimento cautelare si chiede al tribunale prima della causa (art. 669-ter, secondo comma, c.p.c.) e anche in corso di causa (art. 669-quater, terzo comma, c.p.c.).
No. Il termine di trenta giorni dell'art. 1137 c.c. non dipende dalla riforma. Va rispettato depositando la domanda di mediazione o, se non serve, proponendo la causa.
Redazione - Staff Studio Legale MP
