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C'è un tipo di rischio che non si annuncia: si accumula stagione dopo stagione, prenotazione dopo prenotazione, finché non emerge in sede di accertamento o di contenzioso. È quello che corre oggi chiunque gestisca più di due appartamenti tramite piattaforme come Airbnb o Booking senza aver rivisto la propria posizione alla luce di quanto introdotto dalla Legge di Bilancio per l'anno in corso. Vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi veglia — e in questo caso vegliare significa comprendere con precisione dove si situa il confine tra gestione privata e attività d'impresa.
La presunzione legale di imprenditorialità: come funziona
La norma di riferimento è l'art. 4 del D.L. n. 50/2017, convertito con modificazioni dalla L. n. 96/2017, nella versione risultante dalle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199/2025). La struttura è semplice nella sua formulazione, ma ricca di implicazioni pratiche.
Fino al 31 dicembre 2025, il regime fiscale delle locazioni brevi consentiva di operare fino a quattro immobili per periodo d'imposta senza che scattasse la presunzione di attività d'impresa. Dal 1° gennaio 2026, quella soglia è stata abbassata drasticamente: chi destina a locazione breve più di due unità abitative nello stesso anno solare viene automaticamente considerato imprenditore ai sensi dell'art. 2082 del codice civile, con tutto ciò che ne consegue sul piano fiscale, contributivo e amministrativo.
Il regime a tre fasce che ne deriva è il seguente. Sul primo immobile si applica la cedolare secca al 21%; sul secondo l'aliquota sale al 26%. Dal terzo immobile in poi scatta la presunzione di imprenditorialità: obbligo di apertura della partita IVA, obbligo di presentare il Modello Redditi Persone Fisiche invece del più semplice Modello 730, e — aspetto cruciale — assoggettamento contributivo all'INPS.
Il rischio sottovalutato: la qualificazione retroattiva e i contratti già in essere
Il profilo più insidioso di questa riforma è quello che nessuna guida on-line affronta con sufficiente profondità: la qualificazione come imprenditore non è meramente fiscale, ma ha riflessi sull'intera posizione giuridica del soggetto. Chi supera la soglia e non si adegua rischia non solo sanzioni tributarie, ma anche la contestazione della validità dei contratti stipulati senza partita IVA — con effetti che possono riverberarsi sulle locazioni stesse — e la responsabilità per l'omessa iscrizione alla gestione separata o alla gestione commercianti INPS.
Ciò che aggrava il quadro è la natura presuntiva del meccanismo: la legge non richiede che il proprietario abbia organizzato strutture, dipendenti o uffici. Basta il numero di immobili. La Fondazione nazionale dei commercialisti, nel documento del 16 febbraio 2026, ha richiamato l'attenzione sulla corretta qualificazione del contratto, sottolineando come la norma operi indipendentemente dal livello organizzativo effettivo dell'attività.
Sul piano giurisprudenziale, la tenuta di questa impostazione trova riscontro in un orientamento che la Cassazione stava già consolidando prima della riforma legislativa. Con l'ordinanza della Corte di Cassazione, Sez. II civ., 19 gennaio 2026, n. 1105, i giudici di legittimità sono intervenuti su una fattispecie relativa a un immobile concesso in leasing e utilizzato per affitti brevi, chiarendo che la titolarità formale del bene è elemento determinante ai fini dell'imputazione della responsabilità: il condominio aveva agito soltanto contro la società conduttrice (l'utilizzatore) e non contro la società di leasing proprietaria, e la Cassazione ha annullato la sentenza di primo grado proprio per questo vizio procedurale. Il principio è rilevante perché conferma che la catena proprietà-gestione-locazione deve essere ricostruita con precisione, e non si può aggirare la posizione dominicale assegnando la gestione a un terzo.
Sempre sul fronte fiscale, merita attenzione quanto chiarito da Fisco Oggi — organo della Guardia di finanza e dell'Agenzia delle Entrate — con pubblicazione del 13 aprile 2026: in sede di accertamento, la continuità temporale dell'attività è già di per sé un indizio da cui dedurre l'imprenditorialità, anche indipendentemente dalla soglia numerica. Un proprietario che affitta lo stesso immobile ininterrottamente da anni, pur restando al di sotto dei due appartamenti, non è al riparo da una contestazione fondata sui principi generali dell'art. 2082 c.c.
Un ulteriore elemento di attenzione emerge dalla Corte d'Appello di Firenze, sentenza n. 1896 del 12 maggio 2026, che ha affrontato una questione di ripartizione delle spese condominiali in un edificio dove più unità erano destinate a locazione breve. Il giudice d'appello ha confermato l'applicazione del criterio oggettivo di ripartizione anche in presenza di destinazioni d'uso eterogene, ribadendo che la qualificazione dell'attività svolta in un'unità immobiliare non incide sulle obbligazioni condominiali, ma può influire sulla legittimità dell'uso ai sensi del regolamento. È un tassello in apparenza tecnico, ma rilevante per chi gestisce locazioni brevi in edifici con regolamenti assembleari o contrattuali che disciplinano le destinazioni d'uso.
Una riflessione che merita spazio è quella sull'impiego della locazione turistica come strumento alternativo per aggirare la soglia. La locazione turistica è un contratto atipico, riconducibile agli artt. 1571 e seguenti del codice civile, caratterizzato dalla finalità esclusivamente turistica del soggiorno e dalla possibilità di superare i 30 giorni senza rientrare nella definizione di locazione breve ex art. 4 D.L. n. 50/2017. La presunzione di imprenditorialità si applica esclusivamente ai contratti aventi i requisiti dell'affitto breve: durata non superiore a 30 giorni, assenza di servizi aggiuntivi, stipula da parte di persone fisiche. Ne consegue che un contratto di locazione turistica di 40 o 50 giorni, privo di servizi ricettivi, rimane in astratto fuori dalla presunzione. Tuttavia, è opportuno avvertire che questa differenziazione è teoricamente solida ma praticamente fragile: se l'Agenzia delle Entrate o la Guardia di Finanza accertano che la durata è stata artificialmente prolungata per eludere la soglia, il contratto può essere riqualificato. La sostanza prevale sulla forma, come insegna l'art. 10-bis dello Statuto del Contribuente.
Cosa deve fare chi si trova a cavallo della soglia
Il primo passo è un'analisi precisa del proprio portafoglio locativo. Contare il numero di immobili destinati a locazione breve nell'anno solare in corso non è sempre immediato: va considerato il singolo periodo d'imposta, e la norma fa riferimento al numero di unità effettivamente locate, non solo a quelle disponibili per la locazione.
Il secondo passaggio riguarda la posizione fiscale. Chi si accorge di aver già superato la soglia nel corso dell'anno in corso ha l'obbligo — non la facoltà — di aprire la partita IVA e di adeguare il regime dichiarativo. Il ravvedimento operoso è uno strumento applicabile, ma presuppone che l'iniziativa parta dal contribuente prima dell'avvio di un accertamento formale.
Il terzo profilo riguarda i contratti esistenti e quelli futuri. Un contratto di locazione breve stipulato da chi è qualificabile come imprenditore ma non ha aperto la partita IVA è un contratto che potrebbe essere contestato in sede di verifica, con conseguenze che vanno oltre la sfera tributaria. È un rischio contrattuale che va valutato con attenzione, soprattutto in presenza di ospiti stranieri o di piattaforme che emettono ricevute fiscali per conto del locatore.
Infine, chi intende proseguire l'attività con più di due immobili ha davanti due strade: strutturarsi come imprenditore individuale o, qualora l'attività raggiunga dimensioni significative, valutare forme societarie più appropriate. In ogni caso, il Codice Identificativo Nazionale — obbligatorio per tutte le unità destinate a locazione breve o turistica ai sensi del D.L. n. 145/2023 conv. in L. n. 191/2023 — deve essere richiesto e indicato in ogni annuncio e contratto, pena sanzioni che possono arrivare fino a 8.000 euro per singola violazione.
Il quadro che emerge è quello di una normativa che punta a ricondurre nella forma imprenditoriale ciò che di imprenditoriale ha già, di fatto, la sostanza. Come osservava Norberto Bobbio, la funzione del diritto non è solo regolare i comportamenti ma anche classificarli: e la classificazione che la legge oggi impone ai locatori brevi è quella di imprenditori. Chi ignora questa classificazione non smette di essere tale; smette soltanto di godere delle tutele e degli strumenti che quella posizione gli attribuisce — e inizia ad accumulare il rischio di chi agisce al di fuori delle regole del gioco senza rendersene conto.
Redazione - Staff Studio Legale MP
