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C'è un momento preciso in cui l'investitore NPL si rende conto che vincere l'asta era solo metà del problema. Il decreto di trasferimento è firmato, il prezzo è pagato, il giudice ha disposto la liberazione: eppure l'immobile è ancora occupato. L'ex debitore non apre la porta. O c'è un figlio, un parente, un inquilino con un contratto del quale nessuno aveva notizia. La procedura formalmente si è chiusa. Il problema reale inizia adesso.
Questo scenario — frequente, costoso, e sistematicamente sottovalutato nelle due diligence sui portafogli NPL — merita un'analisi tecnica precisa, tanto più in un momento in cui il legislatore sta cercando di riformare proprio la fase del rilascio.
Il decreto di trasferimento: titolo esecutivo, non bacchetta magica
Il decreto di trasferimento emesso dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 586 c.p.c. costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile nei confronti del debitore esecutato e di chiunque occupi il bene sine titulo. Questo è il punto di partenza normativo, e in apparenza sembra risolutivo. L'aggiudicatario può azionarlo in due modi alternativi: chiedere al giudice dell'esecuzione l'emissione dell'ordine di liberazione ex art. 560 c.p.c., oppure agire autonomamente avviando una procedura di rilascio forzato tramite ufficiale giudiziario ai sensi degli artt. 605 e ss. c.p.c.
La scelta tra i due percorsi non è neutra. Il ricorso all'ordine di liberazione ex art. 560 c.p.c. è più rapido in teoria, perché il giudice provvede senza contraddittorio e coinvolge direttamente il custode giudiziario. Il percorso autonomo tramite ufficiale giudiziario, invece, richiede notifica del precetto e può aprire la strada a opposizioni ex art. 615 c.p.c. da parte dell'occupante — con conseguente sospensiva cautelare e allungamento dei tempi anche di anni.
Il problema nasce quando l'occupante non è il debitore esecutato, ma un terzo che vanta — o ritiene di vantare — un titolo autonomo di detenzione: un contratto di locazione registrato prima del pignoramento, un diritto di abitazione, una situazione di comodato mai formalizzata ma consolidata nel tempo. In questi casi il decreto di trasferimento non è sufficiente, e il servicer NPL si trova a dover gestire un contenzioso autonomo, distinto dalla procedura esecutiva ormai chiusa.
La Cassazione ha affrontato direttamente il tema con la sentenza n. 19354 del 11 maggio 2026, Sez. III, chiarendo che nel caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto al risarcimento del danno per il proprietario prescinde dalla prova di uno specifico pregiudizio patrimoniale concreto, essendo sufficiente la dimostrazione dell'occupazione abusiva in sé. Si tratta di un principio che rafforza la posizione dell'aggiudicatario nei confronti degli occupanti non titolati: il solo fatto dell'occupazione dopo il decreto di trasferimento costituisce fonte di danno risarcibile, senza necessità di provare un mancato guadagno specifico.
Il DDL rilascio immobili e la nuova frontiera dell'art. 474-bis c.p.c.
Su questo sfondo si inserisce una riforma di grande rilievo pratico, attualmente all'esame del Parlamento. Il disegno di legge sulle "Disposizioni in materia di rilascio di immobili" — collegato al piano casa e presentato nel maggio 2026 — punta a velocizzare le procedure di liberazione degli immobili occupati senza titolo e a rendere più efficaci gli sfratti e le esecuzioni immobiliari, intervenendo su diversi articoli del codice di procedura civile. La norma più innovativa, e al contempo più controversa, è l'introduzione del nuovo art. 474-bis c.p.c., che estende il novero dei titoli esecutivi agli atti notarili trascritti costitutivi o traslativi del diritto di proprietà, limitatamente ai casi in cui l'occupazione sia avvenuta in assenza di qualsiasi titolo giuridico: in sostanza, il titolo di proprietà trascritto diventerebbe direttamente esecutivo per il rilascio, senza dover prima ottenere una sentenza del giudice.
Per il settore NPL, questa riforma — se approvata — avrebbe un impatto significativo. Il decreto di trasferimento è già un atto giudiziario trascritto: la sua azionabilità diretta nei confronti degli occupanti sine titulo verrebbe rafforzata, eliminando alcuni passaggi che oggi rallentano il recupero del possesso. Ma la norma presenta anche un punto critico strutturale: l'assenza di qualsiasi meccanismo preventivo di verifica giudiziale, con la qualificazione dell'occupazione come sine titulo affidata integralmente alla dichiarazione unilaterale del creditore procedente nel precetto. Questo lascia spazio a possibili contestazioni da parte di soggetti che vantino titoli di detenzione atipici o situazioni di fatto consolidate, con il rischio che l'opposizione all'esecuzione ex art. 615 c.p.c. arrivi post factum, quando il rilascio è già avvenuto.
Sul piano della prassi giudiziaria corrente, occorre segnalare un ulteriore elemento di complessità. Il nuovo mansionario dei custodi, entrato in vigore a febbraio 2026, rafforza i controlli su trascrizioni ipocatastali, irregolarità edilizie, edilizia agevolata e spese straordinarie: un presidio necessario a tutela dell'aggiudicatario, ma che può rallentare ulteriormente la gestione dei fascicoli nelle fasi finali della procedura.
Un profilo tecnico ulteriore riguarda il termine per il versamento del saldo prezzo da parte dell'aggiudicatario e la sua interazione con i tempi del rilascio. La Corte di Cassazione, Sez. III, con la sentenza n. 19019 del 10 giugno 2026, è tornata a pronunciarsi sulla natura del termine assegnato all'aggiudicatario di un immobile venduto all'asta per il versamento del saldo prezzo, chiarendo in particolare l'applicabilità o meno della sospensione feriale prevista dalla legge n. 742 del 1969. La questione non è puramente teorica: un ritardo nel versamento del saldo — anche per cause procedurali — può determinare la decadenza dall'aggiudicazione ai sensi dell'art. 587 c.p.c., con perdita della cauzione e obbligo di rimettere il bene all'asta. Per il portafoglio NPL, questo si traduce in un'ulteriore finestra di rischio operativo che i servicer devono presidiare.
Vi è poi una considerazione che gli operatori del settore raramente mettono a fuoco con sufficiente anticipo: i dati territoriali. Nel Nord Est, e in particolare nei distretti di Venezia e Verona, i dati del 2026 mostrano segnali di maggiore resilienza organizzativa dei tribunali, con un numero di procedimenti definiti superiore alle nuove sopravvenienze. Altrove — specialmente nei distretti del Sud e delle Isole — la domanda più debole sul mercato immobiliare aumenta il rischio di aste deserte e progressivi ribassi del prezzo base, prolungando i tempi complessivi di recupero. Questo differenziale territoriale si ripercuote inevitabilmente anche sui tempi del rilascio: tribunali congestionati smaltiscono più lentamente anche le istanze ex art. 560 c.p.c.
Il principio del vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi vigila — trova qui una declinazione quanto mai concreta. L'aggiudicatario (o il servicer che agisce per conto del cessionario NPL) che non presidia attivamente la fase post-decreto di trasferimento, affidandosi alla sola forza del titolo esecutivo, rischia di scoprire che il bene resta occupato per mesi o anni, erodendo il rendimento atteso dell'operazione.
Il punto critico più sottovalutato nella pratica è la discontinuità informativa tra la fase della procedura esecutiva — nella quale custode e perito producono documentazione sull'immobile — e la fase successiva all'aggiudicazione, nella quale l'acquirente si trova spesso a gestire da solo situazioni (occupazioni, contratti di locazione, abusi edilizi non sanabili) che avrebbero dovuto emergere già in sede di due diligence. Come scriveva Aristotele nella Politica, la legge deve essere ragione senza passione — ma la ragione, nella gestione degli asset NPL, richiede anche previsione: chi acquista un credito garantito da ipoteca su un immobile occupato deve calcolare nel prezzo di acquisto non solo il valore catastale del bene, ma il costo e i tempi del rilascio, che possono variare in modo anche molto rilevante a seconda della figura dell'occupante e del distretto giudiziario competente.
La distinzione tra occupante senza titolo (per cui il decreto di trasferimento è direttamente azionabile), conduttore con contratto opponibile (per cui occorre una distinta procedura di sfratto o di accertamento), e terzo titolare di diritti reali (per cui può rendersi necessario un giudizio di cognizione piena) non è meramente accademica: è la variabile che determina se il recupero del possesso richiede settimane o anni. Inserire questa analisi nella fase di pricing del portafoglio, e affidarla a professionisti con esperienza consolidata nel contenzioso esecutivo, non è un costo aggiuntivo: è la condizione per non trasformare un'aggiudicazione sulla carta in una partita ancora tutta da giocare.
Redazione - Staff Studio Legale MP
