Immaginate questa scena: macchie di umidità sul soffitto, intonaco che cade, un laboratorio professionale inagibile per settimane. Il proprietario convoca l'amministratore, punta il dito verso il lastrico sovrastante, in uso esclusivo al vicino del piano di sopra, e si aspetta di essere risarcito senza ulteriori complicazioni. Poi arriva la sorpresa: non solo ha diritto al risarcimento, ma è anche tenuto a contribuire alle spese di riparazione del lastrico stesso. Come è possibile?
Il quadro normativo: l'art. 1126 c.c. e la logica della copertura
Il punto di partenza è l'articolo 1126 del codice civile, norma apparentemente semplice nella sua formulazione ma straordinariamente complessa nelle applicazioni pratiche. Quando l'uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini, chi ne ha l'uso esclusivo contribuisce per un terzo alle spese di riparazione o ricostruzione; i restanti due terzi gravano su tutti i condomini le cui unità immobiliari sono coperte da quella superficie. La ratio della norma è chiara: il lastrico, anche se in uso o proprietà esclusiva di uno solo, svolge una funzione strutturale di copertura a beneficio di tutti i piani sottostanti. Chi beneficia della copertura — anche indirettamente, anche senza accedervi — partecipa al suo mantenimento.
Il meccanismo, tuttavia, non si applica all'intero edificio in modo indifferenziato. La giurisprudenza ha da tempo consolidato il cosiddetto criterio della proiezione verticale: alle spese concorrono soltanto i proprietari delle unità immobiliari che si trovano fisicamente sotto la porzione di lastrico interessata, non tutti i condomini dell'edificio. Chi non beneficia di quella copertura ne resta estraneo. Restano altresì a carico esclusivo del proprietario del lastrico le opere accessorie — parapetti, balaustre, elementi decorativi — che non incidono sulla funzione di copertura.
Fin qui la norma. Il problema sorge quando si intrecciano due questioni distinte: chi paga le spese per sistemare il lastrico, e chi risarcisce il danno subito dall'appartamento sottostante. Per anni questi due piani sono stati confusi nella prassi assembleare e giudiziaria, generando un contenzioso copioso e spesso contraddittorio.
La svolta sistematica è arrivata con le Sezioni Unite della Cassazione, sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, che ha ricondotto la responsabilità per i danni da infiltrazioni all'alveo dell'art. 2051 c.c. — responsabilità da cosa in custodia — con un concorso tra il proprietario o usuario esclusivo del lastrico (custode della superficie) e il condominio (custode della funzione di copertura in quanto parte comune). I due soggetti rispondono solidalmente verso il danneggiato ai sensi dell'art. 2055 c.c., mentre nei rapporti interni il riparto segue le proporzioni dell'art. 1126 c.c.: un terzo al titolare dell'uso esclusivo, due terzi al condominio.
La giurisprudenza più recente ha sviluppato questo schema in due direzioni apparentemente opposte, ma in realtà complementari. La prima riguarda il condomino-vittima, che pensava di potersi sottrarre all'obbligo contributivo invocando la propria qualità di danneggiato. La seconda riguarda la solidarietà esterna, e cioè la misura in cui il criterio di riparto interno possa essere opposto al danneggiato.
Le pronunce recenti: il condomino danneggiato non è esonerato, e il risarcimento è sempre integrale
La Corte di Cassazione, Sez. III civ., ordinanza 28 ottobre 2025, n. 28528, ha affrontato un caso che vale la pena raccontare nei dettagli perché è quasi emblematico della conflittualità condominiale italiana. Una società proprietaria di un laboratorio di analisi cliniche subiva gravi infiltrazioni provenienti da lastrici e terrazzi sovrastanti di uso esclusivo di altri condomini. Il Tribunale di primo grado e la Corte d'Appello riconoscevano la responsabilità esclusiva dei proprietari dei lastrici, ritenendo la società danneggiata estranea a qualsiasi obbligo contributivo. La Cassazione ha ribaltato questa impostazione: il condomino danneggiato ha diritto al risarcimento, ma non per questo cessa di essere proprietario di un'unità immobiliare coperta da quel lastrico. L'obbligo di contribuire ai due terzi delle spese di riparazione ha natura propter rem — nasce dalla proprietà, non da una condotta colposa — e non viene meno per il fatto di essere stati vittima delle infiltrazioni. I due rapporti giuridici, quello risarcitorio e quello contributivo, restano autonomi e procedono su binari paralleli.
Questa pronuncia ha chiarito un punto che nella pratica assembleare generava frequenti incomprensioni: la qualifica di "terzo danneggiato" opera soltanto nel giudizio in cui il condomino agisce contro il condominio per il risarcimento, configurando una posizione contrapposta. Non cancella, invece, il rapporto di comproprietà sulle parti comuni né l'obbligo di contribuzione che da esso discende. Come si vede, il brocardo vigilantibus iura subveniunt trova qui un'applicazione peculiare: il diritto tutela chi subisce il danno, ma non lo esonera dalle responsabilità che derivano dal suo stesso titolo di proprietà.
A distanza di pochi mesi, un'ulteriore e fondamentale tappa è stata segnata dalla Corte di Cassazione, Sez. II civ., ordinanza 20 aprile 2026, n. 10321. La Corte ha ribadito che il condomino che subisce un danno nell'unità immobiliare per omessa manutenzione delle parti comuni assume la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo di contribuire pro quota alle spese necessarie per la riparazione. L'obbligo trova la propria fonte nella comproprietà e nell'utilità delle parti comuni, non nella condotta illecita, e dunque permane indipendentemente dal fatto che il condomino sia anche la vittima del danno.
Il quadro si completa con la pronuncia più recente e forse più rilevante sul piano pratico: Corte di Cassazione, Sez. II civ., sentenza 28 aprile 2026, n. 11585. Il caso aveva ad oggetto due episodi di infiltrazioni causati da piogge e da un sistema di scarico inefficiente in un terrazzo a livello di uso esclusivo, con concorrente responsabilità del condominio, del proprietario e del conduttore dell'immobile sovrastante. La questione centrale era se il criterio di riparto interno dell'art. 1126 c.c. — un terzo all'usuario esclusivo, due terzi al condominio — potesse essere opposto al danneggiato, limitando la pretesa risarcitoria di ciascuno dei corresponsabili alla propria quota. La Cassazione ha risposto in modo netto: quel criterio opera esclusivamente nei rapporti interni tra i corresponsabili e non è opponibile al danneggiato. In presenza di responsabilità extracontrattuale concorrente, si applica la solidarietà passiva ex art. 2055 c.c.: il danneggiato può chiedere l'intero risarcimento a ciascuno degli obbligati, lasciando ai corresponsabili il compito di regolare tra loro le quote di regresso. Il condominio, dunque, può essere condannato a pagare l'intero danno anche quando la causa è in parte imputabile al proprietario del terrazzo o al suo conduttore, con il diritto di regresso nei confronti di questi ultimi.
Questa lettura non è in contraddizione con la Cass. n. 28528/2025. Le due sentenze operano su piani diversi: la prima disciplina il rapporto tra il condomino-vittima e il suo obbligo contributivo interno; la seconda chiarisce che il criterio di riparto non può essere usato come scudo difensivo nei confronti del danneggiato esterno. Il sistema è coerente: all'interno del condominio tutti contribuiscono in proporzione al beneficio ricevuto; verso il danneggiato, invece, tutti rispondono per intero, salvo regresso.
Cosa deve fare nella pratica un condomino che subisce infiltrazioni dal lastrico? Prima di tutto, deve documentare con cura i danni attraverso perizia tecnica o consulenza di parte, possibilmente prima di qualsiasi intervento di ripristino. È opportuno inviare all'amministratore una diffida formale scritta, chiedendo l'immediata convocazione dell'assemblea per deliberare i lavori necessari, e contestualmente diffidare il proprietario o usuario del lastrico alla manutenzione. Se il danno è già avvenuto, si può agire per il risarcimento contro il condominio, il proprietario del lastrico o entrambi solidalmente, scegliendo il soggetto più conveniente sotto il profilo della solvibilità. È però essenziale tenere presente che il diritto al risarcimento non esonera dall'obbligo di pagare la propria quota delle spese di riparazione: chi si rifiuta di contribuire rischia di vedersi opporre un'eccezione di inadempimento che complica il recupero del credito risarcitorio.
Tra gli errori più frequenti nella gestione di queste controversie vi è quello di attendere troppo a lungo prima di agire, subendo i danni progressivi e perdendo le prove della loro origine. Un altro errore classico è quello di chiamare in giudizio soltanto il proprietario del lastrico, dimenticando il condominio quale corresponsabile solidale, o viceversa. Sul fronte opposto, i proprietari di lastrici in uso esclusivo spesso pensano erroneamente di potersi difendere limitando la propria esposizione a un terzo del danno: la Cass. n. 11585/2026 ha definitivamente chiarito che questa strategia difensiva, se opposta al danneggiato, è destinata a fallire.
Aveva ragione Norberto Bobbio quando, riflettendo sulla complessità dell'ordinamento giuridico, osservava che le norme non vivono isolate ma in un sistema di relazioni reciproche, e che il significato di ciascuna si coglie solo nel quadro dell'insieme. L'art. 1126 c.c. non è una norma semplice: è il punto di incontro tra diritto di proprietà, obblighi di custodia, responsabilità extracontrattuale e solidarietà passiva. Comprenderlo nella sua dimensione sistematica — e non leggerlo come una mera formula aritmetica di riparto — è il presupposto per gestire correttamente il contenzioso condominiale e, prima ancora, per prevenirlo.
Redazione - Staff Studio Legale MP
