Come il poeta latino Ovidio scrisse nelle Epistulae ex Ponto: *"Gutta cavat lapidem non vi sed saepe cadendo"* — l'acqua scava la pietra non con la forza, ma con il suo cadere continuo. Una metafora che vale tanto in letteratura quanto nel diritto: le infiltrazioni agiscono lentamente, quasi furtivamente, finché il danno diventa evidente, le responsabilità si intrecciano e il contenzioso è inevitabile. E non a caso Gaston Bachelard, nel suo celebre saggio *La poetica dello spazio*, ci ricorda che «la casa è il nostro primo universo, un vero cosmo in ogni senso della parola»: quando l'acqua ne viola l'integrità, è l'ordine stesso della vita quotidiana a essere minacciato.
Il fenomeno delle infiltrazioni d'acqua in ambito condominiale è disciplinato da un sistema normativo articolato, al cui centro si trovano due norme del codice civile che i giudici applicano con crescente rigore: l'articolo 2051, relativo alla responsabilità per danni cagionati da cose in custodia, e l'articolo 1126, che regola le spese di riparazione dei lastrici solari di uso esclusivo. La corretta lettura di queste disposizioni, alla luce della giurisprudenza più recente, è indispensabile per chiunque si trovi coinvolto in una vicenda del genere, sia come danneggiato sia come proprietario del terrazzo o come condominio nel suo insieme.
Il fondamento normativo: la responsabilità oggettiva del custode
Il punto di partenza è l'articolo 2051 del codice civile, che sancisce la responsabilità di chi ha in custodia una cosa per i danni che essa provoca, salvo che possa provare il caso fortuito. Questo meccanismo è qualificato dalla giurisprudenza consolidata come *responsabilità oggettiva*: non è necessario dimostrare la colpa del custode, ma è sufficiente provare il nesso causale tra la cosa (la parte comune dell'edificio, il tetto, il lastrico solare, l'impianto idrico condominiale) e il danno subito. Lo ha ribadito con chiarezza la Corte di Cassazione, Sez. III, con la sentenza n. 22864 dell'8 agosto 2025, affermando che «la responsabilità ex articolo 2051 c.c. ha natura oggettiva, in quanto si fonda unicamente sulla dimostrazione del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, non già su una presunzione di colpa del custode», e può essere esclusa soltanto dalla prova del caso fortuito oppure dalla dimostrazione che la condotta del danneggiato stesso abbia avuto un'incidenza causale esclusiva o concorrente nella determinazione dell'evento.
Nel contesto condominiale, il condominio è per definizione il custode delle parti comuni dell'edificio: il tetto, i muri perimetrali, le facciate, i pluviali, gli impianti fognari, il lastrico solare quando è di proprietà comune. Di conseguenza, quando l'acqua penetra attraverso una di queste strutture e provoca danni a un appartamento privato, il condominio risponde in via di principio senza che il danneggiato sia tenuto a dimostrare alcuna negligenza specifica dell'amministratore o dell'assemblea. L'esonero dalla responsabilità è possibile solo in presenza di un caso fortuito — un evento imprevedibile e del tutto eccezionale — o di un fatto del terzo che abbia assunto efficacia causale esclusiva nell'evento lesivo. Nella pratica, queste esimenti sono difficili da provare, e la giurisprudenza le interpreta restrittivamente: piogge intense o bufere di vento, ad esempio, non integrano di per sé il caso fortuito, salvo che abbiano carattere assolutamente straordinario e non prevedibile.
Il risarcimento che il condomino danneggiato può richiedere non si limita ai danni materiali immediatamente visibili — le muffe, i soffitti rovinati, gli intonaci degradati. La giurisprudenza di merito ha riconosciuto che il danno da infiltrazione può estendersi anche alle conseguenze patrimoniali indirette, tra cui il *mancato reddito locativo* quando l'immobile era locato o avrebbe potuto esserlo, nonché il danno da *mancato godimento* del bene reso inagibile o significativamente deteriorato. Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 4516 del 2025, ha condannato un condominio a corrispondere al proprietario dell'appartamento danneggiato una somma superiore ai centotrentamila euro, riconoscendo espressamente che il risarcimento deve coprire non solo il ripristino materiale delle strutture ma anche le perdite economiche derivanti dalla impossibilità di fruire o locare il bene durante il periodo di inutilizzabilità.
Il caso più delicato: il lastrico solare di uso esclusivo
La casistica più complessa — e giuridicamente più articolata — riguarda le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello quando questi beni sono in uso o in proprietà esclusiva di uno solo dei condomini. In questo scenario si sovrappongono due piani di disciplina: quello della *responsabilità risarcitoria* per i danni causati, e quello della *ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione*, regolato dall'articolo 1126 del codice civile.
L'articolo 1126 stabilisce che, quando l'uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini, chi ne ha l'uso esclusivo è tenuto a contribuire nella misura di un terzo alle spese di riparazione e ricostruzione; i restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio — o della parte di edificio a cui il lastrico serve da copertura — in proporzione al valore millesimale della rispettiva proprietà. La ratio della norma è chiara: il lastrico solare svolge una *doppia funzione*, essendo al tempo stesso uno spazio a uso individuale (terrazza, solarium, area tecnica) e una struttura di copertura che protegge tutti gli appartamenti sottostanti. Il proprietario esclusivo beneficia dell'uso; i condomini sottostanti beneficiano della copertura. Entrambi, dunque, sono tenuti a concorrere ai costi di conservazione.
La Corte di Cassazione, Sez. III, con l'ordinanza n. 28528 del 28 ottobre 2025, ha definitivamente chiarito un aspetto che i giudici di merito tendevano a trascurare: il criterio di ripartizione dell'articolo 1126 c.c. non si applica solo alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del lastrico, ma governa anche la *responsabilità per i danni da infiltrazioni* che da esso derivano. In altri termini, il medesimo riparto un terzo/due terzi opera sia per le spese di ripristino del tetto sia per il risarcimento del danno cagionato agli appartamenti sottostanti. La pronuncia ha respinto l'interpretazione secondo cui l'articolo 1126 riguarderebbe esclusivamente la sfera contabile delle spese condominiali, affermando invece la sua valenza anche sostanziale nella determinazione delle responsabilità risarcitorie. Nei confronti del terzo danneggiato, proprietario esclusivo e condominio rispondono in solido ai sensi dell'articolo 2055 del codice civile: il danneggiato può agire per l'intero nei confronti di uno solo di essi, salvo poi il diritto di regresso interno secondo le proporzioni di legge.
La conseguenza pratica più sorprendente — e che genera spesso reazioni di stupore tra i condomini non informati — è che *il proprietario dell'appartamento danneggiato dalle infiltrazioni non è esonerato dall'obbligo di contribuire alle spese di riparazione del lastrico*. Lo ha ribadito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 20546 del 21 luglio 2025, precisando che il condomino che subisce un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni «assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo — che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile — di contribuire, a propria volta e pro quota, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati». L'obbligo di contribuzione, dunque, non deriva dalla responsabilità per il danno subito, ma dalla qualità di comproprietario di un bene comune che funge da copertura per la propria unità immobiliare. È un'obbligazione *propter rem*: nasce dalla proprietà e la segue, indipendentemente dal ruolo di vittima o di responsabile.
Un altro profilo applicativo cruciale, chiarito dalla stessa ordinanza n. 28528/2025, riguarda il cosiddetto *criterio della proiezione verticale*: il riparto dei due terzi non grava indiscriminatamente su tutti i condomini dell'edificio, ma solo su quelli le cui unità immobiliari si trovino fisicamente al di sotto della porzione di lastrico oggetto di intervento. Chi non trae alcun beneficio di copertura da quella specifica porzione di tetto resta estraneo alla ripartizione delle spese. Ciò ha importanti implicazioni pratiche negli edifici complessi, dove il lastrico può coprire solo una parte delle unità: la selezione dei condomini tenuti a contribuire deve essere effettuata sulla base di una valutazione tecnica della proiezione verticale, e non per mera appartenenza al condominio.
Le responsabilità concorrenti e il ruolo dell'amministratore
Un profilo spesso sottovalutato riguarda la possibile *responsabilità concorrente del condominio* anche quando le infiltrazioni provengono da una terrazza di proprietà o uso esclusivo. Il condominio non è un soggetto passivo inerte: il suo amministratore ha precisi obblighi di conservazione delle parti comuni ai sensi dell'articolo 1130, comma 1, n. 4, del codice civile, e l'assemblea è tenuta ad adottare le delibere di manutenzione straordinaria quando necessario. Se l'amministratore omette di segnalare o di intervenire su un degrado strutturale che coinvolge elementi comuni — come la guaina impermeabilizzante del lastrico, che è una parte strutturale dell'edificio anche quando la superficie è in uso esclusivo — il condominio può essere chiamato a rispondere in solido con il proprietario esclusivo. L'inerzia dell'amministratore e l'omissione assembleare si trasformano, dunque, in un rischio economico diretto per l'intero condominio.
Praticamente, chi subisce danni da infiltrazioni dovrebbe documentare tempestivamente la situazione attraverso perizie tecniche, segnalare per iscritto all'amministratore il problema, e se necessario, richiedere l'accertamento tecnico preventivo in via cautelare ai sensi dell'articolo 696 del codice di procedura civile. Questa documentazione precostituita è fondamentale sia per provare l'entità del danno sia per vincolare la posizione del condominio, che non potrà sostenere di non essere stato informato. La mancata risposta alle sollecitazioni del proprietario danneggiato aggrava significativamente la posizione del condominio in sede risarcitoria, come dimostrato dalla sentenza del Tribunale di Napoli n. 4516/2025: in quel caso, l'inerzia dell'amministratore di fronte alle ripetute richieste del condomino aveva contribuito a determinare una condanna particolarmente onerosa.
È utile ricordare il principio romanistico che sta alla base di tutta questa disciplina: *"Actio aquae pluviae arcendae"* — l'azione per contenere i danni dell'acqua piovana — era già nell'antico diritto romano uno degli strumenti a tutela della proprietà immobiliare. A distanza di secoli, la sostanza non è cambiata: chi subisce un danno dall'acqua ha diritto di agire, ma la responsabilità segue la logica della custodia, non quella del semplice disagio soggettivo.
Sul piano pratico, il contenzioso in materia di infiltrazioni è spesso alimentato da incertezze tecniche sull'origine dell'acqua. La consulenza tecnica d'ufficio (CTU) è quasi sempre indispensabile per individuare con precisione la fonte delle infiltrazioni — lastrico, impianti, facciate, giunti tecnici — e per determinare il perimetro delle responsabilità. Una CTU ben condotta, affidata a un tecnico esperto in edilizia e patologie dell'involucro edilizio, può fare la differenza tra una causa lunga e incerta e una soluzione rapida e fondata. In molti casi, soprattutto quando le responsabilità sono condivise tra condominio e proprietario del lastrico, una mediazione condominiale condotta in tempi utili può evitare anni di giudizio e ripartire i costi in modo equo tra le parti.
Redazione - Staff Studio Legale MP
