Immaginate di acquistare un terreno agricolo nella campagna veronese, convinti che l'accesso alla strada pubblica sia garantito da un comodo percorso che attraversa il fondo del vicino. Quindici anni di transito pacifico, nessuna contestazione, un sentiero battuto che sembra quasi una strada. Poi arriva la lettera dell'avvocato: il vicino vuole chiudere. E il vostro diritto, che ritenevano consolidato, non esiste — almeno non nella forma che credavate.
Questa situazione non è un'eccezione. È uno dei contenziosi più ricorrenti in materia immobiliare, e la sua radice quasi sempre affonda nel momento dell'acquisto: nell'atto di compravendita, nelle dichiarazioni del venditore, nelle verifiche che nessuno ha fatto o ha fatto male. Le servitù prediali — il peso imposto su un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario, secondo la definizione dell'art. 1027 del Codice civile — sono diritti reali che ineriscono al fondo indipendentemente da chi lo possiede, si trasferiscono con esso e possono sorgere o estinguersi senza che le parti di una compravendita ne siano consapevoli.
Il silenzio dell'atto di compravendita e la servitù che sorge da sola
Tra i modi di costituzione delle servitù, quello che più spesso coglie di sorpresa gli acquirenti è la cosiddetta destinazione del padre di famiglia, disciplinata dall'art. 1062 del Codice civile. Il meccanismo è semplice nella struttura ma imprevedibile nelle conseguenze: se un unico proprietario gestisce due fondi contigui realizzando opere visibili e permanenti che asservono l'uno all'altro — una strada, un canale, un passaggio — e poi aliena uno dei due fondi senza inserire nell'atto una clausola contraria, la servitù nasce automaticamente, per effetto della legge, nel silenzio delle parti.
La Corte di Cassazione, Sez. II, con l'ordinanza n. 564 del 9 gennaio 2026, ha ribadito i presupposti di questa figura: l'originaria appartenenza dei due fondi a un unico proprietario, la presenza di opere visibili e permanenti che configurino una situazione di asservimento, e l'assenza nell'atto di separazione di qualsiasi disposizione contraria. Il silenzio dell'atto divisorio non è una lacuna da colmare: è un elemento costitutivo della fattispecie. La prova dei presupposti può essere fornita con qualsiasi mezzo, inclusa la testimonianza.
Questo significa che un acquirente diligente, prima di firmare il rogito, deve chiedersi non solo se sull'immobile gravano servitù trascritte nei registri immobiliari — dato che emerge dalla visura ipotecaria — ma anche se l'immobile faceva parte in passato di un complesso unico, se esistono opere sul terreno che rivelano una situazione di asservimento, se la storia catastale e la documentazione edilizia mostrano un'unitarietà originaria del fondo. Queste verifiche, troppo spesso omesse, sono invece decisive.
L'apparenza come filtro: non basta passarci sopra
Accanto alla destinazione del padre di famiglia, l'altro terreno di scontro più frequente riguarda l'usucapione della servitù di passaggio. Anche qui, la giurisprudenza più recente ha innalzato in misura significativa l'asticella probatoria.
La Corte di Cassazione, Sez. II, con l'ordinanza n. 602 dell'11 gennaio 2026, ha ribadito con nettezza un principio che la Corte applica ormai con rigore uniforme: ai fini dell'acquisto per usucapione di una servitù di passaggio, non è sufficiente la mera esistenza di una strada o di un percorso idoneo al transito. Occorre un quid pluris — un elemento aggiuntivo, tangibile — che dimostri la specifica destinazione di quell'opera all'esercizio della servitù: deve essere manifesto che non si tratta di un'attività compiuta in via precaria, ma di un onere a carattere stabile imposto sul fondo servente a vantaggio di quello dominante.
In termini pratici: un sentiero di terra battuta, un passaggio aperto su varco non recintato, una traccia sul terreno utilizzata da decenni, non bastano a far scattare l'usucapione. Servono opere costruite con la specifica funzione di garantire l'accesso da un fondo all'altro — una pavimentazione realizzata a tal fine, un cancello di ingresso, una scaletta in muratura, un sistema di drenaggio funzionale al transito. L'opera deve recare impresso il segno della sua destinazione oggettiva all'esercizio del passaggio altrui, così che il proprietario del fondo gravato possa dirsi pienamente edotto del peso e possa decidere consapevolmente se tollerarlo o opporsi.
Questo orientamento, consolidato e ormai privo di oscillazioni significative, ha conseguenze importantissime per chi acquista un immobile fidandosi di un transito di fatto sul fondo del vicino: quel transito, privo delle opere necessarie, non genera alcun diritto reale trasmissibile con la compravendita.
La servitù coattiva e il cambio di paradigma: anche le esigenze abitative contano
L'orientamento della Cassazione sul versante delle servitù coattive è invece in evoluzione, e nel senso dell'apertura. Con l'ordinanza n. 11126 del 28 aprile 2025, la Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, ha confermato un orientamento che allarga significativamente l'ambito di applicazione dell'art. 1052 del Codice civile: la costituzione coattiva della servitù di passaggio non è più riservata alle sole esigenze dell'agricoltura o dell'industria, ma può essere invocata anche a tutela di esigenze abitative. La pronuncia recepisce il mutamento di prospettiva avviato dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 167 del 1999, secondo cui il diritto di passaggio non è più un istituto di stampo meramente dominicale e produttivistico, ma si proietta nella dimensione dei valori della persona.
Questo orientamento è rilevante soprattutto per chi acquista unità abitative in contesti di edilizia frazionata, storici borghi rurali o lottizzazioni mal pianificate, dove l'accesso alla via pubblica può dipendere dalla collaborazione — non sempre scontata — dei proprietari confinanti. La servitù coattiva, in questi casi, diventa uno strumento di tutela della vivibilità dell'immobile, non solo della sua rendita produttiva.
Il rischio sottovalutato: la servitù che scompare senza saperlo
Fin qui si è parlato di servitù che sorgono senza che le parti se ne accorgano. Ma esiste il rischio speculare, altrettanto pericoloso per chi compra: la servitù che risulta dall'atto di provenienza o dalle visure, ma che si è nel frattempo estinta per prescrizione, senza che nessuno lo abbia rilevato.
Ai sensi dell'art. 1073 del Codice civile, la servitù si estingue per non uso ultraventennale. Il termine decorre dal momento in cui la servitù avrebbe potuto essere esercitata e non lo è stata. La trascrizione nei registri immobiliari non impedisce l'estinzione: un diritto formalmente iscritto, mai esercitato per vent'anni, è un diritto perduto. Chi acquista facendo affidamento su quella servitù — per garantirsi un accesso, per scaricare acque piovane, per far passare una tubazione — si trova con un titolo cartaceo privo di effetti reali.
Il nesso con la compravendita è stringente: la servitù estinta non è una garanzia attivabile contro il venditore in via ordinaria, perché il venditore ha alienato ciò che il titolo indicava, ed è l'acquirente che avrebbe dovuto verificare l'effettivo esercizio del diritto. Il principio vigilantibus iura subveniunt — il diritto soccorre chi è vigile, non chi dorme — si applica a pieno in questa materia, e con conseguenze talvolta irreversibili.
Una riflessione di metodo: la due diligence immobiliare come dovere di sistema
C'è un punto su cui vale la pena soffermarsi con qualche sforzo critico, perché è spesso rimasto fuori dal dibattito giuridico più divulgativo.
La giurisprudenza della Cassazione, con la stretta sul quid pluris per l'usucapione e con il richiamo costante all'onere probatorio di chi rivendica la servitù, sta di fatto spostando il rischio sul soggetto meno tutelato: l'acquirente che non ha strumenti per indagare la storia dei fondi. Il notaio verifica la provenienza e trascrive, ma non è tenuto a ricostruire la storia delle servitù di fatto o a valutare se un'opera visibile integri o meno il requisito dell'apparenza. Il perito che effettua la perizia ai fini del mutuo valuta il valore dell'immobile, non lo stato delle servitù. L'acquirente che non si avvale di una consulenza legale preventiva è sostanzialmente privo di protezione.
Questa lacuna sistemica è tanto più rilevante nel contesto dell'edilizia storica del territorio veronese e veneto in generale, dove la frammentazione fondiaria e la stratificazione secolare dei rapporti di vicinato hanno prodotto una quantità imponente di servitù di fatto mai formalizzate, di passaggi tollerati per generazioni, di opere visibili la cui natura è tuttora controversa. Il confronto con la proposta di Aristotele — che nella Politica invocava la necessità di norme chiare per regolare i conflitti tra vicini negli spazi condivisi della polis — non è solo un vezzo letterario: è il richiamo a una lacuna di sistema che il legislatore non ha mai colmato del tutto, e che la giurisprudenza tampona caso per caso, senza poter offrire certezze preventive.
Cosa fare in pratica prima di acquistare
Chi sta per acquistare un immobile — fondi rustici, cascine, villette in lottizzazione, appartamenti con accessi condivisi — dovrebbe considerare le seguenti verifiche come parte integrante della due diligence, non come approfondimenti opzionali.
Prima di tutto, la visura ipotecaria ventennale: non limitata al solo immobile in acquisto, ma estesa ai fondi contigui, per individuare servitù trascritte in favore o a carico. In secondo luogo, la verifica della storia catastale: se il fondo o l'unità immobiliare facevano parte di un complesso originariamente unitario, la destinazione del padre di famiglia potrebbe aver già prodotto le sue conseguenze, nel silenzio degli atti. Terzo, l'ispezione fisica del fondo: identificare le opere presenti — cancelli, strade, cunette, canali, tubazioni — e valutarne la funzione anche rispetto ai fondi contigui. Quarto, se esiste un passaggio di fatto, verificare se le condizioni dell'art. 1061 c.c. sull'apparenza siano effettivamente integrate, e non confidare sul mero uso prolungato nel tempo.
Chi invece è già titolare di un fondo dominante e vuole proteggere la propria servitù dall'estinzione per prescrizione deve agire concretamente: l'esercizio effettivo e continuato, anche nei modi minimi, interrompe il decorso del termine. In mancanza, un atto di ricognizione scritto con il proprietario del fondo servente può valere come interruzione, purché sottoscritto nei termini di forma previsti per i diritti reali.
Le servitù prediali sono diritti silenziosi: non si vedono nei rendering del costruttore, non compaiono nelle foto dell'annuncio immobiliare, spesso non emergono nemmeno in un colloquio onesto con il venditore. Eppure incidono sul valore, sull'uso e sulla serenità di una proprietà in modo che nessun intervento successivo può facilmente riparare.
Redazione - Staff Studio Legale MP
