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Immaginate di aver trovato la casa giusta, firmato un compromesso, versato una caparra di quarantamila euro a un'agenzia immobiliare. Poi scoprite che l'agente non era iscritto al ruolo, che la caparra è confluita nel conto corrente personale del mediatore e che l'incarico che avete firmato — ammesso che abbiate firmato qualcosa — non vale quanto la carta su cui è stampato. Non è uno scenario di fantasia: è la fotografia di un settore che il legislatore ha lasciato fermo al 1989.
Il DDL AS 1894, presentato il 3 giugno 2026 dal senatore Maurizio Gasparri con il supporto delle principali associazioni di categoria (FIAIP, FIMAA, ANAMA), è la prima proposta seria di riforma organica della Legge 3 febbraio 1989 n. 39 dopo trentasette anni. Il testo introduce obbligo di incarico scritto, formazione continua certificata, conto dedicato e segregato per le caparre, disciplina del property management e facoltà di intermediare quote societarie a contenuto immobiliare. Ma — e questo è il punto cruciale che pochi sottolineano — il DDL è ancora all'inizio del suo iter parlamentare. Non è legge. Non è nemmeno calendarizzato in Commissione. Nel frattempo, gli errori nell'affidarsi a un agente immobiliare per l'acquisto di casa continuano a produrre conseguenze concrete, spesso irreversibili.
Il contratto con l'agenzia immobiliare deve essere in forma scritta?
Oggi no, e questa è la prima anomalia strutturale del sistema. La Legge 39/1989 non impone la forma scritta per il conferimento dell'incarico di mediazione. Il contratto può essere verbale, e la giurisprudenza di legittimità lo ha confermato più volte: il diritto alla provvigione sorge dalla conclusione dell'affare, a prescindere dalla forma dell'accordo (art. 1755 c.c.).
Il DDL Gasparri interviene esattamente qui, rendendo obbligatoria la forma scritta per l'incarico. Ma fino a quando quella norma non sarà in vigore, il venditore o l'acquirente che firma un foglio prestampato in agenzia senza leggerlo, o che stringe la mano a un mediatore senza alcun documento, si espone a scenari molto diversi da quelli che immagina.
Il rischio pratico è duplice. Da un lato, senza un incarico scritto che specifichi le condizioni, è impossibile contestare la misura della provvigione, l'esclusiva, la durata del mandato e le conseguenze della revoca anticipata. Dall'altro, in assenza di forma scritta, provare l'accordo in giudizio diventa un esercizio complicato e costoso, dove la parola del cliente conta quanto quella dell'agente.
La Cass. civ., Sez. II, ord. 14 marzo 2025 n. 6849 ha ribadito che il mediatore ha diritto alla provvigione quando il suo intervento sia stato causa efficiente della conclusione dell'affare, anche in mancanza di un incarico formalmente conferito. Un principio giusto nella sua ratio, ma che nella pratica si presta a contestazioni strumentali: l'agente che non ha fornito alcun contributo reale può comunque rivendicare compensi, e il cliente si trova a dover dimostrare il contrario.
Come mi tutelo se l'agente immobiliare non è iscritto al ruolo?
L'iscrizione al ruolo degli agenti immobiliari, tenuto dalle Camere di Commercio, è un requisito obbligatorio ai sensi dell'art. 2 della L. 39/1989. L'agente non iscritto che esercita l'attività di mediazione commette un illecito amministrativo e non ha diritto alla provvigione. La Cass. civ., Sez. II, sent. 27 febbraio 2024 n. 5191 ha confermato che il contratto di mediazione concluso da soggetto privo di iscrizione è nullo per violazione di norma imperativa, con conseguente obbligo di restituzione di quanto eventualmente versato.
Il problema è che l'acquirente medio non sa come verificare l'iscrizione prima di firmare qualsiasi cosa. E il DDL Gasparri, su questo punto specifico, non introduce nuovi strumenti di trasparenza diretta verso il consumatore: prevede percorsi di accesso più strutturati (laurea triennale o percorso abilitante equipollente, con tirocinio), ma non un registro pubblico facilmente consultabile online che vada oltre l'attuale portale camerale, spesso non intuitivo.
Il rischio concreto che gli altri articoli sul tema tendono a sottovalutare riguarda le cosiddette reti di collaboratori: un'agenzia regolarmente iscritta che si avvale di collaboratori esterni privi di iscrizione individuale, i quali gestiscono di fatto il rapporto con il cliente. In questi casi, la provvigione viene comunque rivendicata dall'agenzia — che è iscritta — ma l'attività concreta di mediazione è stata svolta da un soggetto che non avrebbe potuto esercitarla. La giurisprudenza non ha ancora elaborato una risposta univoca a questa fattispecie ibrida, e il DDL non la affronta con sufficiente chiarezza.
Un ulteriore profilo critico riguarda le caparre. La prassi di versare la caparra confirmatoria direttamente all'agenzia, anziché al venditore, è diffusa ma rischiosa. Oggi non esiste alcun obbligo di segregare quelle somme in un conto dedicato: un agente in difficoltà finanziaria può utilizzarle, e il recupero in via giudiziaria è lungo. La Cass. civ., Sez. II, ord. 18 settembre 2023 n. 26690 ha chiarito che la caparra versata al mediatore resta nella disponibilità dell'agente fino alla sua trasmissione al venditore, senza che il cliente abbia strumenti di controllo immediato.
Il DDL Gasparri prevede il conto dedicato e segregato: è la modifica più attesa dagli operatori, e la sua assenza dall'ordinamento vigente è una lacuna che il legislatore del 1989 probabilmente non aveva anticipato in tutta la sua portata. Ma, di nuovo, quella norma non c'è ancora.
Cos'è il DDL Gasparri sugli agenti immobiliari e cosa cambia per i clienti?
Il testo AS 1894 è una proposta ambiziosa che tocca quattro assi principali. Primo: incarico scritto obbligatorio, con indicazione di durata, corrispettivo, esclusiva e modalità di revoca. Secondo: formazione continua certificata, con un minimo di sessanta ore per triennio (circa sedici ore annue), finalizzata a garantire l'aggiornamento professionale su normativa fiscale, urbanistica, antiriciclaggio e valutazione immobiliare. Terzo: conto dedicato e segregato per la gestione di caparre e acconti. Quarto: disciplina del property management, oggi esercitato da operatori eterogenei — alcuni iscritti come agenti, altri come amministratori, altri senza alcuna qualifica — con la proposta di riservarlo agli agenti iscritti.
L'aspetto forse più innovativo, e meno discusso, è la previsione di consentire agli agenti iscritti di intermediare quote societarie a contenuto immobiliare: un mercato che negli ultimi anni è cresciuto significativamente, spesso come strumento per aggirare le imposte di trasferimento immobiliare, e che oggi si muove in una zona grigia normativa in cui il confine tra attività di mediazione immobiliare e consulenza finanziaria non è tracciato.
Vale però la pena di sottolineare una criticità che il dibattito pubblico sul DDL ha finora trascurato. La formazione continua di sessanta ore per triennio, pur rappresentando un passo avanti rispetto all'assenza totale di obblighi formativi post-abilitazione, rimane una soglia molto contenuta. Per fare un paragone, le professioni ordinistiche come l'avvocatura prevedono quarantacinque crediti formativi per anno. Un agente immobiliare che si aggiorna sedici ore l'anno in un settore investito da continui mutamenti fiscali, normativi e tecnologici rischia di restare comunque indietro. Il rischio è che la norma, una volta approvata, produca una compliance formale senza un reale innalzamento della qualità media del servizio.
Come osservava Rodotà, il diritto non può limitarsi a fotografare i rapporti di forza esistenti: deve modificarli. È questa la sfida che il DDL Gasparri affronta a metà: interviene sulle forme — incarico scritto, conto segregato, formazione certificata — senza incidere sul controllo sostanziale della qualità professionale. Summum ius summa iniuria: una norma formalmente ineccepibile che non sia accompagnata da meccanismi di verifica effettiva rischia di diventare uno strumento che garantisce l'apparenza della tutela senza la sua sostanza.
Nell'attesa che l'iter parlamentare si concluda — e considerando che riforme di questo tipo in Italia impiegano mediamente anni tra proposta e approvazione definitiva — il suggerimento pratico per chi si appresta a comprare o vendere casa è di non delegare all'agente le tutele che la legge non impone ancora. Verificare l'iscrizione al ruolo prima di qualsiasi impegno. Pretendere un incarico scritto con tutti gli elementi essenziali, anche quando non è obbligatorio. Non versare caparre su conti non segregati. E quando la trattativa diventa complessa — immobile con problemi urbanistici, vendita con mutuo in corso, provenienza donativa — farsi assistere da un professionista del diritto prima del preliminare, non dopo.
Redazione - Staff Studio Legale MP
