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Se abiti in un alloggio di edilizia residenziale pubblica e sei in regola con i canoni, nei prossimi trenta giorni si gioca una partita decisiva per il tuo futuro abitativo. Il Piano Casa 2026: riscatto alloggio ERP e diritto di opzione all'acquisto sono diventati realtà con la legge n. 116 del 2 luglio 2026, ma il decreto interministeriale che dovrà fissare le procedure operative deve essere adottato entro il 2 settembre 2026. Chi non conosce i propri diritti e non si è già mosso per verificare la propria posizione rischia di trovarsi impreparato al momento in cui l'ente gestore aprirà le procedure. Non è allarmismo: è la meccanica della norma.
«La legge non soccorre chi dorme» — il brocardo vigilantibus iura subveniunt fotografa con precisione il pericolo concreto: un diritto di opzione che non viene esercitato nei termini non si conserva automaticamente.
Cosa prevede la legge n. 116/2026: il quadro normativo
Il decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66, è stato convertito, con modificazioni, dalla legge 2 luglio 2026, n. 116, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 luglio 2026. Il provvedimento interviene su edilizia residenziale pubblica, edilizia sociale, patrimonio immobiliare pubblico, locazioni a canone calmierato e programmi di edilizia integrata, con l'obiettivo di ampliare l'offerta di alloggi accessibili e favorire il recupero di immobili non utilizzati.
Sul versante dell'accesso alla proprietà, la norma cardine è l'articolo 5. L'articolo 5, riscritto integralmente in sede di conversione, conferma l'obbligo per il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il MEF e il Ministro per gli affari regionali e le autonomie, di adottare entro sessanta giorni dall'entrata in vigore della legge di conversione — quindi entro il 2 settembre 2026 — un decreto interministeriale che disciplini le procedure di alienazione degli alloggi ERP, previa intesa in Conferenza unificata. Nell'ambito di tali procedure è riconosciuto il diritto di opzione per l'acquisto dell'immobile in favore dell'assegnatario non moroso nel pagamento dei canoni o degli oneri accessori, purché non sia proprietario di un'altra abitazione.
Il legislatore ha anche previsto un vincolo di reinvestimento: almeno l'80% dei proventi delle alienazioni deve essere reinvestito in recupero e manutenzione del patrimonio ERP, nuove costruzioni e programmi integrati e opere di urbanizzazione socialmente rilevanti. Si tratta di una scelta non scontata: i proventi delle vendite non entrano liberamente nelle casse degli enti gestori ma devono alimentare nuova offerta abitativa pubblica. Chi acquisterà il proprio alloggio, in un certo senso, contribuirà a finanziare la casa popolare del vicino di domani.
Chi può comprare la casa popolare in cui abita con il Piano Casa?
La risposta è più articolata di quanto appaia a prima lettura. Il diritto di opzione spetta all'assegnatario che soddisfa cumulativamente due condizioni: essere non moroso nel pagamento del canone e degli oneri accessori, e non essere proprietario di altra abitazione. Gli inquilini in regola con i pagamenti hanno il diritto di opzione per l'acquisto dell'alloggio ERP in cui già risiedono; per beneficiare di questa possibilità, il richiedente non deve possedere altri immobili e deve rispettare i criteri di assegnazione stabiliti dalle amministrazioni locali.
Va però chiarito un punto critico che la giurisprudenza ha già affrontato e che è destinato a riverberarsi sulla nuova disciplina: il diritto di opzione non si traduce automaticamente in proprietà. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21965 del 12 luglio 2022, ha chiarito con nettezza che in tema di assegnazione di alloggi economici e popolari con patto di futura vendita, il trasferimento della proprietà non si determina automaticamente con l'esercizio della facoltà di riscatto né con il completo pagamento del prezzo, ma solo quando sia stata perfezionata l'attività negoziale implicante il riconoscimento, da parte dell'istituto, dell'esistenza dei presupposti fissati dalla legge per l'esercizio del diritto al trasferimento, conservando l'ente proprietario o gestore, fino a detto trasferimento, il potere di rilevare ragioni di decadenza dai diritti collegati all'assegnazione.
Questo principio — confermato dalla Cassazione anche con l'ordinanza n. 7941 del 25 marzo 2025, secondo cui l'esistenza del diritto alla cessione dell'immobile presuppone, in capo all'assegnatario, la sussistenza al momento della stipula dei requisiti previsti dalla normativa di riferimento, e la mancanza di uno di tali requisiti, quale l'esatto adempimento del pagamento del prezzo, preclude l'insorgenza del diritto al trasferimento dell'immobile, anche se l'istanza di cessione è stata accettata ed il prezzo comunicato — significa che tra l'esercizio dell'opzione e il rogito notarile l'ente gestore conserva il potere di verificare la posizione dell'assegnatario e, se emergono irregolarità anche pregresse, può bloccare il trasferimento.
Attenzione: l'assegnatario che ha subaffittato l'alloggio senza autorizzazione, o che ha mantenuto la residenza anagrafica ma non l'abitazione effettiva, si espone al rischio di vedersi revocare non solo l'opzione ma l'intera assegnazione. In tema di alloggi ATER va operata una netta e precisa distinzione tra una prima fase di natura pubblicistica, caratterizzata dall'esercizio di poteri amministrativi finalizzati al perseguimento di interessi pubblici e, correlativamente, da posizioni di interesse legittimo dell'assegnatario, e una seconda fase di natura privatistica in cui la posizione soggettiva del privato assume la natura di diritto soggettivo. La fase d'acquisto appartiene alla seconda: ma per arrivarci, bisogna attraversare indenne la prima.
Come funziona il rent to buy per gli alloggi di edilizia sociale?
Accanto al diritto di opzione sull'alloggio ERP già assegnato, la legge n. 116/2026 introduce, all'articolo 6, una figura contrattuale nuova per l'edilizia sociale: la locazione con facoltà di riscatto, modellata sul rent to buy già noto nel mercato privato, ma adattata alle esigenze dell'edilizia sociale. La formula cerca di superare la contrapposizione tra affitto e acquisto: l'assegnatario può accedere a una casa con un canone sostenibile e, secondo scadenze predefinite, maturare la possibilità di riscattarla. Non si tratta di una vendita automatica né di un diritto generalizzato valido per qualsiasi alloggio: il meccanismo deve essere disciplinato dal progetto, dalle convenzioni e dagli atti d'obbligo previsti dalla legge.
In termini pratici, la struttura si articola in una prima fase di godimento con pagamento del canone — parte del quale viene imputata a titolo di acconto sul prezzo futuro — e in una seconda fase in cui, a scadenze predefinite, l'assegnatario può esercitare la facoltà di riscatto convertendo il godimento in proprietà. Il modello prevede locazione di lunga durata per abitazione principale, facoltà di riscatto progressivo a scadenze predefinite e l'impegno a mantenere la destinazione a locazione di lunga durata.
Il sostegno economico all'operazione è completato dal Fondo di garanzia per la morosità incolpevole: l'articolo 4 conferma il Fondo di garanzia per la morosità incolpevole, con dotazione di 22 milioni di euro per il 2026 e 2 milioni per il 2027, a copertura del rischio di insolvenza dei conduttori di alloggi ERP per cause non imputabili alla loro volontà, con surroga del Fondo nei diritti del locatore entro i limiti delle somme erogate. Infine, va ricordato che la legge prevede anche la riduzione del 50% degli onorari notarili per gli atti relativi all'edilizia convenzionata, comprese le compravendite e i mutui fondiari collegati: un risparmio concreto per chi arriverà all'atto.
Quali sono i requisiti per esercitare il diritto di riscatto dell'alloggio ERP?
Riassumendo in modo operativo, il perimetro attuale della legge disegna i seguenti requisiti cumulativi: essere assegnatario formale dell'alloggio (non semplice ospite o occupante di fatto); non essere moroso né nel canone né negli oneri accessori al momento dell'esercizio dell'opzione; non essere proprietario di altra abitazione in Italia o all'estero; rispettare i criteri specifici che il decreto interministeriale — atteso entro il 2 settembre 2026 — stabilirà per ciascuna tipologia di alloggio e per ciascun ente gestore.
Il profilo della «non morosità» merita una riflessione che non si trova nei commenti generali alla legge: la norma parla di assegnatario non moroso «nel pagamento dei canoni o degli oneri accessori», senza specificare se si riferisce alla situazione attuale o a tutta la storia dell'assegnazione. La giurisprudenza formatasi sul vecchio regime dei patti di futura vendita suggerisce che l'ente conserva il potere di valutare l'intera posizione del conduttore fino al trasferimento, come ricordato dalla Cassazione con la sentenza n. 21965/2022. Significa che un arretrato sanato in extremis potrebbe non essere sufficiente se l'ente gestore ritiene che l'inadempimento pregresso abbia già fatto maturare una causa di decadenza. Questo è il rischio pratico più sottovalutato nella lettura superficiale della norma.
Sul piano delle garanzie costituzionali, va segnalato il contesto in cui si inserisce la nuova legge: la Corte costituzionale, con sentenza n. 70 del 7 maggio 2026, ha ribadito che l'edilizia residenziale pubblica risponde al dovere della Repubblica di assicurare in concreto il soddisfacimento del bisogno primario di abitazione, perché serve a garantire un'abitazione a soggetti economicamente deboli nel luogo ove è la sede dei loro interessi, al fine di assicurare un'esistenza dignitosa a tutti coloro che non dispongono di risorse sufficienti, mediante un servizio pubblico deputato alla provvista di alloggi per i lavoratori e le famiglie meno abbienti. In questo quadro assiologico, il diritto di riscatto non è un'agevolazione di mercato: è l'attuazione concreta di un diritto sociale.
Hannah Arendt avrebbe probabilmente osservato che avere un luogo dove stare non è una questione di benessere ma di appartenenza al mondo — e che senza uno spazio fisico riconosciuto nessuna altra libertà diventa praticabile. La norma sul riscatto ERP, letta in questa prospettiva, non è solo una misura abitativa: è il riconoscimento che la stabilità della dimora è una precondizione della cittadinanza effettiva.
Cosa fare concretamente: tre mosse prima del 2 settembre 2026
La prima mossa è verificare la propria posizione contabile con l'ente gestore (ATER, ALER, ATC o equivalente regionale): occorre richiedere formalmente un estratto del conto locativo per accertare l'assenza di morosità, anche per importi minimi. La seconda è controllare le risultanze catastali e al registro immobiliare per escludere la titolarità di altri diritti reali su immobili ad uso abitativo — incluse quote in comproprietà ricevute per eredità — perché anche una quota del 10% su un'altra abitazione potrebbe precludere l'opzione. La terza è farsi assistere da un legale che si occupa di diritto immobiliare e di contratti pubblici per predisporre l'istanza di esercizio dell'opzione nel momento in cui il decreto interministeriale sarà pubblicato: chi arriva con la documentazione già pronta guadagna settimane cruciali rispetto a chi inizia il procedimento da zero.
Il programma straordinario di recupero e manutenzione del patrimonio ERP è finanziato con 970 milioni di euro nel periodo 2026-2030 e gestito tramite convenzione con Invitalia S.p.A. quale soggetto gestore. Le dimensioni dell'intervento — 970 milioni di finanziamento diretto, oltre ai proventi delle alienazioni — indicano che la riforma non è una dichiarazione di principio: le risorse ci sono, le procedure stanno per essere definite. La finestra per chi vuole diventare proprietario della propria casa popolare è aperta. Non è detto che rimanga tale per sempre.
Redazione - Staff Studio Legale MP
