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«Il diritto non è ciò che è scritto nelle leggi, ma ciò che è applicato nella realtà»: con questa lucidità Norberto Bobbio invitava a guardare gli effetti pratici delle norme, non solo il loro testo. È un invito che vale in modo particolare per il contratto di rent to buy — tecnicamente contratto di godimento in funzione della successiva alienazione — strumento che esiste nel nostro ordinamento dal 2014 ma che, come ha riconosciuto lo stesso Consiglio Nazionale del Notariato in un documento inviato al Governo nell'ambito del Piano Casa 2026, "non ha avuto il successo sperato" e richiede modifiche significative per funzionare davvero.
Uno dei freni principali era fiscale. E proprio su questo fronte è intervenuta una novità che pochi hanno analizzato nelle sue implicazioni pratiche complete: il d.lgs. 18 settembre 2024, n. 139, in vigore dal 1° gennaio 2025, ha abbassato l'imposta di registro sulla quota di canone imputata ad acconto prezzo dal 3% allo 0,50%, allineandola al trattamento già riservato alla caparra confirmatoria. Una riduzione che, su operazioni di importo elevato, vale migliaia di euro.
La novità fiscale e il Quesito n. 50-2026/T del Consiglio del Notariato
Il contratto di rent to buy, disciplinato dall'art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133, convertito con modificazioni dalla L. n. 164/2014, ha una struttura bifasica: una prima fase locatizia, in cui il conduttore-futuro acquirente occupa l'immobile versando canoni periodici, e una seconda fase eventuale, in cui esercita il diritto di acquisto imputando al prezzo finale la quota degli acconti già versati. Dal punto di vista fiscale, questa struttura genera due momenti impositivi distinti: la tassazione del canone durante la fase di godimento, e la tassazione dell'atto di trasferimento al momento del rogito definitivo.
Il problema interpretativo che si è posto con la riforma del 2024 era il seguente: le nuove aliquote ridotte introdotte dal d.lgs. 139/2024 per gli acconti prezzo nei contratti preliminari si estendono anche alla quota acconto del canone di rent to buy? La risposta del Consiglio Nazionale del Notariato — espressa nel Quesito n. 50-2026/T, reso il 5 maggio 2026 — è positiva. Il ragionamento è di rigore sistematico: la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 4/E del 19 febbraio 2015, che costituisce tuttora il principale riferimento fiscale per il rent to buy, aveva già espressamente rinviato alla disciplina della Nota all'art. 10 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, per la tassazione della quota acconto. Questo rinvio — argomenta il Notariato — deve intendersi come rinvio dinamico: capace, cioè, di recepire automaticamente l'evoluzione della disciplina richiamata, incluse le modifiche introdotte dal d.lgs. 139/2024. Ne consegue che la riduzione dell'aliquota al 0,50% si applica alla quota del canone di rent to buy destinata ad acconto prezzo, con effetto dal 1° gennaio 2025.
Sul piano pratico, l'impatto è immediato. In un contratto con corrispettivo complessivo di 200.000 euro, una quota acconto mensile di 500 euro, distribuita su otto anni, genera un accantonamento totale di 48.000 euro. Con la vecchia aliquota del 3%, l'imposta di registro sulla sola componente acconto ammontava a 1.440 euro. Con l'aliquota dello 0,50%, scende a 240 euro. Il risparmio è reale, e si somma al meccanismo di scomputo già previsto dalla circolare n. 4/E/2015, secondo cui dall'imposta di registro dovuta sul contratto definitivo di trasferimento va detratta quella già versata sugli acconti, per evitare la doppia tassazione delle medesime somme.
Cosa cambia nella struttura contrattuale e i rischi che restano
La riduzione fiscale rende il rent to buy economicamente più attraente, ma non ne elimina le criticità strutturali che la giurisprudenza recente ha messo in evidenza. Il brocardo summum ius summa iniuria ricorda che l'applicazione rigorosa della norma può produrre esiti iniqui quando la struttura del contratto è mal costruita: e il rent to buy, in questo, non fa eccezione.
Un primo profilo critico riguarda la qualificazione delle due quote del canone. La suddivisione tra quota godimento e quota acconto prezzo è rimessa all'autonomia contrattuale delle parti: la legge non fissa né una percentuale minima né una massima. Questa flessibilità è anche una trappola. Una quota acconto eccessivamente elevata rispetto alla quota godimento può indurre l'Agenzia delle Entrate a riqualificare il contratto — o parte di esso — con conseguenze fiscali potenzialmente penalizzanti. La dottrina notarile segnala da tempo questo rischio, accentuato dal fatto che il quadro fiscale di riferimento resta ancora oggi ancorato alla Circolare del 2015, mai aggiornata in via ufficiale dopo la riforma del 2024.
Un secondo profilo, sul lato del concedente, riguarda la plusvalenza immobiliare. Il momento rilevante per il calcolo della plusvalenza tassabile — ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR — è quello del trasferimento definitivo, cioè del rogito conclusivo. Tuttavia, il lungo periodo intercorrente tra la stipula del rent to buy e il rogito può modificare sensibilmente la posizione fiscale del concedente: se il valore di mercato dell'immobile cresce nel frattempo, la plusvalenza che emerge all'atto del trasferimento è calcolata sulla differenza tra il prezzo pattuito ab origine e il costo storico di acquisto, con possibile effetto penalizzante per chi ha fissato il prezzo anni prima in un mercato meno favorevole. È un rischio sottovalutato, che richiede una pianificazione fiscale preventiva.
Un terzo profilo — questo di natura strettamente processuale — emerge da recenti pronunce. La Corte d'Appello di Venezia, con ordinanza pronunciata nel corso del 2026 in sede di sospensiva sulla sentenza del Tribunale di Verona n. 2037 del 24 settembre 2025, ha ribadito la natura bifasica del contratto di rent to buy: la fase locatizia e la fase acquisitiva sono strutturalmente distinte, e questa distinzione comporta che, fino all'esercizio dell'opzione di acquisto, l'immobile rimane nella piena disponibilità giuridica del concedente. Con tutto ciò che ne consegue in termini di rischi esecutivi per il conduttore.
Sul versante dell'inadempimento del conduttore, la legge istitutiva prevede che la risoluzione per morosità possa essere azionata solo dopo il mancato pagamento di un numero di canoni pari ad almeno un ventesimo del totale, anche non consecutivi. Non è una tutela automatica: è un meccanismo che deve essere attivato con le forme appropriate. Il Tribunale di Verona, con la sentenza n. 2037 del 24 settembre 2025, aveva già affrontato proprio questo profilo nel giudizio di primo grado poi oggetto di sospensiva in appello, delineando con precisione i presupposti processuali per l'azione risolutoria nel rent to buy.
Sul fronte della tassazione dei canoni nella fase di godimento, vale ribadire che la quota corrispondente al godimento dell'immobile segue integralmente la fiscalità della locazione — sia per le imposte dirette che per quelle indirette — come confermato dalla Circolare AdE n. 4/E/2015, ancora vigente e non modificata sul punto dalla riforma del 2024. Questo significa che solo la quota acconto beneficia dell'aliquota ridotta; la quota godimento resta tassata secondo le regole ordinarie delle locazioni.
La trascrizione del contratto nei registri immobiliari, prescritta dall'art. 23, comma 1, L. n. 164/2014 e possibile solo nella forma di atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata, produce effetti di tutela per un massimo di dieci anni. Entro questo termine, le ipoteche, i pignoramenti e le trascrizioni pregiudizievoli iscritte dopo la data di trascrizione del rent to buy non pregiudicano il diritto di acquisto del conduttore. Questo effetto prenotativo è il cuore della tutela che il legislatore del 2014 ha inteso garantire — ed è significativamente più esteso rispetto ai tre anni previsti per la trascrizione del contratto preliminare ordinario dall'art. 2645-bis c.c.
Dal punto di vista della struttura contrattuale, alcune clausole meritano un'attenzione particolare nella fase di redazione. In primo luogo, la definizione precisa delle due quote del canone — godimento e acconto prezzo — non è solo una scelta di opportunità economica, ma ha dirette ricadute fiscali che, dopo la riforma del 2024, sono ancora più rilevanti di prima. In secondo luogo, la clausola che disciplina la restituzione della quota acconto in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto è lasciata all'autonomia delle parti: la legge, all'art. 23, comma 1-bis, D.L. 133/2014, prevede solo che le parti definiscano in sede contrattuale tale quota restituibile, senza imporre alcun minimo. Una clausola squilibrata su questo punto — nel senso di rendere non restituibile l'intera quota acconto — può essere oggetto di contestazione sotto il profilo della buona fede contrattuale o della disciplina delle clausole abusive, qualora una delle parti rivesta la qualità di consumatore.
In terzo luogo, il Consiglio Nazionale del Notariato, nel documento inviato al Governo nell'ambito del Piano Casa 2026, ha proposto di introdurre un obbligo di acquisto per rafforzare le tutele del concedente — superando l'attuale facoltatività dell'opzione che espone il proprietario al rischio di un mancato acquisto dopo anni di godimento. Tale modifica, alla data di redazione di questo articolo, non è ancora diventata legge. Ma la sua discussione pubblica è il segnale che il legislatore è consapevole dello squilibrio strutturale tra le posizioni delle parti.
La riduzione fiscale introdotta dal d.lgs. 139/2024, dunque, è una notizia concretamente positiva per chi valuta il rent to buy come alternativa al mutuo tradizionale o come strumento di pianificazione immobiliare. Ma non è sufficiente, da sola, a risolvere le criticità che hanno frenato la diffusione di questo contratto nell'ultimo decennio. Il vero valore aggiunto — per il concedente come per il conduttore — sta nella qualità della redazione contrattuale e nella consapevolezza delle implicazioni fiscali, processuali e patrimoniali che una struttura bifasica e pluriennale inevitabilmente porta con sé. Chi sottoscrive un rent to buy pensando di firmare semplicemente un affitto con un'opzione allegata, spesso scopre troppo tardi che quella firma aveva un peso ben diverso.
Redazione - Staff Studio Legale MP
