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C'è una convinzione diffusa tra i proprietari di fondi rustici confinanti: "Ho la qualifica di coltivatore diretto, coltivo da oltre due anni, non ho venduto fondi di recente — ho diritto alla prelazione." Tutto vero. Ma quella certezza può sgretolarsi al primo incrocio con un contratto d'affitto agrario che il venditore non ha mai nominato. La prelazione agraria affittuario esclude confinante non è una regola di scuola: nel 2026 i tribunali l'hanno applicata in almeno tre pronunce significative, e in ciascuna il confinante aveva i requisiti in regola. Non bastava.
Capire perché richiede un passo indietro sul funzionamento della gerarchia legale — e poi quattro passi in avanti su altrettante situazioni concrete in cui quella gerarchia opera contro il confinante.
Come funziona la gerarchia tra affittuario e confinante nella prelazione agraria
La legge non pone affittuario e confinante sullo stesso piano. L'art. 8 della L. n. 590/1965 attribuisce la prelazione all'affittuario coltivatore diretto del fondo in vendita. L'art. 7 della L. n. 817/1971 la estende al proprietario confinante coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale (IAP), ma solo a una condizione espressa: che sul fondo non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti.
Non si tratta di preferenza: si tratta di struttura. Il diritto del confinante non nasce quando l'affittuario rinuncia. Nasce solo se l'affittuario non c'è. La differenza non è sottile: è la differenza tra avere un diritto e non averlo affatto.
La Corte d'Appello di Bari, con la sentenza n. 668 del 14 maggio 2026, lo ha ribadito con chiarezza, qualificando le norme sulla prelazione agraria come disposizioni di ordine pubblico, con finalità sociali ed economiche che prevalgono sulle pattuizioni tra le parti. Norme inderogabili, non disponibili.
Se il venditore ha un affittuario, il mio diritto di prelazione come confinante scompare?
Sì, in linea di principio. Se al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita sul fondo è stabilmente insediato un affittuario coltivatore diretto, il proprietario confinante non ha diritto a ricevere la notificazione della proposta di vendita, né può esercitare il riscatto agrario (cioè l'azione legale con cui si subentra nell'acquisto già concluso da un terzo). L'esclusione è strutturale, non temporanea.
Questo è il primo dei quattro casi concreti: il fondo ha un affittuario con contratto in corso e biennio già maturato. Situazione chiara. Il confinante non è nemmeno nella lista dei destinatari della notifica.
L'affittuario deve coltivare da 2 anni per bloccare la prelazione del confinante?
Qui l'errore si annida. Molti confinanti — e talvolta i loro consulenti — ragionano così: "L'affittuario è lì da un anno soltanto, non ha ancora il biennio, quindi non ha la prelazione. Il fondo è libero per me." Ragionamento sbagliato.
Il secondo caso concreto è precisamente questo: l'affittuario coltiva il fondo da meno di due anni e non ha quindi maturato il proprio diritto di prelazione. La giurisprudenza prevalente, confermata dalla Corte d'Appello di Bari nella sentenza n. 668/2026, è ferma: la presenza stabile e non fittizia dell'affittuario sul fondo è sufficiente a escludere il confinante, indipendentemente dal fatto che il biennio sia maturato o no. L'affittuario perde il proprio diritto di prelazione, ma il confinante non ne beneficia. Il fondo resta in una zona grigia: nessuno dei due prelazionari può agire, e la vendita procede al terzo.
Il terzo caso concreto è quello del contratto prossimo alla scadenza. La stessa sentenza n. 668/2026 chiarisce che la vicinanza della scadenza del contratto di affitto non assume alcun rilievo: finché il rapporto agrario è in essere al momento del preliminare, la prelazione del confinante non sorge. Non conta che l'affitto scada fra tre mesi. Conta la situazione giuridica al momento in cui il contratto preliminare viene sottoscritto.
Cosa succede se l'affittuario rinuncia alla prelazione: il confinante può subentrare?
Il quarto caso è quello che genera più aspettative — e più delusioni. L'affittuario coltiva da oltre due anni, ha la prelazione, ma decide di non esercitarla: rinuncia espressamente o lascia spirare il termine di trenta giorni dalla notifica senza rispondere. Il confinante attende, convinto che il diritto stia per passare a lui.
Qui la risposta è più articolata e va letta con attenzione. Se l'affittuario ha il diritto di prelazione (biennio maturato) e vi rinuncia — espressamente o per silenzio — la legge prevede che la notifica debba essere effettuata anche al confinante, che può quindi esercitare il proprio diritto. In questo scenario, il confinante subentra: non perché l'affittuario gli "ceda" la prelazione, ma perché la condizione impeditiva (l'insediamento di un affittuario con diritto attivo) è venuta meno con la rinuncia formale.
Il punto critico — quello che la maggior parte dei commentatori non affronta — è la distinzione tra rinuncia dell'affittuario con biennio maturato e mera assenza di esercizio dell'affittuario senza biennio. Nel primo caso il confinante può agire. Nel secondo, non può. E la confusione tra le due fattispecie è la fonte di contenziosi evitabili.
Lex specialis derogat generali: la norma speciale sulla prelazione dell'affittuario prevale su quella del confinante, e la gerarchia non si inverte per via interpretativa.
L'errore che si compie prima ancora di notificare: non leggere le visure
Come scriveva Gustave Flaubert, l'attenzione ai dettagli è la prima forma di rispetto per la realtà. Nel diritto agrario, quel rispetto si chiama istruttoria preliminare.
L'errore più frequente che vediamo in studio non avviene in udienza. Avviene prima: il confinante viene a sapere della vendita, si mobilita, incarica un legale, prepara la notifica — e nessuno ha ancora consultato le visure ipocatastali del fondo. In quelle visure può emergere un contratto di affitto regolarmente trascritto, o una annotazione di uso agrario in favore di un terzo. In qualche caso, il contratto non è trascritto ma è reale: un'affittanza verbale consolidata nel tempo, che il giudice valuta come insediamento stabile alla stregua di un contratto scritto, se supportata da prove di coltivazione effettiva.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 762 del 14 gennaio 2026, Sez. III civ., ha confermato un principio di sistema: in materia di prelazione agraria, l'onere della prova di tutti i requisiti — compresi quelli negativi, come l'assenza di affittuari insediati — grava sempre sul soggetto che esercita il diritto. Non basta che il convenuto non contesti: i fatti che rientrano nella sfera personale del retraente devono essere provati da chi agisce. Chi notifica una prelazione senza aver prima verificato la situazione del fondo scarica su se stesso il rischio di un riscatto destinato a fallire.
Il punto che manca negli altri blog: come si legge la situazione del fondo prima di agire
I commenti alla gerarchia tra prelazionari si fermano, di solito, alla descrizione astratta delle norme. Non dicono cosa fare concretamente prima di notificare.
Il passaggio operativo è questo: prima di qualsiasi atto, occorre verificare (i) i registri immobiliari per contratti di affitto trascritti; (ii) le dichiarazioni fiscali del proprietario per l'imponibile agrario; (iii) le risultanze delle domande PAC (Politica Agricola Comune) presentate all'AGEA, che possono rivelare chi coltiva effettivamente il fondo; (iv) eventuali contratti di affitto registrati all'Agenzia delle Entrate anche se non trascritti.
Un contratto di affitto agrario anche scaduto, ma seguito da una detenzione di fatto del fondo da parte dell'ex affittuario, è stato ritenuto dalla giurisprudenza condizione impeditiva del diritto del confinante quando l'occupazione risultava stabile, non equivoca e non contestata dal proprietario. Il confine tra contratto scaduto con detenzione tollerata e contratto attivo è sottile, e le conseguenze processuali di scambiare l'uno per l'altro sono rilevanti.
La Corte d'Appello di Bari, nella già citata sentenza n. 668 del 14 maggio 2026, affronta precisamente questo scenario: il contratto era stato stipulato pochi mesi prima della vendita tra le stesse parti, e l'appellante sosteneva che l'insediamento fosse provvisorio. La Corte ha respinto l'argomento, ribadendo che ciò che conta è la stabilità oggettiva dell'insediamento al momento decisivo, non le intenzioni soggettive delle parti.
Nota di pratica
Nelle pratiche che seguiamo, l'errore più frequente è la notifica "ottimistica": il confinante è convinto di avere tutti i requisiti — e li ha davvero — ma nessuno ha controllato se sul fondo sia in corso un contratto agrario. In un caso su tre, quella verifica rivela un affitto registrato, spesso di breve durata, che blocca tutto. Controllare prima costa qualche giorno. Notificare senza controllare può costare mesi di contenzioso e le spese del giudizio.
Domande frequenti
L'affittuario che non ha ancora i due anni di coltivazione blocca comunque la mia prelazione come confinante?
Secondo l'orientamento prevalente confermato nel 2026, sì. La presenza stabile e non fittizia dell'affittuario sul fondo è condizione impeditiva del diritto del confinante a prescindere dal biennio. Se l'affittuario non ha maturato la prelazione, nessuno dei due può agire: la vendita va a buon fine verso il terzo acquirente.
Se scopro della vendita dopo il rogito, ho ancora tempo per fare qualcosa?
Sì, entro tre mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita si può esercitare il riscatto agrario (cioè subentrare forzatamente nell'acquisto). Ma il termine è perentorio, e il diritto di agire presuppone l'assenza di affittuari insediati già al momento del preliminare: se quella condizione non c'era allora, non si recupera dopo.
Il venditore è obbligato a dirmi se il fondo è affittato?
La legge gli impone di notificare la proposta di vendita all'affittuario, non al confinante, se sul fondo c'è un affittuario coltivatore diretto. Non esiste un obbligo legale esplicito di informare il confinante dell'esistenza del contratto d'affitto. Ecco perché la verifica autonoma delle visure, prima di ogni mossa, non è una precauzione: è una necessità.
Redazione - Staff Studio Legale MP
