Prelazione dell'affittuario: cosa si deve provare davvero?

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L'errore più comune non si commette il giorno in cui si decide di esercitare la prelazione. Si commette settimane prima, quando si prepara la domanda e si pensa: "Coltivo questo fondo da dieci anni, il proprietario lo sa, l'acquirente lo sa, tutti lo sanno — non ho nulla da dimostrare." Quella convinzione è costata il diritto a molti affittuari coltivatori. E nel 2026, la Corte di Cassazione l'ha resa ancora più pericolosa.

Che cos'è la prelazione dell'affittuario coltivatore diretto

La prelazione agraria dell'affittuario è il diritto, riconosciuto dall'art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590, di essere preferito ad ogni altro acquirente quando il proprietario decide di vendere il fondo rustico dato in affitto. In termini pratici: se il proprietario trova un compratore a 200.000 euro, deve prima notificare all'affittuario la proposta alle stesse condizioni. L'affittuario ha 30 giorni per accettare o rinunciare. Se il proprietario vende senza notificare, o notifica ma poi trasferisce a condizioni diverse, l'affittuario può esercitare il riscatto agrario — cioè sostituirsi all'acquirente entro un anno dall'atto di trasferimento, pagando lo stesso prezzo.

Il diritto spetta in via prioritaria all'affittuario coltivatore diretto del fondo offerto in vendita, ai sensi dell'art. 8, legge n. 590/1965, mentre la prelazione del proprietario confinante è disciplinata dall'art. 7 della legge n. 817/1971. Il meccanismo è semplice sulla carta. In pratica, è pieno di insidie.

I requisiti che l'affittuario deve soddisfare — e dimostrare

La disciplina riconosce all'affittuario coltivatore diretto un diritto di preferenza nell'acquisto del fondo rustico, soggetto a requisiti rigorosi. Tra questi, la coltivazione del fondo da almeno due anni e l'assenza di vendite di altri fondi rustici di imponibile superiore a 0,50 euro nel biennio precedente.

Oltre al biennio di coltivazione, la legge richiede che il fondo acquistato — sommato a quelli già posseduti — non superi il triplo della superficie coltivabile dalla famiglia del richiedente in base alla propria forza lavorativa. È il rapporto terra-lavoro: un limite pensato per evitare che la prelazione diventi strumento di accumulo fondiario anziché di consolidamento della piccola impresa agricola.

Questi requisiti sembrano facili da soddisfare per chi coltiva il fondo da anni. Il problema è che soddisfarli non basta: bisogna provarli.

Quando l'onere della prova diventa la vera battaglia

Con due pronunce emesse a pochi giorni di distanza — Cass. civ., ord. 23 gennaio 2026, n. 1562 e Cass. civ., ord. 26 gennaio 2026, n. 1677 — la Corte Suprema è tornata sul tema dell'onere della prova che incombe sul coltivatore retraente. Nella prima ordinanza, la Corte ha precisato che il principio di non contestazione non si adatta al caso della prelazione agraria, perché i requisiti soggettivi e oggettivi sono «eminentemente riferiti alla sfera soggettiva di controllo propria del retraente», come il biennio di coltivazione, la mancata vendita di altri fondi e il rapporto tra capacità lavorativa e superficie. Tali circostanze non possono considerarsi provate per l'assenza di specifiche contestazioni della controparte: la prova deve essere rigorosa e acquisita al processo con idonei mezzi istruttori.

Il punto è dirompente. Fino a pochi anni fa era diffusa la prassi di ritenere che, se l'acquirente non contestava espressamente i requisiti dell'affittuario, questi potessero darsi per acquisiti. La Cassazione ha chiuso quella via: nell'azione di riscatto agrario, l'onere della prova sui requisiti spetta a chi agisce, anche in caso di non contestazione della controparte. Il principio di non contestazione non si applica a fatti personali del richiedente, che la controparte non può ragionevolmente conoscere.

Secondo la giurisprudenza, l'onere della prova dei requisiti soggettivi e oggettivi è sempre a carico del soggetto che intende esercitare il diritto di prelazione o riscatto, come ribadito da Cass. civ., ord. 14 gennaio 2026, n. 762.

Il brocardo actori incumbit probatio — chi agisce deve provare — vale qui in senso particolarmente stringente: non ci sono presunzioni che aiutino l'affittuario, e il silenzio dell'avversario non è un'arma.

Tre requisiti, tre insidie probatorie concrete

Il biennio di coltivazione. Sembra il requisito più facile da provare. Non lo è. Dimostrare che si coltiva un fondo da almeno due anni richiede documenti: contratti di affitto registrati, fatture di acquisto di sementi o mezzi tecnici, dichiarazioni fiscali con il reddito agrario, testimonianze attendibili. Molti affittuari, specialmente nelle piccole realtà rurali dove tutto avviene per via di consuetudine orale, non hanno carta. Il coltivatore diretto può dimostrare in qualsiasi modo la qualità di affittuario; tuttavia, in mancanza di un contratto di affitto registrato, la qualità di affittuario deve essere comunque dimostrata. Senza prove documentali, i testimoni diventano essenziali — ma la loro credibilità è valutata caso per caso dal giudice.

Il requisito negativo: non aver venduto altri fondi. Chi intende far valere il diritto di prelazione agraria deve dimostrare la sussistenza di tutte le condizioni richieste dalla legge, senza esclusioni. La prova di un fatto negativo può essere fornita attraverso la dimostrazione del fatto positivo contrario: ad esempio, producendo certificati dei Registri Immobiliari che attestino l'assenza di compravendite a proprio carico. Una visura catastale storica, un'ispezione nei registri immobiliari per il biennio rilevante: documenti che molti non hanno pronti il giorno in cui si decide di agire.

Il rapporto terra-lavoro. Questo è il requisito che vediamo saltare più spesso. Calcolare se la superficie del fondo acquistato, sommata a quella già posseduta, non supera il triplo della capacità lavorativa della famiglia richiede una valutazione agronomica. Non basta affermare genericamente di essere coltivatori a tempo pieno: occorre indicare quanti componenti della famiglia lavorano il fondo, con quale grado di impegno, e quale superficie ne risulta compatibile. La Cassazione ha precisato che la sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi della prelazione riguarda aspetti come il biennio di coltivazione, la mancata vendita di altri fondi di imponibile fondiario inferiore a lire mille, il rapporto tra la capacità lavorativa del coltivatore e della sua famiglia.

La denuntiatio: il meccanismo che attiva il diritto

Prima ancora di chiedersi cosa provare, l'affittuario deve sapere quando il termine comincia a decorrere. Il proprietario che intende vendere è obbligato a notificare all'affittuario la denuntiatio — cioè la comunicazione formale della proposta di alienazione, con allegato il contratto preliminare e il prezzo — tramite lettera raccomandata. La notifica deve contenere il nome dell'acquirente, il prezzo pattuito e le condizioni di vendita. Da quel momento decorrono 30 giorni per esercitare la prelazione.

Se la denuntiatio manca, o è irregolare, o il prezzo dichiarato è diverso da quello reale, l'affittuario può agire per riscatto entro un anno dalla trascrizione dell'atto. La Cassazione ha più volte affermato che operazioni negoziali artificiose, create per impedire l'esercizio della prelazione agraria, possono essere sindacate dal giudice. Prezzi dichiarati inferiori al reale, contratti di comodato usati per simulare l'assenza di un affitto: pratiche elusive che i giudici conoscono e che non sempre riescono a mascherare il diritto dell'affittuario.

Nota dall'esperienza dello studio

Nelle pratiche che seguiamo, l'errore più frequente è diverso da quello che ci si aspetta. Non è l'affittuario che manca dei requisiti: quasi sempre li ha. Il problema è che arriva dallo studio con le mani vuote — senza contratto registrato, senza fatture, senza dichiarazioni dei redditi che provino il reddito agrario da quel fondo specifico. Ha trenta giorni per rispondere alla denuntiatio e usa quei giorni per decidere se vuole comprare, non per raccogliere la documentazione che servirà in giudizio se l'acquirente non cede. Quando poi arriva il contenzioso, quella lacuna istruttoria diventa il punto di attacco dell'altra parte.

Come scriveva Rawls, la giustizia non riguarda solo le regole ma le condizioni reali in cui si esercitano i diritti. Un diritto che esiste sulla carta ma che si perde per insufficienza di prova non è un diritto pieno: è una promessa condizionata alla capacità di documentare.

Cosa fare prima che arrivi la notifica di vendita

Non si gestisce la prelazione il giorno in cui arriva la raccomandata. Si gestisce nei mesi e negli anni che precedono, tenendo in ordine i documenti che un giorno potrebbero servire. Alcune regole pratiche:

Il contratto di affitto deve essere scritto e registrato. Un accordo verbale è difficile da provare e lascia l'affittuario esposto a ogni contestazione sulla qualità giuridica del rapporto.

Le spese di conduzione vanno fatturate e conservate: acquisto di sementi, carburante, prodotti fitosanitari, manutenzione dei macchinari — tutto ciò che dimostra un'attività agricola reale e continuativa sul fondo specifico.

Le dichiarazioni dei redditi devono riflettere il reddito agrario di quel fondo. Se si lavora anche altri appezzamenti, la situazione patrimoniale complessiva deve essere chiara: una visura catastale aggiornata riassume tutto e costa pochi euro.

Quando arriva la denuntiatio, quei trenta giorni non bastano per recuperare cinque anni di lacune documentali. Se si è in regola, bastano per decidere.

Domande frequenti

L'affittuario che coltiva il fondo da vent'anni deve davvero dimostrarlo in giudizio?
Sì, sempre. La Cassazione ha chiarito nel 2026 che la lunga durata del rapporto non giustifica alcuna presunzione in favore del retraente. Ogni requisito — il biennio di coltivazione, il mancato superamento del limite di vendite nel biennio precedente, il rapporto terra-lavoro — deve essere provato con documenti o testimonianze, indipendentemente da quanto tempo duri il rapporto di affitto e da quanto la controparte sembri non contestarlo.

Se il proprietario vende senza avvisarmi, ho ancora diritto a comprare il fondo?
Sì: si tratta del diritto di riscatto agrario, che consente all'affittuario di sostituirsi all'acquirente già contrattuale entro un anno dalla trascrizione dell'atto di compravendita nei registri immobiliari, pagando lo stesso prezzo. Il termine di un anno è perentorio e non ammette proroga: dopo, il diritto decade. Anche in questo caso, tutti i requisiti devono essere provati nel giudizio di riscatto.

Il proprietario può vendere a un familiare per evitare la mia prelazione?
La legge esclude l'applicazione della prelazione agraria in caso di vendita a parenti entro il terzo grado del venditore. Ma se la vendita è simulata — cioè formalmente a un familiare ma nella realtà a un terzo — il giudice può riqualificarla. La Cassazione ha chiarito che le operazioni negoziali artificiose create per eludere la prelazione sono sindacabili in sede giudiziaria. Spetta però all'affittuario portare la prova della simulazione, il che rende questo tipo di controversia particolarmente complessa e incerta.