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Una famiglia veronese aveva venduto nel 2023 l'appartamento ricevuto in donazione dal padre. Tre anni dopo, uno dei fratelli del venditore si presenta in studio convinto di poter ancora agire contro l'acquirente per ottenere la restituzione dell'immobile: sostiene che la sua quota di legittima — cioè la parte di eredità che la legge gli riserva, indipendentemente dalla volontà del defunto — è stata lesa da quella donazione. Ha ragione? Fino all'anno scorso, forse sì. Dal 18 giugno 2026, no.
Questa data è il centro di gravità di tutto il tema dell'acquisto immobile provenienza donativa rischio legittimari. Capire cosa è cambiato — e soprattutto cosa non è cambiato — vale quanto leggere l'intero atto di compravendita.
Il vecchio sistema: perché le case donate valevano meno
Per capire la portata della riforma bisogna partire dal problema che essa risolve. Fino al 17 dicembre 2025, chi acquistava un appartamento da un venditore che l'aveva ricevuto in donazione si esponeva a un rischio concreto: se quella donazione aveva leso la quota di legittima di un erede — un figlio, il coniuge, un genitore del donante — il legittimario poteva, dopo aver escusso invano il patrimonio del donatario, chiedere la restituzione fisica del bene. Direttamente all'acquirente. Anche a distanza di anni. Anche se l'acquirente aveva pagato un prezzo pieno e in buona fede.
Il meccanismo era costruito sull'art. 563 c.c. nella sua versione previgente: l'azione di restituzione aveva carattere reale, cioè seguiva il bene dovunque andasse. Il risultato pratico era paradossale: le banche esitavano a concedere mutui su questi immobili, i notai inserivano clausole cautelative che gonfiavano i costi, e molti venditori non riuscivano a spuntare il prezzo di mercato. Un appartamento in centro a Verona con provenienza donativa poteva valere, nei fatti, il dieci-quindici per cento in meno rispetto a uno identico con provenienza diversa.
La riforma dell'art. 563 c.c.: cosa cambia davvero con la Legge 182/2025
L'art. 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182 — pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 281 del 3 dicembre 2025 ed entrata in vigore il 18 dicembre 2025 — ha riscritto integralmente l'art. 563 c.c. Il nuovo testo stabilisce che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati: l'acquirente è al sicuro, e il donatario deve compensare in denaro il legittimario leso nei limiti necessari a reintegrare la sua quota.
La tutela del legittimario non scompare: si trasforma. Da reale — cioè diritto a recuperare il bene — diventa obbligatoria — cioè diritto a ricevere una somma di denaro. Chi ha subito la lesione della propria legittima da parte di una donazione potrà ancora agire. Non potrà però varcare la porta dell'acquirente. Busserà a quella del donatario.
L'obiettivo dichiarato dal legislatore, nell'incipit dello stesso art. 44, è "stimolare la concorrenza nel mercato immobiliare e delle garanzie, agevolando la circolazione giuridica di beni e diritti provenienti da donazione." Non è retorica: è una scelta di campo netta, che allinea il sistema italiano ai modelli di common law, nei quali la certezza delle transazioni prevale sulla tutela reale del familiare leso.
Il 18 giugno 2026: la data che molte famiglie non sanno di aver perso
Qui sta il punto che quasi nessun blog giuridico spiega con chiarezza. La riforma non ha effetto retroattivo pieno: per le successioni già aperte prima del 18 dicembre 2025 — cioè per tutti i decessi avvenuti fino al 17 dicembre 2025 — esisteva un regime transitorio che consentiva ai legittimari lesi di conservare la vecchia tutela reale, ma a una condizione precisa.
Entro il 18 giugno 2026 (sei mesi dall'entrata in vigore della legge), il legittimario doveva notificare e trascrivere nei registri immobiliari un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione — ex art. 563, comma 4, c.c. nella versione previgente — oppure una domanda giudiziale di riduzione. Chi non lo ha fatto entro quella data ha perso definitivamente il diritto di agire contro il terzo acquirente. Il vecchio art. 563 c.c. non gli è più applicabile.
In studio, nei mesi di luglio e agosto 2026, sono arrivati clienti convinti di poter ancora avviare un'azione restitutoria contro l'acquirente di un appartamento donato nel 2022, successione aperta nel 2024. La risposta è stata secca: il termine transitorio è scaduto. Quei legittimari possono ancora agire contro il donatario per ottenere il controvalore in denaro; ma non possono più toccare la casa dell'acquirente. Fraus omnia corrumpit: il sistema transitorio è stato costruito precisamente per evitare che i legittimari usassero il tempo a disposizione per orchestrare azioni tardive. Chi ha dormito, ha perso.
Posso comprare una casa che il venditore ha ricevuto in donazione?
Sì, e dal 18 giugno 2026 farlo è molto più sicuro di prima. Se la successione del donante si è aperta dopo il 18 dicembre 2025, si applica direttamente il nuovo regime: l'acquirente è tutelato in via assoluta, salvo il caso dell'art. 2652, n. 1, c.c. Se la successione si è aperta prima di quella data, bisogna verificare nelle conservatorie dei registri immobiliari l'assenza di domande di riduzione trascritte o di atti di opposizione notificati e trascritti entro il 18 giugno 2026. Se non ce ne sono — e nella grande maggioranza dei casi non ce ne saranno — l'acquirente è al sicuro anche su immobili con successioni pregresse.
Il figlio escluso dall'eredità può farmi restituire la casa che ho comprato?
Dal 18 giugno 2026, no: salvo il caso residuo descritto al punto successivo, il figlio che ritiene lesa la propria quota di legittima non può più agire contro il terzo acquirente. Può solo rivolgersi contro il donatario — il fratello, il coniuge del genitore defunto, chiunque abbia ricevuto la donazione — per ottenere una somma di denaro. La Corte di Cassazione, Sez. I, con ordinanza del 9 dicembre 2025 n. 32056, aveva già chiarito — in anticipo rispetto alla riforma, e in un caso regolato dal vecchio regime — che la reintegra della quota di legittima per equivalente monetario costituisce un debito di valore: si rivaluta nel tempo, ma non riporta il bene nelle mani del legittimario.
Questo significa che l'acquirente resta proprietario. Il legittimario, se vuole qualcosa, deve quantificare il danno patrimoniale subito e agire in via obbligatoria contro chi ha ricevuto la donazione.
3 scenari residui in cui il rischio non è ancora azzerato
La protezione dell'acquirente è quasi totale. Quasi: tre situazioni richiedono ancora attenzione prima di firmare il rogito.
Primo scenario: la domanda già trascritta prima del tuo acquisto. L'art. 2652, n. 1, c.c. riformato stabilisce che se la domanda giudiziale di riduzione è stata trascritta prima della trascrizione del tuo atto di acquisto, la sentenza di accoglimento ti è opponibile. In pratica: se il legittimario aveva già avviato il giudizio e trascritto la domanda prima che tu comprassi, sei esposto. La soluzione è semplice: la visura ipocatastale prima del rogito deve coprire anche l'eventuale presenza di domande di riduzione trascritte.
Secondo scenario: l'acquisto a titolo gratuito. La nuova disciplina protegge chi acquista a titolo oneroso — cioè chi paga. Chi riceve il bene in donazione dal donatario (un secondo passaggio di liberalità) non gode della stessa tutela: in caso di insolvenza del donatario originario, il legittimario può agire nei suoi confronti per ottenere compensazione, nei limiti del vantaggio ricevuto. Il rischio è residuale ma reale per chi riceve una casa in donazione da chi, a sua volta, l'aveva ricevuta in donazione.
Terzo scenario: il donatario insolvente. Il nuovo art. 562 c.c. disciplina l'ipotesi in cui il donatario non abbia patrimonio sufficiente a pagare il legittimario leso. In quel caso, il legittimario può aggredire gli aventi causa a titolo gratuito dal donatario stesso, sempre per equivalente monetario e nei limiti dell'arricchimento. Non tocca l'acquirente a titolo oneroso, ma tocca chi ha ricevuto beni in dono dal medesimo donatario.
Le banche concedono mutui su immobili di provenienza donativa nel 2026?
Il problema del mutuo su immobili di provenienza donativa era il grande freno pratico del mercato. Le banche, esposte al rischio di perdere la garanzia ipotecaria in caso di azione restitutoria vincente da parte del legittimario, imponevano polizze assicurative specifiche, tassi maggiorati o rifiutavano direttamente l'erogazione. Con la riforma dell'art. 561 c.c., i pesi e le ipoteche iscritti dal donatario restano efficaci anche nell'ipotesi residuale di restituzione: la banca che concede il mutuo non perde la garanzia. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato uno studio apposito confermando che la nuova disciplina punta esattamente a rafforzare la "bancabilità" dei beni di provenienza donativa. Dal 18 giugno 2026, con la chiusura della finestra transitoria, le banche dovrebbero progressivamente allineare le proprie policy al nuovo quadro.
Un rischio sottovalutato: il legittimario che non sa di aver perso il termine
C'è un profilo che la dottrina e i blog di settore trattano poco. Il regime transitorio ha funzionato a senso unico: ha protetto gli acquirenti, ma ha lasciato molte famiglie nell'ignoto. Figli, coniugi, ascendenti che erano legittimari su successioni aperte nel 2023 o nel 2024 non sapevano — spesso non lo sanno ancora — che avevano un termine tassativo entro cui agire. Nessuno li ha avvisati. Il notaio che aveva rogitato la donazione non era tenuto a farlo. Il termine è scaduto il 18 giugno 2026 in silenzio, per migliaia di persone.
La riflessione che merita di essere fatta ad alta voce riguarda il bilanciamento scelto dal legislatore. La Legge 182/2025 ha privilegiato la certezza del traffico giuridico — un valore reale, importante per il mercato immobiliare — ma lo ha fatto a costo di comprimere diritti di soggetti che spesso non erano informati dell'esistenza stessa del termine. Il sistema dei legittimari, che Norberto Bobbio definiva espressione del principio per cui "il diritto è una tecnica di organizzazione sociale che ha per fine la pace," regge ancora. Ma la sua articolazione transitoria ha creato vincenti e perdenti senza che questi ultimi conoscessero il campo di gioco.
Chi compra oggi un immobile di provenienza donativa è protetto. Chi era legittimario leso su una successione aperta prima del 18 dicembre 2025 e non ha trascritto l'opposizione entro giugno 2026 deve sapere che il suo rimedio è ora esclusivamente obbligatorio e diretto contro il donatario. Prima di rassegnarsi o di avviare azioni destinate all'insuccesso, una verifica tecnica puntuale della situazione successoria è l'unica strada per capire se e cosa ancora si può fare.
Domande frequenti
Ho comprato una casa nel 2021 dal figlio che l'aveva ricevuta in donazione nel 2015: sono ancora a rischio?
Dipende dalla data di apertura della successione del donante. Se il donante è morto prima del 18 dicembre 2025, bisogna verificare se qualche legittimario ha trascritto una domanda di riduzione o un atto di opposizione entro il 18 giugno 2026. Se non c'è nulla trascritto — come si verifica con una visura ipotecaria aggiornata — l'acquirente è definitivamente al sicuro. Il termine transitorio è scaduto.
Il donatario che mi ha venduto la casa non ha più patrimonio: i suoi fratelli possono venire da me?
Se ha acquistato a titolo oneroso (pagando un prezzo), no: la nuova disciplina protegge l'acquirente oneroso anche in caso di insolvenza del donatario. L'unico rischio residuo riguarda chi ha ricevuto beni in dono dal donatario stesso, non chi li ha comprati. La banca che finanzia l'acquisto mantiene la propria garanzia ipotecaria indipendentemente dalla situazione patrimoniale del donatario.
Devo fare qualcosa di speciale in fase di rogito per tutelarmi?
Sì: chiedere al notaio una visura ipocatastale completa che verifichi l'assenza di domande di riduzione trascritte o atti di opposizione notificati e trascritti prima della data del vostro acquisto. È la verifica che il nuovo art. 2652, n. 1, c.c. rende essenziale. Costo marginale, protezione sostanziale.
Redazione - Staff Studio Legale MP
