Contenuto realizzato con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e revisionato dall'autore.
Dal 18 giugno 2026 è pienamente operativo il nuovo regime sulla circolazione dei beni ricevuti in donazione, introdotto dall'art. 44 della L. 2 dicembre 2025, n. 182. Chi compra una casa di provenienza donativa oggi è protetto: i legittimari non possono più chiedergli la restituzione dell'immobile. Il donatario, invece, non è al riparo. Se conserva la casa può doverne restituire una parte; se l'ha venduta deve compensare in denaro gli eredi lesi. La riforma ha spostato il rischio, non lo ha eliminato.
La legge ha modificato gli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 del codice civile. Il cuore della riforma è il nuovo art. 563 c.c.: la riduzione della donazione, salvo il caso della domanda di riduzione trascritta (art. 2652, primo comma, n. 1), non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l'obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari nei limiti necessari a integrare la loro quota. Se il donatario è in tutto o in parte insolvente, chi ha ricevuto da lui il bene a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio conseguito.
L'eccezione della domanda trascritta conta. Oggi l'art. 2652, primo comma, n. 1, c.c. elenca anche le domande di riduzione delle donazioni tra quelle da trascrivere: la sentenza che le accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi con un atto trascritto o iscritto prima della trascrizione della domanda. Chi compra dopo che la domanda di riduzione è stata trascritta, quindi, non è protetto.
Anche i pesi e le ipoteche costituiti dal donatario sull'immobile restano efficaci quando il bene torna nella massa ereditaria per effetto della riduzione; in questo caso il donatario deve compensare in denaro i legittimari per il minor valore del bene (art. 561 c.c.). È la regola che ha reso più semplice ottenere un mutuo su una casa donata.
Le nuove norme si applicano alle successioni aperte dopo l'entrata in vigore della legge. Per le successioni già aperte la legge prevedeva un periodo transitorio di sei mesi, durante il quale i legittimari potevano conservare l'azione di restituzione contro i terzi notificando e trascrivendo la domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione. Trascorsi i sei mesi senza questi atti, le nuove regole si applicano anche alle successioni anteriori (art. 44, comma 2, L. 182/2025). Il periodo transitorio si è chiuso il 18 giugno 2026.
Nei confronti del donatario la riforma non introduce una tutela solo in denaro. La Cassazione lo ha ricordato con la sentenza n. 26170 del 3 ottobre 2026 (Sez. II): nella misura della lesione il legittimario ha diritto alla reintegrazione in natura, cioè all'attribuzione, in tutto o in parte, dei beni oggetto delle disposizioni ridotte. Il diritto del legittimario non può essere convertito in un credito senza il suo consenso; e, allo stesso modo, il donatario non può essere costretto contro la sua volontà a liquidare in denaro una lesione che si può recuperare in natura.
Per gli immobili valgono le regole dell'art. 560 c.c.:
Se la casa è stata venduta, il legittimario leso non può più rivolgersi all'acquirente. Ha invece diritto a essere compensato in denaro dal donatario, nei limiti necessari a integrare la sua quota (art. 563 c.c.). È un debito personale del donatario: va pagato con il suo patrimonio, anche se il ricavato della vendita è stato speso.
Il calcolo parte dalla riunione fittizia (art. 556 c.c.): al valore dei beni lasciati alla morte, dedotti i debiti, si aggiunge il valore dei beni donati in vita. I beni si stimano secondo il loro valore al tempo dell'apertura della successione, cioè alla morte del donante, e non alla data della donazione. Su questa massa si calcolano la quota disponibile e le quote riservate.
Le quote dipendono dalla composizione della famiglia. Per esempio, a un solo figlio, in assenza di coniuge, è riservata la metà del patrimonio; a due o più figli, in assenza di coniuge, sono riservati i due terzi, da dividere in parti uguali (art. 537 c.c.). Prima di ridurre le donazioni si riducono le disposizioni testamentarie (art. 555 c.c.); le donazioni si riducono cominciando dall'ultima e risalendo alle anteriori (art. 559 c.c.).
La sentenza n. 26170/2026 precisa un punto che incide sul rischio del donatario. La lesione, calcolata con i valori del tempo dell'apertura della successione, si traduce in una quota di riduzione: un rapporto tra la lesione e il valore della donazione. Se poi il bene donato aumenta o diminuisce di valore, la variazione si riflette sul legittimario nella stessa proporzione. Nell'esempio della Corte: una lesione di 20 su una donazione che vale 60 comporta la riduzione di un terzo della donazione.
Un padre vedovo muore lasciando due figli. Anni prima aveva donato a uno dei due un appartamento che, alla morte, vale 280.000 euro; nell'eredità resta poco o nulla. La riserva complessiva dei figli è di due terzi, cioè un terzo ciascuno: 280.000 / 3 = 93.333 euro circa. Il figlio non donatario ha subito una lesione di circa 93.333 euro. Se il fratello conserva l'appartamento, la riduzione opera di regola in natura, secondo l'art. 560 c.c. Se l'ha venduto, il fratello leso ha diritto a una compensazione in denaro per quell'importo.
Per le donazioni l'azione di riduzione si prescrive in dieci anni (art. 2946 c.c.) dall'apertura della successione, secondo l'orientamento consolidato della Cassazione. Finché il donante è in vita il termine non decorre. Il rischio per il donatario, quindi, può estendersi per molti anni dopo l'atto di donazione.
Sì, se alla morte del donante la donazione risulta lesiva della legittima. L'azione di riduzione si prescrive in dieci anni dall'apertura della successione, non dalla donazione.
No. Ha eliminato il rischio per chi compra dal donatario. Il donatario che conserva l'immobile resta esposto alla riduzione, di regola in natura; quello che lo ha venduto deve compensare in denaro i legittimari (artt. 560 e 563 c.c.).
Alla data dell'apertura della successione (art. 556 c.c.). Un immobile donato per 180.000 euro che alla morte del donante vale 260.000 euro entra nel calcolo per 260.000 euro.
Solo nei casi previsti dall'art. 560 c.c. o con l'accordo del legittimario. In via generale la reintegrazione avviene in natura (Cass. n. 26170/2026).
Redazione - Staff Studio Legale MP
