Donare casa ai figli: conviene davvero dal 2026?

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C'è una convinzione che circola nelle famiglie con patrimoni immobiliari: "Se do la casa al figlio adesso, risparmia le tasse dopo." Dal 2026 è più vera che mai sul piano fiscale. Ma si ferma lì. La donazione immobile figli e pianificazione successoria è un tema che richiede di guardare oltre l'imposta di donazione: i rischi civili di un passaggio fatto male possono costare molto di più di qualsiasi tassa risparmiata.

Vale la pena partire da un dato concreto, prima di tutto il resto.

Conviene donare casa ai figli prima di morire nel 2026?

Sul piano fiscale, sì: dal 1° gennaio 2026 donazione e successione hanno franchigie separate di 1.000.000 di euro ciascuna per figli e coniuge. Chi dona oggi un immobile da 800.000 euro al figlio non erode più nulla della franchigia successoria futura. Al momento della morte, il figlio riceverà l'eredità residua con la franchigia piena intatta. Prima della riforma, le due soglie si sommavano: lo stesso figlio avrebbe bruciato 800.000 euro di franchigia successoria su un milione disponibile.

Donare un immobile ai figli riduce le tasse di successione dopo la riforma?

La risposta breve: sì, ma solo se la donazione riguarda un immobile il cui valore non supera il milione di euro — soglia entro la quale l'imposta di donazione non si paga. L'aliquota del 4% scatta solo sulla parte eccedente quella soglia. Se un genitore dona una casa da 900.000 euro, l'operazione è fiscalmente gratuita. Se poi alla morte il patrimonio residuo è inferiore a un milione, anche la successione è esente. In totale: zero imposta su un trasferimento patrimoniale che senza pianificazione potrebbe superare i 50.000 euro di carico fiscale complessivo. Questa è la finestra che il D.Lgs. 139/2024 ha aperto.

Un avvertimento però è necessario: il coacervo donativo — la regola per cui donazioni successive dallo stesso donante allo stesso figlio si sommano erodendo progressivamente la franchigia della donazione — sopravvive alla riforma. È stato abolito il coacervo successorio (quello che sommava le donazioni all'asse ereditario), non quello donativo tra le stesse parti. Chi ha già donato somme significative allo stesso figlio deve verificare quanto franchigia residua resta prima di procedere con la donazione immobiliare.

Come scriveva Cicerone nel De Officiis: «summum ius summa iniuria» — applicare la norma in modo meccanico, senza guardare al quadro d'insieme, può produrre il danno che si voleva evitare.

Quali rischi ha la donazione di immobili ai figli in Italia nel 2026?

Qui molti blog si fermano ai rischi fiscali. Il rischio più concreto che si vede nelle pratiche quotidiane è invece di natura civilistica, e riguarda due fronte distinti: l'azione di riduzione degli altri legittimari e la posizione del figlio-donatario sul mercato immobiliare.

L'azione di riduzione (artt. 553-564 c.c.) è lo strumento con cui i legittimari — figli, coniuge, genitori del defunto — possono chiedere al tribunale di ridurre le donazioni che hanno leso la loro quota di legittima, cioè la parte di eredità che la legge gli riserva in modo inderogabile. Il termine è di dieci anni dall'apertura della successione. Se un genitore con tre figli dona la casa solo al primogenito, gli altri due conservano il diritto di agire alla morte del genitore.

Un caso recente illustra bene la portata del rischio: in una successione esaminata dalla Cassazione, tre figlie hanno agito in riduzione dopo che la madre aveva donato al figlio la gran parte del patrimonio, lasciando un residuo ereditario di appena 1.254 euro a fronte di immobili donati per oltre 1,38 milioni di euro. La Corte ha chiarito che l'accettazione dell'eredità con beneficio d'inventario non costituisce condizione di proponibilità dell'azione di riduzione quando il patrimonio sia stato sostanzialmente esaurito mediante donazioni e il residuo abbia valore minimale rispetto al donato (Cass. civ., Sez. II, sent. 9 luglio 2026 n. 22986).

Con sentenza n. 26170 del 3 ottobre 2026, la Corte di Cassazione, Sez. II civile, ha poi definito i limiti dell'azione di riduzione esercitata dal legittimario nei confronti del singolo donatario: il legittimario non può chiedere la restituzione integrale del bene donato quando la sua quota sia già parzialmente soddisfatta dalla successione; il donatario convenuto può peraltro optare per il pagamento in denaro dell'equivalente della lesione.

La stessa pronuncia chiarisce che, quando plurime donazioni sono fatte tramite un unico atto, la riduzione si opera in proporzione al valore di quelle donazioni e non sul complesso delle liberalità ricevute dai beneficiari: il legittimario che opta per agire contro un solo donatario non può recuperare da lui più della sua parte.

La donazione immobiliare: perché il figlio potrebbe non poter vendere

Questo è il punto che la pianificazione successoria fai-da-te quasi mai considera. Donare l'immobile al figlio oggi può creare un problema concreto domani, se il figlio vorrà venderlo o accendere un mutuo su di esso.

Fino alla riforma del 2024 (L. 182/2024, in vigore dal 18 dicembre 2025), il rischio era massimo: il rischio dell'azione di riduzione «seguiva» l'immobile per 20 anni dalla trascrizione della donazione, ed era la ragione per cui le banche difficilmente finanziavano l'acquisto di case provenienti da donazione.

La riforma ha modificato l'art. 563 c.c. riducendo significativamente l'esposizione dei terzi acquirenti a titolo oneroso. La nuova normativa ha eliminato il precedente rischio che un acquirente potesse essere coinvolto direttamente dall'azione di restituzione promossa dai legittimari; la tutela degli eredi non è però scomparsa: è stata spostata principalmente sul piano dei rapporti economici con il donatario.

Cosa significa in concreto? Il figlio che riceve la casa in donazione oggi è — sul piano del diritto successorio — più libero di venderla rispetto al passato. La nuova disciplina ha rafforzato la possibilità di utilizzare questi immobili nel mercato del credito; il Consiglio Nazionale del Notariato evidenzia tra gli effetti della riforma anche una maggiore bancabilità degli immobili di provenienza donativa. Questo non significa però che ogni banca debba necessariamente concedere il mutuo.

Il rischio economico — il rischio che i fratelli del donatario agiscano in riduzione chiedendo al figlio donatario il pagamento in denaro dell'equivalente della lesione — rimane vivo per dieci anni dall'apertura della successione. Le banche sono riluttanti a concedere mutui su immobili di provenienza donativa proprio per il rischio dell'azione di riduzione. L'acquirente di un immobile precedentemente donato potrebbe trovarsi esposto ad azioni dei legittimari del donante per vent'anni dalla trascrizione della donazione. Prima di pianificare una donazione immobiliare, è quindi indispensabile sapere se il figlio avrà necessità di vendere o finanziare quell'immobile nei prossimi anni. Se la risposta è sì, esistono strumenti alternativi — o integrativi — da valutare: la polizza assicurativa contro il rischio riduzione, l'attesa del decorso del ventennio dalla trascrizione, o strutture patrimoniali diverse dalla donazione diretta.

La Cassazione ha peraltro chiarito che la rinuncia del legittimario totalmente pretermesso all'esercizio dell'azione di riduzione per lesione di legittima costituisce atto dispositivo revocabile ai sensi dell'art. 2901 c.c., in quanto il diritto a conseguire la legittima ha contenuto patrimoniale già acquisito al patrimonio del legittimario per effetto della pretermissione. Traduzione pratica: il figlio donatario non può ottenere dagli altri fratelli una rinuncia preventiva definitiva all'azione di riduzione, perché quella rinuncia potrebbe essere impugnata dai creditori degli stessi fratelli (Trib. civ. Latina, sent. 23 gennaio 2026 n. 178).

Collazione e coacervo donativo: la trappola che sopravvive alla riforma

Vale sottolineare un profilo che la riforma non ha toccato: la collazione (art. 737 c.c.) è l'obbligo per il figlio che ha ricevuto la donazione di conferirla all'asse ereditario in sede di divisione, salvo dispensa del donante. Non riguarda le imposte, riguarda i rapporti tra coeredi: se il genitore non dispensa espressamente dalla collazione nell'atto di donazione, il valore dell'immobile donato viene imputato alla quota del figlio donatario al momento della divisione. Il risparmio fiscale resta, ma la distribuzione concreta dell'eredità ne risente.

La dispensa dalla collazione è una clausola che si inserisce nell'atto notarile e che non ha costi aggiuntivi significativi: eppure, nelle pratiche che seguiamo, è uno degli elementi che vengono dimenticati con più frequenza, con conseguenze che emergono anni dopo, quando la famiglia si trova a dividere il patrimonio residuo.

Donazione immobile figli e pianificazione successoria: cosa fare prima dell'atto

Nessun passaggio generazionale immobiliare dovrebbe partire dall'atto notarile. L'atto è l'ultimo passaggio, non il primo. Prima servono alcune verifiche:

Primo: la composizione familiare del donante. Quanti legittimari ci sono? Un genitore con un figlio unico ha spazio di manovra ampio. Un genitore con tre figli che vuole donare la casa al primogenito espone quel figlio all'azione di riduzione degli altri due.

Secondo: la stima aggiornata dell'immobile e del patrimonio complessivo. L'azione di riduzione si calcola sul valore del bene al momento dell'apertura della successione, non al momento della donazione. Un immobile che vale 600.000 euro oggi potrebbe valerne 900.000 tra vent'anni: la quota lesa si calcola su quel valore futuro.

Terzo: le intenzioni del figlio sul bene ricevuto. Se prevede di venderlo o di usarlo come garanzia per un mutuo entro dieci o quindici anni, la donazione potrebbe complicargli la vita più che aiutarlo. In quel caso è opportuno valutare strumenti alternativi o integrativi come la polizza rischio riduzione, il fondo patrimoniale, o — nei casi più complessi — la società semplice immobiliare.

Quarto: il coacervo donativo residuale. Se il genitore ha già fatto donazioni allo stesso figlio, bisogna calcolare quanta franchigia resta disponibile su quella specifica coppia donante-donatario. Secondo la prassi interpretativa, le donazioni successive tra le stesse parti si sommano e la franchigia si erode progressivamente: chi ha già ricevuto 700.000 euro dal padre dispone di soli 300.000 euro di franchigia donativa residua su quel donante.

Domande frequenti

Se dono casa a mio figlio adesso, quanto risparmio sulle tasse quando morirò?
Con le franchigie sdoppiate dal 2026, la donazione e la successione vengono tassate separatamente: ciascuna beneficia di una franchigia di 1.000.000 di euro per figli e coniuge. Se l'immobile donato vale meno di un milione, la donazione non è tassata. Alla morte, il figlio avrà ancora a disposizione la franchigia piena sull'eredità residua. Prima della riforma, la donazione avrebbe eroso la stessa soglia successoria.

Se ho un altro figlio che non riceve la casa, può contestare la donazione?
Sì. Il figlio escluso è un legittimario e ha diritto a una quota inderogabile dell'eredità fissata dalla legge. Se la donazione ha leso quella quota, può esercitare l'azione di riduzione entro dieci anni dalla morte del genitore donante. Il donatario potrà eventualmente soddisfarlo in denaro senza restituire l'immobile, ma solo se ha liquidità sufficiente: in mancanza, il contenzioso si apre.

Mio figlio può vendere la casa che gli ho donato o chiedere un mutuo?
Dopo la riforma del 2024, la vendita a terzi è più sicura per l'acquirente: il rischio che i legittimari rivendichino direttamente l'immobile presso il terzo acquirente è stato fortemente ridotto. Le banche restano tuttavia caute sulle donazioni recenti, specialmente quando il donante è ancora in vita o il decesso è recente. Prima di strutturare una donazione immobiliare, verificare se il figlio avrà necessità di ipotecare o cedere il bene è una valutazione che non si può saltare.