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Stai cercando di dividere l'eredità con i tuoi fratelli, ma uno degli immobili ha un'irregolarità edilizia? Quella casa blocca tutta la divisione — a meno che tu non sappia come muoverti.
La risposta breve è questa: un immobile abusivo nell'asse ereditario non impedisce di dividere tutto il resto, ma impedisce di dividere quell'immobile. E se non si gestisce correttamente la situazione, si rischia che l'intera procedura si inceppi per anni, con costi e conflitti che crescono nel tempo.
Nelle cause di divisione che seguiamo, uno dei segnali di allarme più sottovalutati è la presenza di difformità catastali o urbanistiche su beni apparentemente "normali": un ampliamento fatto negli anni Ottanta senza permesso, una veranda chiusa, un locale seminterrato trasformato in abitazione. Il padre o la madre non ci avevano pensato, i figli non lo sapevano. E poi, quando si tenta di dividere, il problema emerge davanti al notaio o al giudice.
Divisione ereditaria e immobile abusivo: perché l'atto è nullo
Quando si scioglie la comunione ereditaria — cioè quando gli eredi decidono di suddividere tra loro il patrimonio ricevuto dal defunto — si compie un atto giuridico tra vivi. Questo è il punto che molti non si aspettano: non importa che il bene provenga da un'eredità. La divisione è un atto tra vivi, e come tale è soggetta alle regole urbanistiche che impongono la menzione dei titoli edilizi a pena di nullità.
La Suprema Corte ha chiarito che lo scioglimento della comunione ereditaria, pur avendo ad oggetto beni pervenuti mortis causa, costituisce atto inter vivos e, come tale, resta soggetto alla disciplina urbanistica sulla nullità degli atti relativi a edifici abusivi.
Questo significa che un accordo raggiunto tra fratelli — anche davanti a un mediatore, anche con tanto di firma — può non valere nulla se tra i beni divisi c'è un fabbricato privo di regolarità edilizia.
La regolarità urbanistico-edilizia del fabbricato e la sua conformità oggettiva alle risultanze catastali costituiscono inderogabili condizioni dell'azione: il giudice non può disporre la divisione giudiziale di un immobile abusivo o privo della documentazione attestante il completamento dell'iter di sanatoria.
E la nullità — dettaglio che sorprende — è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, ivi compreso il giudizio di legittimità, e preclude l'adozione di un provvedimento che realizzi un effetto traslativo precluso alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale.
Tradotto: anche se il vizio non lo eccepisce nessuno, lo rileva il giudice da solo. Anche in Cassazione.
Le due sentenze del 2026 che fissano i confini
La questione è stata affrontata dalla Cassazione due volte a distanza di poche settimane nel 2026, con due ordinanze che si integrano a vicenda.
La prima è la Cass. civ., Sez. II, sentenza 4 giugno 2026, n. 18005, che ha affrontato il rapporto tra regolarità urbanistico-edilizia e conformità catastale nella divisione giudiziale. I due controlli sono autonomi tra loro: un immobile può risultare catastalmente conforme ma presentare problemi edilizi, e viceversa. Non basta quindi regolarizzare la situazione catastale per poter dividere: occorre che il bene sia in regola anche sul versante edilizio-urbanistico.
La seconda è la Cass. civ., Sez. II, ord. 25 giugno 2026, n. 21743, Pres. Cirillo, Cons. rel. Amato. La controversia nasce da un accordo di mediazione stipulato tra coeredi, finalizzato alla divisione del patrimonio ereditario in lotti, con previsione di conguagli in denaro, rispetto a beni che erano stati successivamente ritenuti abusivi. Il punto cruciale: il giudice del rinvio dovrà verificare se nell'asse siano compresi manufatti privi di regolarità edilizia e, in caso positivo, valutare la possibilità di procedere alla divisione parziale dei soli beni regolari, con esclusione degli edifici abusivi.
Questa seconda ordinanza apre una via pratica fondamentale: la divisione parziale.
Come sbloccarsi: la divisione parziale e il retratto successorio
La divisione parziale — prevista dall'art. 713 del codice civile, che riconosce a ciascun coerede il diritto di chiedere lo scioglimento della comunione in ogni momento — permette agli eredi di dividere il patrimonio regolare, lasciando temporaneamente in sospeso il solo immobile irregolare.
Ciascun coerede può chiedere al giudice lo scioglimento della comunione sul resto del patrimonio, con lo stralcio del solo immobile irregolare, anche senza il consenso degli altri condividenti.
In pratica: si dividono i conti correnti, i terreni agricoli conformi, gli altri appartamenti in regola. L'immobile con abusi edilizi viene "stralciato" e rimane in comunione tra tutti i coeredi, in attesa della regolarizzazione — sanatoria, condono, o demolizione e ricostruzione.
I condividenti possono stipulare un atto divisorio avente ad oggetto unicamente i beni urbanisticamente regolari, assegnandoli in proprietà esclusiva e liquidando i relativi conguagli. L'immobile abusivo viene temporaneamente "stralciato" dall'atto e rimane in regime di comunione indivisa tra tutti i coeredi.
Questo meccanismo evita il blocco totale, ma non risolve il problema di fondo: finché l'immobile non è regolarizzato, quella comunione residua rimane aperta e può diventare fonte di nuovi conflitti.
Un nodo che gli altri trascurano: il conguaglio non è condizione della divisione
C'è un altro fronte di conflitto frequente nella divisione ereditaria: il coerede che riceve in assegnazione un immobile di maggior valore deve corrispondere agli altri un conguaglio, cioè una somma di denaro che compensa la differenza tra il valore del bene ricevuto e la sua quota di diritto. La domanda pratica che emerge spesso è: se non pago il conguaglio, posso recuperare il bene?
La Cassazione ha risposto con chiarezza. La sentenza di scioglimento della comunione produce effetti reali con l'immediato effetto traslativo del bene; la statuizione relativa alla corresponsione del conguaglio è produttiva di effetti meramente obbligatori. L'adempimento dell'obbligo di pagamento del conguaglio non costituisce condizione di efficacia della sentenza di divisione.
Significa: la proprietà si trasferisce con la sentenza, non con il pagamento del conguaglio. Chi non riceve il conguaglio dovrà agire con gli strumenti ordinari del diritto delle obbligazioni — precetto, pignoramento, esecuzione forzata — ma non può pretendere la restituzione del bene assegnato.
Il pagamento di una somma a titolo di conguaglio viene imposto dalla sentenza di divisione al fine di realizzare un effetto di perequazione tra il valore delle quote dei condividenti. Tuttavia, l'adempimento di tale obbligo non costituisce condizione di efficacia della sentenza di divisione.
Sul punto si era pronunciata la Cass. civ., Sez. II, ord. 28730/2025, che ha consolidato questo orientamento ribadito in più occasioni anche nel 2026.
Il raggruppamento parziale: il rischio che nessuno segnala
Nelle divisioni giudiziali con un immobile non comodamente divisibile — tipicamente una casa unifamiliare che non può essere fisicamente frazionata in porzioni autonome — il giudice assegna il bene a uno dei coeredi, con obbligo di corrispondere il conguaglio agli altri. Ma a volte i coeredi con la quota maggioritaria chiedono di ricevere il bene insieme, restando tra loro in comunione.
La Cassazione ha precisato con un'importante pronuncia del 2026 dove si pone il limite. Nella divisione ereditaria, quando l'immobile non è comodamente divisibile e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza frazionamento, è precluso al giudice il raggruppamento parziale delle porzioni, ossia la formazione di lotti al cui interno si stabilisca una nuova comunione tra alcuni condividenti. Tale modalità è ammessa solo in presenza di una espressa e specifica istanza di attribuzione congiunta proposta dai coeredi interessati ai sensi dell'art. 720 cod. civ.
Cass. civ., Sez. II, n. 14258 del 14 maggio 2026.
Questo è un punto che vediamo saltare regolarmente nelle cause: il giudice di merito assegna il bene in comproprietà a due fratelli perché formano la quota maggioritaria, senza che loro lo abbiano chiesto espressamente. La Cassazione lo ha cassato: non si può imporre una nuova comunione che nessuno ha richiesto.
«Chi vuole essere governato, voglia anche leggi»: Kant, nella Metafisica dei costumi, ricordava che la libertà di autodeterminarsi vale anche nel senso di non essere obbligati a stare in una relazione — patrimoniale o di altro tipo — che non si è scelta. Il principio è scritto nell'art. 713 c.c.: nessun coerede è costretto a restare in comunione.
Il brocardo nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet vale in pieno anche qui: il giudice non può attribuire a due coeredi una comunione che nessuno dei due ha domandato, perché farlo significherebbe creare diritti senza una domanda che li sorreggeva.
Nota di pratica
Nelle pratiche che seguiamo, l'errore più frequente è avviare la divisione senza una mappatura preventiva dello stato urbanistico e catastale di ogni singolo immobile. Si scopre il problema in mediazione — obbligatoria prima della causa — o, peggio, davanti al notaio rogante, quando l'accordo sembrava già raggiunto. A quel punto i tempi si allungano di mesi, i costi salgono, e le tensioni familiari già presenti si acuiscono. Due mesi spesi a fare verifiche preventive — con un geometra abilitato e un avvocato che coordina il quadro — valgono molto di più di un anno di causa.
Vale la pena di ricordare che la mediazione civile è condizione di procedibilità nella divisione ereditaria: senza aver tentato la mediazione, il giudice non può essere adito. Il termine per concluderla è di tre mesi, prorogabili.
Domande frequenti
Se l'immobile abusivo è solo uno dei beni dell'eredità, devo bloccare tutta la divisione?
No. La Cassazione ha confermato che è possibile procedere alla divisione parziale: si dividono tutti i beni regolari, e l'immobile con irregolarità viene stralciato temporaneamente, restando in comunione tra i coeredi fino alla sua regolarizzazione. La procedura richiede comunque l'assistenza di un professionista che rediga correttamente l'atto di divisione parziale.
Ho raggiunto un accordo con i miei fratelli in mediazione: vale anche se uno degli immobili ha abusi?
L'accordo di mediazione che include un immobile abusivo può essere nullo nella parte relativa a quel bene, indipendentemente dal fatto che tutti abbiano firmato. La nullità per violazione della normativa urbanistica è assoluta e rilevabile d'ufficio. Meglio verificare la regolarità dei beni prima di firmare qualsiasi accordo, anche in sede stragiudiziale.
Mio fratello mi deve un conguaglio e non lo paga. Posso farmi restituire la sua quota dell'immobile?
No. La sentenza di divisione trasferisce la proprietà del bene indipendentemente dal pagamento del conguaglio. Chi non riceve il conguaglio deve agire con un'azione esecutiva ordinaria — notificare un precetto, avviare il pignoramento — ma non può pretendere la restituzione del bene già assegnato. Sono due piani giuridici distinti.
Redazione - Staff Studio Legale MP
