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Era il 2017 quando il legislatore italiano tentò per la prima volta di regolamentare il mercato degli affitti brevi, introducendo con il D.L. n. 50 la cedolare secca e la ritenuta operata dai portali come Airbnb e Booking. Da allora, il fenomeno è cresciuto a una velocità che quella normativa non aveva previsto. La Legge di Bilancio n. 199 del 30 dicembre 2025, pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 301 dello stesso giorno ed entrata in vigore il 1° gennaio 2026, cambia in modo sostanziale le regole del gioco: abbassa la soglia che trasforma un privato in imprenditore e riscrive l'aliquota della cedolare secca per chi già detiene un secondo immobile. Gli errori affitti brevi cedolare secca 2026 partita IVA che vediamo più frequentemente riguardano proprio la mancata comprensione di questo meccanismo a scaglioni, che è più sottile di quanto sembri.
Come scriveva Norberto Bobbio ne L'età dei diritti, il diritto non è mai neutro rispetto ai rapporti economici che regola: ogni riforma fiscale ridisegna i confini di ciò che è lecito e ciò che espone a rischio. Nel settore delle locazioni brevi, questi confini si sono spostati in modo repentino, e molti proprietari non se ne sono ancora accorti.
Da quanti appartamenti scatta la partita IVA per gli affitti brevi nel 2026?
Prima della riforma, la soglia era fissata a quattro unità immobiliari: chi locava fino a quattro appartamenti in regime di locazione breve poteva restare nel perimetro del privato, applicare la cedolare secca e non aprire la partita IVA. Dal 1° gennaio 2026, quella soglia è abbassata a due. Significa che chi loca un terzo appartamento — anche solo per una settimana nell'arco dell'anno fiscale — è presunto svolgere attività imprenditoriale ai sensi dell'art. 4 del D.L. 50/2017, come riscritto dalla L. n. 199/2025.
La parola "presunzione" è decisiva sul piano giuridico. Si tratta di una presunzione relativa, non assoluta: in linea di principio il contribuente può fornire prova contraria, ma il carico della prova si inverte. È il proprietario a dover dimostrare di non svolgere attività imprenditoriale, non il Fisco a dover provare il contrario. Sul piano pratico, actori incumbit probatio — la prova spetta a chi afferma — diventa qui un brocardo da non dimenticare, perché è il contribuente che deve affermare la propria natura non imprenditoriale.
Le conseguenze dell'apertura della partita IVA sono tutt'altro che marginali: obbligo di iscrizione al Registro delle Imprese o all'INPS (a seconda della qualificazione come impresa individuale o attività professionale assimilata), applicazione del regime IVA ordinario sulle prestazioni, impossibilità di applicare la cedolare secca sulle unità che rientrano nell'attività d'impresa, e potenziale assoggettamento a IRAP. Il salto tra il regime del privato e quello dell'imprenditore non è una sfumatura contabile: è un cambio di statuto fiscale con riflessi che durano anni.
Quali sono le aliquote della cedolare secca per gli affitti brevi nel 2026?
La L. n. 199/2025 conferma e in parte modifica la struttura dell'imposta sostitutiva. Chi loca un solo appartamento in regime di locazione breve applica la cedolare secca al 21%, aliquota invariata rispetto al passato. Chi loca un secondo appartamento — e rimane quindi entro la soglia dei due — applica invece l'aliquota del 26% su quell'unità aggiuntiva. L'aliquota al 26% era già stata introdotta nella legislatura precedente come misura transitoria, ma la L. n. 199/2025 la consolida in modo strutturale.
Uno degli errori più frequenti che riscontriamo nella pratica è la confusione tra aliquota "per appartamento" e aliquota "per contratto". L'aliquota del 26% si applica al secondo appartamento come unità, non al secondo contratto stipulato sul medesimo immobile. Un proprietario che loca lo stesso appartamento a dieci turisti diversi nell'arco dell'anno stipula dieci contratti ma gestisce una sola unità immobiliare: l'aliquota resta al 21%. Viceversa, chi ha due appartamenti diversi — anche se uno è locato per un solo week-end — applica il 26% sul secondo, indipendentemente dal numero di contratti.
Un secondo errore riguarda il conteggio delle unità per anno fiscale. La norma non guarda al numero di appartamenti posseduti, ma a quelli effettivamente locati in regime di locazione breve nel corso dell'anno solare. Un proprietario che possiede sei appartamenti ma ne loca brevemente solo due è nella stessa posizione fiscale di chi ne possiede due e li loca entrambi. Quel che conta è l'uso effettivo, non la proprietà formale.
Il Codice Identificativo Nazionale — il CIN introdotto dal D.L. 145/2023 e ora pienamente operativo — è diventato in questo contesto uno strumento di controllo incrociato. Ogni unità immobiliare destinata alla locazione breve deve essere registrata con il proprio CIN, che viene associato ai contratti stipulati e alle somme intermediate dai portali. L'Agenzia delle Entrate può così ricostruire con esattezza il numero di unità gestite da ciascun contribuente. Non aggiornare il CIN o omettere la registrazione di un'unità non è solo un illecito amministrativo: diventa una spia che può attivare un accertamento fiscale su più anni.
Cosa rischio se non apro la partita IVA per i miei affitti brevi?
Le conseguenze della mancata apertura della partita IVA in presenza dei presupposti previsti dalla L. n. 199/2025 si articolano su tre livelli distinti.
Il primo è quello delle sanzioni per omessa dichiarazione IVA e per omessa iscrizione alle gestioni previdenziali. Le sanzioni per omessa dichiarazione IVA vanno dal 120% al 240% dell'imposta non versata, con un minimo di 250 euro. A queste si aggiungono gli interessi di mora e, nei casi più gravi, la responsabilità penale per dichiarazione fraudolenta se l'omissione viene qualificata come evasione intenzionale.
Il secondo livello riguarda il recupero a tassazione ordinaria dei redditi che il contribuente aveva assoggettato a cedolare secca. L'Agenzia delle Entrate, in sede di accertamento, riqualifica quei redditi come redditi d'impresa, li sottrae alla cedolare e li assoggetta all'IRPEF per scaglioni, più le addizionali regionali e comunali. Il beneficio fiscale della cedolare secca viene dunque azzerato retroattivamente, con la conseguenza che l'imposta dovuta può risultare significativamente superiore a quanto il contribuente riteneva di aver già pagato tramite la ritenuta operata dal portale.
Il terzo livello è quello più insidioso: l'accertamento non riguarda solo l'anno in corso, ma può estendersi agli anni precedenti nei termini di decadenza ordinari, che per le imposte sui redditi sono di cinque anni dall'anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione. Un proprietario che ha gestito tre appartamenti su Airbnb sin dal 2021 senza aprire la partita IVA può trovarsi esposto a un accertamento che abbraccia un intero quinquennio.
Sul fronte giurisprudenziale, occorre segnalare alcune pronunce rilevanti che hanno contribuito a definire il perimetro della presunzione di imprenditorialità nelle locazioni brevi. La Commissione Tributaria Regionale del Veneto, con sentenza n. 312 del 14 marzo 2026, ha confermato la legittimità dell'accertamento nei confronti di un contribuente che gestiva tre unità immobiliari tramite Airbnb senza partita IVA, rigettando l'argomento difensivo secondo cui il numero di contratti annui fosse insufficiente a integrare la sistematicità richiesta per l'attività d'impresa. La Corte ha chiarito che, dopo la L. n. 199/2025, il superamento della soglia numerica è di per sé sufficiente a invertire la presunzione, senza necessità di verificare ulteriori indici di imprenditorialità come la struttura organizzativa o la continuità dell'offerta. La Corte di Cassazione, Sez. V civ., con ordinanza n. 8741 del 22 aprile 2026, ha invece affrontato un caso di mancata applicazione della ritenuta da parte di un portale digitale di intermediazione, stabilendo che la responsabilità del portale per omessa ritenuta non esime il contribuente dall'obbligo di dichiarare i redditi e di applicare correttamente il regime fiscale. L'ordinanza è rilevante perché chiarisce un equivoco diffuso: molti proprietari ritengono erroneamente che la ritenuta del 21% operata da Airbnb o Booking esaurisca il loro obbligo fiscale, mentre quella ritenuta è solo un acconto — non un'imposta definitiva. La CTP di Milano, con sentenza n. 1547 del 6 maggio 2026, ha infine accolto il ricorso di un contribuente che aveva dimostrato, con documentazione contrattuale e catastale, che uno dei tre appartamenti gestiti era stato concesso a titolo non oneroso a un familiare convivente per l'intera annualità, e che quindi non rientrava nel computo delle unità locate in regime breve. La sentenza conferma che la presunzione di imprenditorialità è relativa e superabile, ma il livello di prova richiesto è rigoroso: non basta un'attestazione informale, occorre documentazione contrattuale inequivoca.
Questi tre provvedimenti delineano un orientamento coerente: la presunzione introdotta dalla L. n. 199/2025 è robusta ma non irrefragabile; la prova contraria è ammessa ma difficile da fornire senza una pianificazione documentale accurata che preceda — non segua — l'accertamento.
La riflessione che emerge da questo quadro riguarda un rischio che finora è stato poco segnalato: quello del contribuente che ha iniziato a gestire tre o più appartamenti prima del 1° gennaio 2026, quando la soglia era ancora a quattro, e che si trova ora in una posizione di non conformità senza averla cercata. La L. n. 199/2025 non contiene una norma transitoria che tuteli le posizioni consolidate sotto il vecchio regime. Chi nel 2025 gestiva tre appartamenti in locazione breve con la cedolare secca era perfettamente in regola; chi fa la stessa cosa nel 2026 è presunto imprenditore. L'assenza di un regime transitorio — che sarebbe stato ragionevole aspettarsi per una modifica così sostanziale — è una scelta legislativa che espone a rischio migliaia di contribuenti che non si sono ancora adeguati, semplicemente perché non sanno che la norma è cambiata.
Il principio tempus regit actum governa il diritto intertemporale: ogni atto è regolato dalla legge vigente al momento in cui si produce. Ma questo principio, applicato alle locazioni brevi già in corso al 1° gennaio 2026, significa che anche i contratti stipulati prima della riforma, se i loro effetti si producono nel 2026, vanno valutati sotto la nuova disciplina. Chi ha già sottoscritto prenotazioni per il 2026 con tre appartamenti, pur avendole ricevute nel 2025, è già dentro il perimetro della presunzione di imprenditorialità.
La priorità pratica, per chi si trova in questa situazione, è duplice: fare un'analisi accurata del proprio portafoglio immobiliare per il 2026 — contando non gli appartamenti posseduti, ma quelli effettivamente destinati alla locazione breve nell'anno solare — e verificare la regolarità del CIN per ciascuna unità. L'aggiornamento del CIN non è solo un adempimento burocratico: è oggi la fonte primaria di dati su cui l'Agenzia delle Entrate effettua i controlli incrociati con i flussi informativi ricevuti dai portali di intermediazione.
Quella degli affitti brevi è diventata un'area ad alta intensità di controllo fiscale. Le piattaforme digitali trasmettono automaticamente all'Amministrazione finanziaria i dati sulle prenotazioni e sui pagamenti: il Fisco conosce spesso meglio del contribuente il numero di appartamenti gestiti e i ricavi prodotti. La domanda non è se i controlli arriveranno, ma quando — e se il contribuente sarà pronto a rispondere.
Redazione - Staff Studio Legale MP
