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Una famiglia acquistò nel 2005 un villino residenziale costruito nel 1981, in possesso di certificato di agibilità regolarmente rilasciato dal Comune. Vent'anni dopo, nel 2023, un sopralluogo della polizia municipale rilevò che il fabbricato era stato realizzato con distanze dai confini inferiori a quelle prescritte dalla concessione edilizia originaria: 4,45 metri invece dei 5 metri imposti, con conseguente violazione della distanza minima di dieci metri tra fronti finestrati prevista dal D.M. n. 1444/1968. Il Comune emise un'ordinanza di demolizione parziale. I proprietari impugnarono il provvedimento, opponendo quarant'anni di quiete, il certificato di agibilità e una serie di titoli edilizi successivi regolarmente rilasciati. Non bastò.
Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 1362 del 20 febbraio 2026, ha confermato l'ordine di demolizione parziale, ribadendo che anche dopo quarant'anni un abuso edilizio può essere demolito, e ciò anche se il Comune ha rilasciato un certificato di agibilità e ha approvato successivi titoli edilizi per opere diverse da quella contestata.
Questa vicenda non è un caso isolato. È la fotografia di una situazione che riguarda un numero considerevole di immobili italiani: proprietari convinti in buona fede di essere al riparo, che si ritrovano di fronte a un'ordinanza di demolizione apparentemente inspiegabile. Capire perché accade — e soprattutto come difendersi — è l'obiettivo di questo approfondimento.
Il certificato di agibilità non è una sanatoria
Il primo e più diffuso malinteso riguarda il certificato di agibilità (già di abitabilità). Molti proprietari lo considerano implicitamente una «benedizione» urbanistica dell'immobile, quasi una conferma che tutto fosse regolare. La giurisprudenza ha da tempo chiarito che non è così, e nel 2026 ha ulteriormente consolidato questo orientamento.
Il Consiglio di Stato ha chiarito che «il rilascio del certificato di abitabilità (o di agibilità) non preclude agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio, né costituisce rinuncia implicita a esigere il pagamento dell'oblazione per il caso di sanatoria, in quanto il certificato svolge una diversa funzione, ossia garantisce che l'edificio sia idoneo ad essere utilizzato per le destinazioni ammissibili».
In termini pratici: il certificato di agibilità verifica le condizioni igienico-sanitarie e la sicurezza strutturale, non la conformità urbanistica. Il certificato di agibilità rilasciato nel 1983, nella vicenda esaminata dalla sentenza n. 1362/2026, attestava la salubrità dell'uso, non la regolarità urbanistica. Due piani di valutazione completamente separati, che il sistema normativo non ha mai sovrapposto — anche se nell'esperienza pratica dei proprietari tendono a confondersi.
La stessa logica è stata applicata dal Consiglio di Stato in un caso analogo. Nella sentenza n. 3668 dell'11 maggio 2026, il Consiglio di Stato ha confermato la legittimità dell'ordinanza di demolizione di un piano interrato e relativa rampa di accesso realizzati in assenza di titolo edilizio in un edificio condominiale costruito nel 1968, quindi in epoca di piena vigenza della legge 765/1967. La sentenza chiarisce che l'autorizzazione all'abitabilità — pur menzionando il piano scantinato e attestandone la conformità al progetto approvato — non ha autonoma efficacia autorizzativa né può supplire al titolo edilizio mancante.
Il principio che emerge da entrambe le pronunce è netto: l'agibilità e l'urbanistica sono binari paralleli che non si intersecano. Un immobile può essere pienamente agibile e al tempo stesso gravato da un abuso edilizio insanato.
Tre equivoci che portano alla demolizione
L'analisi della giurisprudenza più recente consente di identificare con precisione i tre errori concettuali in cui incorrono più frequentemente i proprietari.
Primo equivoco: il tempo sana l'abuso. Il Consiglio di Stato ribadisce che né il tempo trascorso né atti come l'agibilità o i titoli edilizi successivi producono effetti sananti: un abuso edilizio resta tale anche dopo quarant'anni. L'ordinanza di demolizione può essere emessa senza necessità di una motivazione rafforzata sull'urgenza, proprio perché il reato urbanistico ha natura permanente.
Secondo equivoco: i permessi edilizi successivi "coprono" l'abuso precedente. Neppure le pratiche edilizie successive, riferite a interventi di manutenzione, possono incidere su una difformità che riguarda la collocazione del fabbricato nel lotto. Questo significa che chi ha realizzato nel corso degli anni una serie di interventi regolarmente assentiti — un rifacimento del tetto, una ristrutturazione interna, un ampliamento autorizzato — non può invocare quei permessi come prova di un'avvenuta regolarizzazione dell'abuso originario. Ogni titolo edilizio vale per l'intervento specifico, non sana tacitamente le difformità preesistenti.
Terzo equivoco: la domanda di condono in itinere blocca la demolizione. Fino a quando, pur a fronte di domanda di condono pendente, non intervenga la relativa sanatoria come tale legittimante l'opera, la stessa rimane ancora connotata del suo carattere di abusività — ancorché potenzialmente eliminabile con l'esito positivo del condono — e giustifica la prosecuzione di un intervento edilizio su cui penda la procedura di condono solo nei limiti operativi previsti dalla legge.
E qui si inserisce un elemento che la giurisprudenza del 2026 ha reso ancora più pericoloso: il Consiglio di Stato parla chiaro — se dopo aver chiesto la sanatoria si realizzano nuovi abusi, il Comune ha il pieno diritto di rigettare l'intera pratica. La sentenza del Consiglio di Stato n. 3595 dell'8 maggio 2026 ha confermato che le opere abusive successive alla presentazione della domanda di condono non restano sotto l'ombrello della sanatoria richiesta, ma rischiano di pregiudicare anche quest'ultima.
Sul versante penale, la Cassazione ha ribadito con la sentenza n. 19253/2026 il cosiddetto principio di contaminazione: non si può valutare la legittimità di un nuovo intervento edilizio ignorando il profilo di legittimità del manufatto su cui si interviene. Effettuare nuove opere su un immobile abusivo può integrare un nuovo reato edilizio, anche quando l'intervento sarebbe astrattamente manutentivo. La sentenza di Cassazione penale n. 19253/2026 conferma il principio di reiterazione dell'illecito penalmente rilevante e l'effetto di contaminazione dell'abusività sulle opere successive.
Vale la pena sottolineare la portata pratica di questo orientamento: chi, confidando nella sanatoria in attesa, ha eseguito negli anni interventi sull'immobile — anche lavori apparentemente neutri come la sostituzione degli infissi o il rifacimento degli impianti — rischia di aver reiterato l'illecito penale edilizio, oltre che di aver compromesso l'accoglibilità dell'istanza di condono. È un effetto domino raramente percepito dai proprietari, che considerano quei lavori del tutto separati dalla pratica urbanistica aperta.
Come ha osservato il giurista tedesco Rudolf von Jhering, il diritto non è un insieme di formule astratte, ma un sistema vivente che produce conseguenze concrete nella vita delle persone: comprendere in anticipo quelle conseguenze è l'unico modo per evitarle, non per aggirarle. Vigilantibus iura subveniunt — ma qui il brocardo va inteso in senso più profondo: non basta stare attenti nel momento dell'atto, occorre mantenere la consapevolezza della propria situazione urbanistica nel tempo, anche e soprattutto quando l'abuso è ereditato da chi ha venduto l'immobile.
Cosa può fare concretamente il proprietario
Il quadro giurisprudenziale appena descritto impone alcune riflessioni operative di carattere urgente.
Il primo passo è la verifica dello stato legittimo dell'immobile ai sensi dell'art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, norma introdotta dal decreto Semplificazioni e poi affinata dal D.L. n. 69/2024 (c.d. Salva Casa, convertito con L. n. 105/2024). Lo stato legittimo è il documento che ricostruisce la storia edilizio-urbanistica dell'immobile, identificando ogni titolo abilitativo rilasciato nel tempo. L'idea di fondo delle modifiche del 2025 non è stata quella di ampliare indiscriminatamente le possibilità di regolarizzazione, ma di ridurre l'area dell'abuso edilizio in senso stretto, distinguendo ciò che può essere tollerato, ciò che può essere sanato e ciò che, invece, resta insanabile.
Il sistema oggi prevede tre percorsi distinti. La sanatoria ordinaria ex art. 36 D.P.R. 380/2001 richiede la cosiddetta doppia conformità: l'opera deve essere conforme alla normativa urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda. Prosegue l'orientamento restrittivo sull'inammissibilità della sanatoria per opere compiute in violazione della disciplina antisismica per carenza di doppia conformità: tale carenza alla data dell'abuso comporta l'esclusione dal regime di doppia conformità ancora richiesto per l'accertamento di conformità previsto dall'art. 36 D.P.R. 380/2001.
La sanatoria "dinamica" o "mite" ex art. 36-bis, introdotta dal Salva Casa, consente invece la regolarizzazione di difformità parziali rispetto al titolo, anche se non sussiste la doppia conformità al momento della realizzazione, a condizione che l'opera risulti conforme alla normativa vigente al momento della domanda. È un'apertura significativa, ma circoscritta a categorie di difformità specifiche — non vale per gli abusi in totale difformità o per le nuove costruzioni realizzate senza titolo.
Una SCIA in sanatoria non può legittimare opere realizzate in totale difformità dal titolo edilizio originario: non è possibile sanare totali difformità, aumenti volumetrici o cambi di destinazione d'uso non consentiti tramite una valutazione frammentata degli interventi — l'opera deve essere valutata unitariamente, pena l'illegittimità della SCIA.
Infine, chi si trovi con pratiche di condono ancora aperte dovrebbe verificare con urgenza se negli anni successivi alla presentazione dell'istanza siano stati eseguiti ulteriori interventi sull'immobile, perché — come chiarisce la sentenza del Consiglio di Stato n. 3595/2026 — gli abusi successivi rendono inammissibile la domanda di condono precedente e, non potendo più essere accolta la sanatoria, il Comune ha tutto il diritto di procedere con l'ordine di demolizione per ripristinare l'immobile al suo stato originario.
Il tema dell'affidamento, infine, merita una riflessione conclusiva. Uno dei passaggi più delicati nella sentenza n. 1362/2026 riguarda il tema dell'affidamento, che i proprietari hanno cercato di sostenere facendo leva sia sul tempo trascorso sia sulla presenza di atti comunali successivi. Il Consiglio di Stato esclude questa ricostruzione partendo da un dato che incide direttamente sulla possibilità di invocare la buona fede. L'acquirente che non si è premurato di verificare la conformità urbanistica dell'immobile prima del rogito non può invocare la propria ignoranza come scudo: l'onere di conoscere lo stato edilizio del bene che si acquista appartiene integralmente a chi acquista, non all'amministrazione. La culpa in contrahendo può emergere sia in capo al venditore che ha taciuto la difformità, sia in capo all'acquirente che non ha svolto le verifiche elementari. In entrambi i casi, la demolizione resta.
La questione dell'abuso edilizio ereditato o ignorato al momento dell'acquisto è probabilmente il rischio più sottovalutato nel mercato immobiliare italiano, proprio perché spesso si manifesta a distanza di anni o decenni. Nessun atto successivo, nessuna quiete prolungata, nessun documento di agibilità può cancellare una difformità mai formalmente sanata: questa è, oggi, la posizione della giurisprudenza amministrativa e penale, e ignorarla espone il proprietario a conseguenze che possono includere la perdita parziale o totale del bene.
Redazione - Staff Studio Legale MP
