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"Chi vuole che il diritto funzioni deve cominciare dal rispettarne le forme: le forme non sono burocrazia, sono garanzia." La lezione di Luigi Ferrajoli torna utile ogni volta che si discute di convocazioni condominiali, un atto apparentemente banale che, se eseguito male, può rendere carta straccia l'intera delibera assembleare.
Il 20 maggio 2026 la Cass. civ., Sez. II, sentenza n. 15256 del 20 maggio 2026 ha ribadito in modo netto: la convocazione dell'assemblea condominiale inviata tramite email ordinaria non integra prova certa di ricezione e non soddisfa le forme previste dall'art. 66, terzo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile. La pronuncia si inserisce in una linea interpretativa già tracciata dall'ord. Cass. civ., Sez. II, n. 16399 del 18 giugno 2025 e trova un ulteriore riscontro nella Corte d'Appello di Napoli, Sez. VIII, sentenza n. 3124 del 24 aprile 2026, che ha dichiarato invalida una delibera assembleare per analogo vizio di convocazione.
Tre pronunce ravvicinate, dunque, che disegnano un quadro chiaro e, al tempo stesso, ancora largamente ignorato nella prassi condominiale quotidiana. Vale allora la pena di passare in rassegna i cinque errori più frequenti che gli amministratori — e talvolta gli stessi condomini — commettono in sede di convocazione, con le conseguenze che ne derivano.
Errore n. 1 — Usare l'email ordinaria come se fosse PEC
È l'errore più diffuso e, dopo la sentenza n. 15256/2026, non ha più alcuna giustificazione. L'email ordinaria non è un mezzo di comunicazione equiparabile alla raccomandata con avviso di ricevimento, alla PEC, al fax o alla consegna a mano: manca il requisito della certezza della ricezione, che è il cuore dell'intera disciplina di cui all'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.
La Cassazione è esplicita: non basta che l'email sia stata spedita, né che il destinatario non la contesti espressamente. L'onere della prova della ricezione grava sull'amministratore, e l'email ordinaria non lo soddisfa. Actori incumbit probatio: chi convoca deve poter dimostrare che la convocazione è arrivata. Con l'email ordinaria, quella prova non c'è.
Errore n. 2 — Inviare la PEC a un indirizzo non formalmente comunicato al condominio
Anche chi usa correttamente la PEC può incorrere in un vizio: inviare la convocazione a un indirizzo di posta certificata che il condomino non ha mai comunicato formalmente all'amministratore. La PEC vale come mezzo di convocazione solo se l'indirizzo è stato indicato dal condomino al condominio con atto scritto, non se l'amministratore lo ha ricavato autonomamente da un visura, da un biglietto da visita o da un'email precedente.
Questo profilo, apparentemente tecnico, è stato richiamato nella logica delle pronunce citate: la forma inderogabile serve a garantire che la comunicazione raggiunga il destinatario nel domicilio da lui eletto. Se l'indirizzo PEC non è stato formalmente eletto, il canale è sbagliato tanto quanto l'email ordinaria.
Errore n. 3 — Ritenere valido un accordo informale che sostituisce le forme di legge
Molti amministratori si sentono al riparo perché "tutti i condomini hanno accettato di ricevere le convocazioni via WhatsApp" o "via email" o attraverso una chat di gruppo. Peccato che l'orientamento consolidato della Cassazione — ribadito proprio dalla sentenza n. 15256/2026 — escluda che le forme previste dall'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. possano essere derogate da un accordo informale tra le parti, nemmeno se unanime.
Il punto è delicato e spesso sottovalutato: non si tratta di una norma dispositiva che le parti possono liberamente modificare, ma di una garanzia procedurale posta a tutela di tutti i condomini, compresi quelli futuri e quelli assenti. La deroga, per essere opponibile, richiederebbe una base formale che nella prassi condominiale raramente esiste.
Errore n. 4 — Affiggere la convocazione solo in bacheca
L'affissione in bacheca — o peggio, sul portone — è un'abitudine radicata in molti condomini di piccole dimensioni, ma non soddisfa alcuno dei requisiti di cui all'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. Non è raccomandata, non è PEC, non è fax, non è consegna a mano con firma per ricevuta. È semplicemente un atto unilaterale di cui l'amministratore non può dimostrare la ricezione individuale da parte di ciascun condomino.
La Corte d'Appello di Napoli, nella sentenza n. 3124 del 24 aprile 2026, ha affrontato una fattispecie in cui la comunicazione era avvenuta attraverso canali informali e privi di tracciabilità individuale, ribadendo che il vizio di convocazione si riflette direttamente sulla validità della delibera assunta. Questo passaggio è importante: il problema non è solo formale, ma sostanziale, perché incide sul diritto di partecipare consapevolmente all'assemblea.
Errore n. 5 — Ignorare il termine minimo dei cinque giorni prima dell'assemblea
L'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. impone che la convocazione venga comunicata almeno cinque giorni prima della data di prima convocazione. Il termine non è ordinatorio: la sua inosservanza costituisce un vizio autonomo, distinto dal mezzo utilizzato per la comunicazione. Non è raro che l'amministratore invii la convocazione — magari anche in forma corretta, via PEC o raccomandata — ma con un anticipo insufficiente, per esempio il mercoledì per un'assemblea fissata al venerdì successivo.
In questi casi, anche se il mezzo è corretto, la delibera rimane impugnabile perché il condomino non ha avuto il tempo minimo garantito dalla legge per prepararsi, informarsi e decidere se e come partecipare. Il termine dei cinque giorni è una garanzia sostanziale di partecipazione, non una formalità trascurabile.
Le conseguenze: annullabilità o nullità?
Un punto su cui la giurisprudenza non è del tutto uniforme riguarda la qualificazione del vizio: la delibera adottata a seguito di convocazione irregolare è nulla o semplicemente annullabile? La risposta ha conseguenze pratiche decisive, perché l'annullabilità si fa valere entro trenta giorni dalla delibera (o dalla notizia per l'assente), mentre la nullità è impugnabile senza limiti di tempo.
L'orientamento prevalente della Cassazione — confermato anche dalla sentenza n. 15256/2026 — qualifica il vizio di convocazione come causa di annullabilità, non di nullità assoluta. La delibera, dunque, produce effetti fino a quando non viene annullata dal giudice su iniziativa di chi la impugna entro il termine perentorio. Questo dato pratico è spesso sottovalutato: il condomino che non riceve la convocazione in forma corretta ha un interesse preciso e urgente ad agire, perché il decorso del termine può precludergli definitivamente la tutela.
La Corte d'Appello di Napoli, nella sentenza n. 3124/2026, ha utilizzato la formula della nullità in un caso di vizio particolarmente grave e reiterato, aprendo uno spazio interpretativo che merita attenzione: potrebbe configurarsi una nullità quando il vizio di convocazione si traduce in una radicale esclusione del diritto di partecipazione di uno o più condomini, incidendo sul contraddittorio in modo sostanziale piuttosto che meramente formale. È una lettura che la dottrina più attenta discute, ma che per ora rimane minoritaria nella giurisprudenza di legittimità.
In pratica, il condomino che non ha ricevuto la convocazione nei modi di legge — o che l'ha ricevuta con anticipo insufficiente — deve impugnare la delibera entro trenta giorni, salvo valutare con attenzione, caso per caso, se vi siano elementi che possano fondare una domanda di nullità assoluta.
La disciplina delle forme di convocazione non è un formalismo fine a se stesso: è il presidio minimo che garantisce a ciascun condomino il diritto di partecipare — o di scegliere consapevolmente di non partecipare — alle decisioni che riguardano il bene comune. Trascurarla, come dimostrano le tre pronunce del 2025-2026, costa più del tempo risparmiato.
Redazione - Staff Studio Legale MP
