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Immaginate l'assemblea condominiale di un palazzo veronese degli anni Sessanta: dodici appartamenti, tre morosi storici, un lastrico solare che mostra crepe e una polizza assicurativa mai stipulata perché "tanto non è obbligatoria". Questo scenario, diffusissimo nella realtà italiana, è esattamente il bersaglio del DDL n. 1816, disegno di legge presentato al Senato il 24 febbraio 2026 e firmato, tra gli altri, dai senatori Paolo Tosato, Stefani, Bergesio, Bizzotto, Cantù, Dreosto e Minasi.
Il testo, presentato dalla Lega con il senatore Tosato come primo firmatario, è stato assegnato il 18 marzo 2026 alla Commissione Giustizia di Palazzo Madama per l'avvio dell'esame in sede redigente. La sede redigente accelera l'iter: l'esame nel merito è interamente della Commissione, l'Aula vota solo il testo finale. L'orizzonte realistico è di mesi, non di anni. Vale la pena, dunque, fare un confronto preciso tra quello che la legge già oggi prevede e ciò che la riforma propone di cambiare, senza aspettare l'approvazione definitiva.
Il testo si propone di superare le criticità emerse rispetto all'attuale legge n. 220/2012 in materia di morosità, lavori urgenti, trasparenza contabile, assicurazioni e agevolazioni fiscali. Ma come cambia davvero il quadro, articolo per articolo?
Il condominio dovrà avere l'assicurazione obbligatoria per legge?
Oggi la polizza assicurativa condominiale è integralmente facoltativa. L'assemblea può deliberarla con le maggioranze ordinarie, ma nessuna norma coercitiva la impone. Migliaia di edifici italiani — compresi molti stabili veronesi con parti comuni di valore rilevante — ne sono privi, con tutte le conseguenze che derivano in caso di crollo, incendio o danno a terzi.
Il DDL introduce l'obbligo assoluto di stipulare una polizza assicurativa condominiale per il perimento dell'edificio e la responsabilità civile verso terzi. Non sarà più una scelta assembleare facoltativa: il condominio dovrà obbligatoriamente dotarsi di una polizza con massimale adeguato al valore del fabbricato, con copertura per i rischi da perimento totale o parziale.
Il passaggio da facoltatività ad obbligo è di portata significativa. Sul piano pratico, però, il testo in discussione non disciplina ancora in modo puntuale né il massimale minimo, né la procedura di adeguamento per i condomini che ne siano tuttora sprovvisti, né le conseguenze sanzionatorie per l'inadempimento. Si tratta di un profilo che merita attenzione: una norma che impone l'obbligo senza determinare le conseguenze della sua violazione rischia di restare sulla carta. È il difetto che la dottrina condominiale segnala da tempo riguardo ad altri obblighi formalmente vigenti — si pensi all'anagrafe condominiale, introdotta nel 2012 e ancora ampiamente disattesa nella prassi.
Sul versante dei lavori di sicurezza, il DDL interviene sull'art. 1136 del Codice Civile: per approvare gli interventi obbligatori per legge relativi alla sicurezza, basterà il voto favorevole di un terzo dei presenti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (333 millesimi). Oggi, per gli interventi straordinari di maggiore entità, il codice civile richiede maggioranze più elevate: la riduzione proposta è tutt'altro che marginale e potrebbe sbloccare situazioni di stallo su adeguamenti antincendio e messa a norma degli impianti che si trascinano da anni nelle assemblee condominiali.
Con la riforma cosa cambia per i condomini morosi?
Il quadro normativo vigente consente già all'amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contro il moroso, senza necessità di autorizzazione assembleare preventiva (art. 63 disp. att. c.c.). Il DDL 1816 non stravolge questo meccanismo, ma ne chiarisce e rafforza alcuni profili pratici.
L'amministratore viene esonerato da responsabilità civili, penali e amministrative se l'inadempimento dei suoi obblighi è causato dalla morosità dei condomini, purché dimostri di aver agito per il recupero. È una norma di rilevante interesse pratico: oggi l'amministratore si trova in una posizione scomoda, potenzialmente esposto verso i creditori del condominio anche quando la causa del mancato pagamento è la morosità altrui. La proposta sposta esplicitamente il rischio sul condomino inadempiente, a condizione che l'amministratore provi di aver adottato tutte le iniziative possibili.
Prima della compravendita il notaio dovrà acquisire una dichiarazione dell'amministratore che attesti l'eventuale situazione di morosità. Chi acquista un immobile è obbligato in solido con il venditore per i contributi dell'esercizio in corso e dei due precedenti; al momento della compravendita, il notaio deve acquisire la dichiarazione dell'amministratore che attesti l'eventuale morosità pregressa. Questo meccanismo, nella versione proposta dal DDL, rafforza le tutele già parzialmente esistenti nell'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c.
La giurisprudenza recente, nel frattempo, non è rimasta ferma. La Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con la sentenza n. 6626 del 19 marzo 2026, ha chiarito in modo perentorio che il giudice dell'opposizione al decreto ingiuntivo ha poteri di cognizione strettamente limitati: deve verificare unicamente l'esistenza e la perdurante efficacia della deliberazione assembleare di riparto spese. Se la delibera esiste, è stata approvata e non è stata sospesa o annullata dal giudice dell'impugnazione ordinaria, essa costituisce titolo esecutivo blindato. Per il condomino moroso, in altri termini, non è possibile sollevare in sede di opposizione vizi formali già contestabili mediante l'impugnazione ordinaria della delibera: la finestra di trenta giorni ex art. 1137 c.c. è definitivamente chiusa.
Sul versante della trasparenza verso gli altri condomini, la Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con l'ordinanza n. 7823 pubblicata il 31 marzo 2026, interviene per recidere i nodi di interpretazioni troppo restrittive, fornendo chiarimenti definitivi sul diritto dei proprietari di scrutare i conti e i registri condominiali. La Cassazione ha stabilito principi di estrema rilevanza pratica. In primo luogo, ha sancito il "principio di libertà delle forme": l'istanza di accesso non richiede formule sacramentali o vincolate a pena di inammissibilità. Se la volontà del condomino di conoscere i dati è chiara, l'amministratore non può sollevare eccezioni lessicali. C'è solo un limite: è vietato divulgare le informazioni sulle morosità al di fuori dell'ambito assembleare, ed è quindi vietato esporre avvisi di mora o sollecitazioni di pagamento in spazi condominiali accessibili a terzi.
Non meno significativa è la pronuncia del Tribunale di Cagliari che ha delimitato i confini della solidarietà forzata tra condomini. Il Tribunale di Cagliari, con la sentenza n. 770 del 24 marzo 2026, ha accolto l'opposizione di un condòmino che si era rifiutato di pagare. La regola è netta: la ripartizione delle morosità tra i condòmini in regola non può essere deliberata a maggioranza. Serve l'unanimità — oppure, in alternativa, una situazione di emergenza concreta e attuale. La delibera giustificava il fondo con la necessità di coprire debiti accumulati in un decennio. Proprio quella motivazione ha condannato la delibera: un debito formatosi in dieci anni non è un'emergenza. Questa pronuncia, nella prospettiva della riforma, conferma quanto sia urgente chiarire normativamente le regole sulla copertura della morosità: l'attuale vuoto legislativo espone i condòmini in regola a delibere invalide e i creditori del condominio a un rischio di inesigibilità concreta.
Si potrà detrarre il compenso dell'amministratore di condominio?
Questa è forse la novità più attesa dai singoli proprietari. Oggi il compenso dell'amministratore non è detraibile dall'IRPEF. Si tratta di un costo integralmente a carico del condomino senza alcuna agevolazione fiscale, a differenza di altri servizi domestici che godono di detrazioni consolidate.
L'articolo 10 del DDL introduce una nuova detraibilità IRPEF dei compensi dell'amministratore fino a 500 euro annui per abitazione principale. La misura è destinata alle persone fisiche che utilizzino l'immobile come prima casa, in linea con la logica delle altre detrazioni per spese domestiche.
Il limite di 500 euro merita una riflessione tecnica: trattandosi di una detrazione — e non di una deduzione — l'effettivo vantaggio fiscale dipende dall'aliquota marginale del contribuente. A titolo indicativo, per un contribuente nella seconda aliquota IRPEF (27%), il beneficio massimo si attesterebbe intorno ai 135 euro annui. Non è una rivoluzione fiscale, ma rappresenta un principio nuovo: riconoscere la spesa condominiale ordinaria tra quelle degne di attenzione nel sistema dell'imposizione sui redditi delle persone fisiche.
Come osservava Norberto Bobbio, il diritto non nasce nel vuoto: nasce da conflitti reali e cerca strumenti per comporli. La conflittualità condominiale — che intasa ogni anno i tribunali civili italiani con decine di migliaia di cause — è un banco di prova concreto per il legislatore. Il principio di vigilantibus iura subveniunt ricorda che il diritto assiste chi è vigile: il condòmino che monitora i conti, che reagisce nei termini alle delibere e che non si affida alla sola inerzia è già oggi tutelato in modo più efficace di chi attende passivamente.
Il DDL 1816 si muove in questa direzione: rafforza gli strumenti di controllo, riduce le barriere procedurali e prova a chiudere alcune delle falle più sfruttate da chi non vuole pagare o da chi vuole paralizzare i lavori necessari. Se si amministra un condominio, vale la pena tenere sotto controllo l'evoluzione del testo su morosità, certificazione, polizza obbligatoria e quorum, perché la sede redigente scelta per l'esame potrebbe portare a un'approvazione in tempi relativamente rapidi rispetto ad altri iter parlamentari.
Un avvertimento finale, necessario: finché il testo non è approvato, il diritto vigente rimane quello attuale. Prima di cambiare contratti, regolamenti o prassi condominiali, conviene verificare lo stato dell'iter parlamentare. La riforma propone molto, ma il passaggio dalla proposta all'obbligo — soprattutto su un istituto così radicato nella prassi come il condominio — è sempre più lungo e accidentato di quanto i comunicati stampa facciano apparire.
Redazione - Staff Studio Legale MP
