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C'è una convinzione che circola tra condomini, amministratori e — va detto — anche tra qualche addetto ai lavori: che la riforma del condominio del 2026 sia già legge. Non lo è. Il DDL AS 1816/2026 è ancora in esame alla Commissione Giustizia del Senato e fino alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale non cambia una virgola della disciplina attuale. Confondere il cantiere con l'edificio finito espone a decisioni assembleari sbagliate, a delibere impugnabili, a morosità gestite con strumenti che oggi non esistono ancora.
Detto questo, sarebbe un errore uguale e contrario ignorare il DDL. L'iter è in sede redigente — una procedura, cioè, in cui la Commissione lavora direttamente sul merito del testo e all'Aula spetta solo il voto finale — e questo può accorciare i tempi rispetto a un iter ordinario. Nell'autunno 2026 la discussione potrebbe accelerare. Chi gestisce un condominio con morosità significative o ha in agenda lavori urgenti ha tutto l'interesse a capire adesso come si muoverà il terreno.
Cosa prevede la riforma del condominio 2026?
Il DDL AS 1816/2026, primo firmatario il senatore Paolo Tosato, è stato presentato alla Presidenza del Senato il 24 febbraio 2026 e assegnato il 18 marzo 2026 alla 2ª Commissione permanente (Giustizia) in sede redigente. Il relatore, senatore Salvatore Sallemi, è stato nominato il 21 aprile 2026 e l'esame è formalmente iniziato in quella data. Il testo contiene quattro interventi di peso reale, che è utile esaminare uno per uno confrontandoli con la disciplina oggi applicabile.
Morosità e sospensione dei servizi. Oggi l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile — le norme che affiancano il codice e ne regolano l'applicazione — prevede che l'amministratore possa agire con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condomino moroso. È uno strumento già efficace, ma non include la possibilità di sospendere i servizi comuni. Il DDL introduce questa facoltà: dopo sei mesi continuativi di mancato pagamento delle quote, il condominio potrebbe sospendere i servizi comuni che siano separabili, cioè tecnicamente disattivabili per la singola unità — pensiamo al riscaldamento centralizzato, all'acqua calda sanitaria, ai servizi di portineria digitale. Il concetto di separabilità tecnica è cruciale: se il servizio non è scindibile per singola unità, la sospensione non è praticabile e resta l'unica strada quella del decreto ingiuntivo.
Quorum per i lavori obbligatori. Attualmente, per le delibere che autorizzano lavori straordinari di una certa entità occorre la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio. Il DDL propone un quorum agevolato — un terzo degli intervenuti con almeno un terzo del valore millesimale — ma limitato ai lavori obbligatori per legge: messa in sicurezza strutturale, adeguamento antisismico, interventi imposti da provvedimenti dell'autorità. Questa distinzione è importante: non si tratta di un quorum abbassato per qualsiasi opera, ma solo per quelle che la legge già impone. Chi spera di approvare la ristrutturazione della facciata a maggioranza semplificata resterà deluso.
Polizza assicurativa obbligatoria. Il DDL prevede che ogni condominio sia dotato di una polizza assicurativa a copertura dei rischi comuni: danni a terzi, responsabilità civile per le parti comuni, eventi atmosferici. Oggi questa copertura è facoltativa e molti condomini ne sono privi, con conseguenze spesso disastrose in caso di sinistro. La polizza obbligatoria risponde a un bisogno reale, ma pone un problema pratico immediato: i premi variano molto in base all'anzianità dell'edificio, alla presenza di impianti vetusti e al numero di unità. Un condominio degli anni Sessanta con impianto idraulico non rinnovato potrebbe trovarsi a pagare premi significativi.
Detrazione IRPEF del compenso dell'amministratore. Il DDL inserisce all'art. 15 del TUIR — il Testo Unico delle Imposte sui Redditi — una nuova voce che consente a ciascun condomino di detrarre dalla propria dichiarazione dei redditi fino a 500 euro l'anno a titolo di compenso versato all'amministratore di condominio. È una misura di sollievo fiscale modesta ma concreta, che peraltro incentiva il ricorso ad amministratori professionali rispetto alla figura dell'amministratore interno non retribuito.
Quando entra in vigore la nuova legge sul condominio?
Non è possibile indicare una data certa. Il testo deve completare l'intero iter parlamentare: Commissione Giustizia del Senato, Aula del Senato, Camera dei Deputati. Se approvato nella forma attuale, le nuove norme entrebbero in vigore 180 giorni dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale — un periodo transitorio che servirebbe a condomini e amministratori per adeguarsi. I tempi complessivi restano incerti: l'iter potrebbe chiudersi entro fine 2026 o slittare al 2027. Il testo può inoltre essere modificato in modo sostanziale prima dell'approvazione finale. Chiunque legga oggi il DDL sta leggendo una proposta, non una norma.
Con la riforma 2026 il condominio moroso può perdere il riscaldamento?
In linea di principio, sì — ma solo se il DDL viene approvato senza modifiche, se il riscaldamento è tecnicamente separabile per singola unità, e se la morosità dura da almeno sei mesi continuativi. Tre condizioni che devono ricorrere tutte insieme. Oggi questa sospensione non è prevista e qualsiasi tentativo di praticarla esporrebbe il condominio a una domanda risarcitoria. La risposta breve è: non ancora, ma ci si avvicina.
Il quadro giurisprudenziale che anticipa la riforma
I tribunali non hanno aspettato il legislatore. Tre pronunce recenti — tutte precedenti all'eventuale entrata in vigore del DDL, ma coerenti con la sua direzione — mostrano come la giurisprudenza stia già stringendo i ranghi attorno alla trasparenza e al rispetto dei millesimi.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 7823 del 31 marzo 2026, ha chiarito che l'amministratore è obbligato a comunicare a qualsiasi condomino che ne faccia richiesta i nominativi dei morosi e l'entità del loro debito. La privacy non è un alibi: i dati sulle morosità circolano liberamente tra i condòmini, perché il diritto al controllo sulla gestione delle risorse comuni prevale sulla riservatezza di chi non paga. Questa pronuncia dissolve una delle difese più frequenti con cui le morosità restano nell'ombra.
La Corte di Cassazione, Seconda Sezione civile, con la sentenza n. 13856 del 12 maggio 2026, ha ribadito che in seconda convocazione non basta prevalere per numero di teste: se i condomini contrari rappresentano un valore millesimale superiore a quello dei favorevoli, la delibera è invalida. Nel caso esaminato, 58 condomini su 61 avevano votato a favore, ma i tre contrari possedevano 524,730 millesimi contro i 358,633 dei favorevoli. La delibera è caduta. Questo chiarimento è cruciale in vista del nuovo quorum agevolato per i lavori obbligatori: anche con la riforma, il calcolo millesimale resta il vero ago della bilancia.
Il Tribunale di Vicenza, con la sentenza n. 1171 del 9 settembre 2026, ha annullato una delibera con cui l'assemblea aveva ripartito tra i condomini solventi insoluti per 80.562,49 euro, considerati ormai non recuperabili. Il Tribunale ha confermato il principio già fissato dalla Cassazione con la sentenza n. 13631 del 5 novembre 2001 e ribadito dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021: senza il consenso unanime di tutti i condòmini, l'assemblea non può trasformare il debito del moroso in un costo definitivo a carico di chi ha sempre pagato. La delibera che lo fa è annullabile — non nulla — e va impugnata nei termini di trenta giorni dalla comunicazione, pena la sua efficacia.
Il punto che gli altri non dicono: cosa conviene fare adesso
Il vigilantibus iura subveniunt — il diritto assiste chi vigila, non chi attende — vale anche in questa fase di transizione normativa. I blog giuridici raccontano cosa prevede il DDL; questo studio ritiene più utile suggerire cosa fare nell'attesa.
Sul fronte della morosità. La sospensione dei servizi scatterà — se e quando il DDL sarà legge — dal centottantunesimo giorno di mancato pagamento. Ciò significa che chi comincia a documentare le morosità con date precise oggi avrà già la prova documentale pronta quando la norma entrerà in vigore. L'amministratore che tiene un registro delle sollecitazioni con date, importi e riscontri scritti non sta anticipando la legge: sta costruendo l'archivio probatorio che renderà immediata l'attivazione del nuovo strumento. Il giorno 181 non è il momento di iniziare a cercare le prove; è il momento di usarle.
Sul fronte dei lavori urgenti. Il quorum agevolato per i lavori obbligatori creerà — almeno nella fase di transizione tra vecchio e nuovo regime — un terreno di possibile contenzioso. Chi delibera oggi con i quorum attuali si muove su un terreno consolidato. Chi aspetta il nuovo regime per approvare lavori già urgenti rischia di trovarsi in mezzo a una disputa procedurale sulla norma applicabile, soprattutto se i lavori erano stati già avviati o preventivati prima dell'entrata in vigore. Deliberare adesso, con la disciplina attuale, è una scelta difensiva che riduce l'esposizione al contenzioso.
Nelle pratiche che seguiamo in studio, l'errore più frequente è l'opposto: aspettare la nuova legge come fosse una bacchetta magica, rinunciando agli strumenti già disponibili. Il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il moroso esiste già oggi. La possibilità di conoscere i nomi di chi non paga è confermata dalla Cassazione. Il limite alle delibere assembleari che scaricano il debito sui solventi è già fissato. Chi conosce questi strumenti non ha bisogno di aspettare.
Come scrisse Norberto Bobbio, il diritto non è solo il testo della norma: è la pratica con cui quella norma viene usata, interpretata e applicata da chi ne ha la chiave. Il DDL 1816 cambierà il testo; la differenza tra chi ne trarrà vantaggio e chi no dipenderà dalla pratica.
Domande frequenti
Il condominio può già oggi sospendere i servizi al moroso?
No. La sospensione dei servizi comuni per morosità non è prevista dalla disciplina attuale. L'unico strumento immediato è il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. La sospensione diventerà possibile — per i soli servizi separabili e dopo sei mesi di morosità continuativa — solo se e quando il DDL AS 1816/2026 sarà approvato e sarà decorso il periodo di vacatio legis di 180 giorni.
Cosa succede se l'assemblea approva una delibera con quorum sbagliato?
La delibera è annullabile, non nulla, e deve essere impugnata entro trenta giorni dalla sua comunicazione al condomino assente o dalla data dell'assemblea per chi era presente. Decorso questo termine, la delibera diventa efficace anche se viziata. La distinzione tra nullità e annullabilità è decisiva: chi non rispetta i trenta giorni perde il diritto di contestare.
La detrazione IRPEF sul compenso dell'amministratore è già operativa?
No. La detrazione fino a 500 euro per condomino è una delle novità del DDL AS 1816/2026, ancora in iter parlamentare. Oggi il compenso dell'amministratore non è detraibile in dichiarazione dei redditi. La misura diventerà applicabile solo a seguito dell'approvazione definitiva della legge e, presumibilmente, con effetto dall'anno d'imposta successivo all'entrata in vigore.
Redazione - Staff Studio Legale MP
