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Se avete acquistato una casa sapendo che il venditore la teneva in forza di una donazione ricevuta anni fa, avete vissuto con una spada di Damocle sul rogito: la possibilità, anche remota, che un erede del donante si facesse vivo e pretendesse indietro il bene. Quella spada, per molti, è caduta il 18 giugno 2026. Ma — ed è il punto su cui vale la pena fermarsi — non per tutti.
Se non avete ancora verificato la posizione giuridica del vostro immobile, fatelo adesso. Non tra un mese. I registri immobiliari riportano la storia trascritta dell'immobile e solo una visura ipotecaria aggiornata vi dirà se qualcuno ha depositato, nei sei mesi di tempo concessi dalla legge, una domanda o un'opposizione che ancora oggi vi espone. Non è un controllo che si fa una volta nella vita: è un controllo da fare oggi, perché la finestra si è chiusa e ciò che è stato trascritto prima della chiusura resta valido.
Cosa è cambiato con la L. n. 182/2025 e perché il 18 giugno era la data-chiave
Per decenni, l'art. 563 c.c. previgente consentiva al legittimario, dopo aver escusso infruttuosamente il donatario, di chiedere la restituzione degli immobili ai terzi acquirenti, e questa azione era esperibile entro vent'anni dalla trascrizione della donazione. Il risultato pratico era che un immobile di provenienza donativa era considerato un bene "incagliato": difficile da vendere, quasi impossibile da ipotecare, esposto per vent'anni al rischio che un erede leso potesse rivendicarlo.
La riforma introdotta dall'art. 44 della L. 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto gli artt. 561 e 563 del Codice civile, spostando la tutela dei legittimari dal piano "reale" (il recupero fisico del bene) a quello "obbligatorio" (un indennizzo in denaro).
Il nuovo art. 563 c.c. stabilisce chiaramente che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi acquirenti di immobili donati: l'azione di restituzione in natura contro il terzo acquirente a titolo oneroso è di fatto abolita. Il legittimario leso non potrà più recuperare il bene in natura dal terzo acquirente, ma avrà diritto a una compensazione in denaro dal donatario.
Per le successioni già aperte prima dell'entrata in vigore della legge, però, la norma non ha operato subito. Il legislatore ha previsto una finestra di sei mesi, fino al 18 giugno 2026, entro la quale i legittimari interessati potevano conservare l'applicazione del vecchio regime. La conservazione del regime previgente era rimessa alla tempestiva iniziativa del legittimario, che doveva affrettarsi a notificare e trascrivere entro il 18 giugno 2026 la domanda di riduzione o quantomeno l'opposizione alla donazione.
Con la scadenza del 18 giugno 2026, le successioni anteriori al 18 dicembre 2025 per le quali non sono stati eseguiti questi adempimenti sono automaticamente confluite nel nuovo regime.
Acquisto da immobile donato nel 2013: quando la protezione è piena
Se avete acquistato la casa da chi l'aveva ricevuta in donazione nel 2013, la protezione piena scatta — oggi — a tre condizioni che devono coesistere tutte e tre.
Primo: il donante (la persona che nel 2013 ha fatto la donazione) deve essere già morto prima del 18 dicembre 2025. La morte del donante è il momento in cui si apre la successione, e solo da quel momento i legittimari potevano esercitare l'azione di riduzione. Se il donante era già deceduto prima della riforma, la sua successione rientra nel regime transitorio.
Secondo: nessun legittimario deve aver trascritto, nei registri immobiliari, una domanda giudiziale di riduzione o un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione entro il 18 giugno 2026. Per verificarlo, è necessario effettuare una visura ipotecaria sull'immobile e contro il donante e il donatario, accertandosi che entro la scadenza del 18 giugno 2026 non siano stati trascritti atti di opposizione o domande giudiziali di riduzione.
Terzo: l'acquisto deve essere avvenuto a titolo oneroso, cioè pagando un prezzo. La legge stabilisce che il terzo acquirente a titolo oneroso è comunque protetto; tuttavia, se l'alienazione è avvenuta a titolo gratuito, l'obbligo di risarcimento in denaro si trasferisce sul nuovo beneficiario nei limiti del valore ottenuto.
Se queste tre condizioni sono soddisfatte, la posizione del terzo acquirente è oggi definitivamente consolidata.
Se il donante è ancora vivo la riforma del 2025 mi protegge già?
No. Questo è il punto che quasi nessun commento esplicita con sufficiente chiarezza, ed è il primo nodo che in studio si presenta ai clienti che leggono le notizie sulla riforma e credono di essere già al sicuro.
La lettera della norma transitoria sembra escludere l'applicabilità del regime transitorio nel caso in cui il donante fosse ancora in vita al 18 dicembre 2025.
La ragione è logica prima ancora che giuridica: il regime transitorio riguarda le successioni già aperte prima della riforma. Se il donante è ancora in vita, la successione non si è ancora aperta. Non esistono ancora né eredi né legittimari con un diritto attuale all'azione di riduzione. Il termine di sei mesi non è mai scattato perché non c'era ancora nulla da far scattare.
Questo significa che, per questa categoria di acquirenti, il vecchio regime dell'art. 563 c.c. previgente resta teoricamente applicabile al momento della futura morte del donante. Quando il donante morirà, si aprirà la successione secondo le norme vigenti a quella data — che saranno quelle della riforma, perché la riforma è già in vigore dal 18 dicembre 2025. In questo caso, paradossalmente, chi ha acquistato da un donatario il cui donante è ancora vivo sarà protetto dalla riforma sin dall'apertura della successione, senza bisogno di attendere scadenze transitorie. Le successioni aperte dal 18 dicembre 2025 in poi sono soggette al nuovo regime, senza possibilità di restituzione ai terzi acquirenti e con tutela per equivalente per i legittimari lesi.
Il vero problema pratico, quindi, non è per chi ha comprato da un donatario il cui donante è ancora vivo (sarà comunque protetto dalla nuova norma). Il problema era per chi aveva comprato da un donatario il cui donante era già morto, e non sapeva se qualche legittimario avesse già trascritto un'opposizione prima del 18 giugno. Per loro, oggi, la risposta è scritta nei registri immobiliari.
Dal 18 giugno 2026 posso vendere o ipotecare la casa senza rischi?
Se le tre condizioni descritte sono soddisfatte — donante già morto prima del 18 dicembre 2025, nessuna trascrizione di opposizione o domanda di riduzione entro il 18 giugno 2026, acquisto a titolo oneroso — la risposta è sì.
La tutela dei legittimari si limita a un rimborso in denaro verso il donatario, mentre l'immobile acquista stabilità per compravendite e mutui. Venuto meno il rischio di "purgazione" dell'ipoteca, gli istituti di credito possono finanziare l'acquisto o la ristrutturazione di immobili donati con i normali parametri.
L'immobile resta aggredibile solo se la domanda di riduzione è stata trascritta prima del rogito, oppure se la donazione a monte presenta vizi di nullità radicale che scavalcano la riforma. Quest'ultima ipotesi — quella della donazione nulla per vizi propri, ad esempio per incapacità del donante al momento dell'atto — è indipendente dalla riforma ed esisteva già nel sistema previgente. Non è una nuova creazione della L. 182/2025 e non attiene alla provenienza donativa in quanto tale, ma a patologie originarie dell'atto.
La banca può rifiutare ancora un mutuo su un immobile proveniente da donazione dopo la riforma?
Fino a pochi mesi fa, le banche inserivano la provenienza donativa tra i criteri di rischio che potevano giustificare il rifiuto del mutuo o l'imposizione di polizze assicurative aggiuntive. Gli istituti di credito concedevano difficilmente mutui su beni donati perché, se il donatario non aveva beni sufficienti a soddisfare i legittimari, il bene poteva essere richiesto indietro anche al terzo acquirente.
Quel rischio, per le posizioni rientranti nel nuovo regime, è oggi venuto meno. Per le compravendite a titolo oneroso di immobili donati, la polizza assicurativa è oggi tecnicamente superflua perché è venuto meno il rischio di evizione che intendeva coprire; può conservare un'utilità residua solo in situazioni particolari, ad esempio quando risulti già trascritta una domanda di riduzione.
In pratica, se portate in banca la visura ipotecaria aggiornata — che dimostri l'assenza di trascrizioni pregiudizievoli entro il 18 giugno 2026 — la posizione dell'immobile è assimilabile a quella di qualunque altro bene acquistato senza storia donativa. Alcune banche stanno ancora aggiornando i propri manuali di istruttoria; è utile allegare al dossier di perizia una nota che richiami espressamente l'art. 44 della L. 182/2025 e la scadenza del regime transitorio.
Il quadro normativo e giurisprudenziale di riferimento
La riforma si inserisce in un percorso evolutivo che la Cassazione aveva già in parte tracciato sul fronte della tutela del terzo acquirente e sulla prova dei fatti che incidono sulla massa ereditaria. Con Cass. civ., Sez. II, ord. 23 luglio 2025, n. 20954, la Corte ha affrontato i criteri di modulazione della prova nell'azione di riduzione per lesione di legittima, precisando come il legittimario debba dimostrare la lesione della propria quota di riserva tenendo conto di tutte le liberalità del defunto. Con Cass. civ., Sez. V, 4 luglio 2025, n. 18252, in tema di imposta di successione, la Corte ha ribadito la centralità del momento dell'apertura della successione quale istante rilevante per la determinazione del regime applicabile — principio direttamente pertinente al meccanismo transitorio della riforma, perché è proprio la data di apertura della successione a determinare se si applica il vecchio o il nuovo art. 563 c.c.
Il principio del tempus regit actum — il momento dell'atto governa la norma applicabile — è la colonna vertebrale del sistema transitorio. Non è la data della donazione del 2013 a rilevare. Non è la data dell'acquisto da parte vostra. È la data di morte del donante, che determina l'apertura della successione e individua il regime applicabile.
Rudolf von Jhering scriveva che il diritto senza garanzie di attuazione assomiglia a fuoco che non scalda e a una luce che non illumina. La riforma della L. 182/2025 ha il merito di portare le garanzie del terzo acquirente fuori dalla teoria e dentro la certezza dei registri immobiliari: da oggi, una visura ipotecaria aggiornata dice la verità in modo definitivo. Ma quella verità la si legge solo se si va a cercarla.
Cosa fare adesso: tre passi concreti
Il primo passo è la visura ipotecaria. Fatela eseguire oggi contro il nome del donante e del donatario, per entrambi i venti anni precedenti alla data del vostro acquisto, con aggiornamento al 18 giugno 2026. Se la visura è pulita, la vostra posizione è consolidata.
Il secondo passo è accertare lo stato in vita del donante. Se risulta vivo al 18 dicembre 2025, il vostro immobile non era soggetto al regime transitorio, e sarà protetto dalla riforma direttamente al momento dell'apertura della futura successione. Nessuna urgenza, ma è utile saperlo per rispondere correttamente alle domande della banca.
Il terzo passo, se state pensando di rivendere o di accendere un mutuo, è predisporre una nota tecnica da allegare all'istruttoria bancaria o all'atto notarile, che ricostruisca la catena: donazione 2013 — acquisto a titolo oneroso — visura pulita al 18 giugno 2026 — applicazione del nuovo art. 563 c.c. Questo evita ritardi e richieste di documentazione aggiuntiva che, nella prassi bancaria veronese, ancora compaiono su posizioni donative datate.
Domande frequenti
Ho comprato nel 2018 da un donatario il cui donante è morto nel 2020: sono al sicuro?
Se la visura ipotecaria non mostra trascrizioni di domande di riduzione o atti di opposizione eseguiti entro il 18 giugno 2026, sì. La successione si era aperta nel 2020, quindi prima della riforma, ed è rientrata nel regime transitorio. La scadenza del 18 giugno 2026 senza trascrizioni pregiudizievoli ha consolidato definitivamente la vostra posizione. Resta sempre utile verificare l'assenza di vizi originari nella donazione del 2013.
Il venditore che mi ha ceduto la casa nel 2013 la aveva ricevuta in donazione quell'anno. I legittimari del donante possono ancora agire se il donante è morto nel 2024?
Possono agire, ma non contro di voi. Con la scadenza del 18 giugno 2026 senza opposizioni trascritte, il legittimario leso vanta solo un credito in denaro nei confronti del donatario (il vostro venditore). L'immobile nelle vostre mani è fuori dalla portata dell'azione. Se invece la domanda di riduzione fosse stata trascritta prima del vostro acquisto del 2013, la situazione sarebbe diversa: in quel caso era già un problema che risaliva all'atto di compravendita.
Devo fare qualcosa di attivo per "consolidare" la mia posizione, o basta aspettare?
Non dovete fare nulla in senso stretto: la protezione opera per effetto della norma e della scadenza del termine, non per una vostra iniziativa. L'unica azione utile è quella conoscitiva: la visura ipotecaria aggiornata, per escludere trascrizioni pregiudizievoli esistenti. Se avete in mente di vendere o di accendere un'ipoteca, quella verifica diventa il documento base dell'operazione.
Redazione - Staff Studio Legale MP
