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Un acquirente firma il compromesso per un appartamento certificato in classe energetica "C". Tutto sembra in ordine. Al rogito arriva un secondo APE: classe "G". Quattro classi di differenza, bollette annue prevedibilmente doppie, e un prezzo già pattuito su basi false. Il Tribunale di Torino, con sentenza 8 maggio 2024, n. 2751, ha affrontato esattamente questo scenario — e ha dato torto sia al venditore sia all'agente immobiliare.
Cosa dice davvero l'APE e perché la classe energetica vale soldi
L'APE, Attestato di Prestazione Energetica, è il documento che attesta la prestazione energetica di un edificio o di una unità immobiliare e la classifica su una scala di dieci classi, da A4 (la più efficiente) a G. Non è una formalità: la classe energetica di un immobile incide direttamente sul prezzo di mercato. Un appartamento in classe A o B vale più di uno in classe F o G, a parità di metratura e zona. La differenza può essere dell'ordine del 10-20% del valore complessivo — cifre rilevanti su un acquisto da 200.000 o 300.000 euro.
L'attestato è richiesto ogni volta che un immobile viene immesso sul mercato, sia in vendita che in affitto. L'obbligo nasce dall'articolo 6 del D.Lgs. 192/2005, che impone al proprietario di mettere a disposizione il documento già nella fase di trattativa e di consegnarlo al momento della stipula del contratto.
Il punto cruciale, che molti acquirenti ignorano, è che l'obbligo di consegnare l'APE scatta già all'avvio delle trattative, non soltanto al momento del rogito. Se il documento che arriva in quella fase è errato, il compratore ha già preso le sue decisioni su basi false.
Dal 3 giugno 2026 le regole di calcolo sono cambiate: attenzione ai vecchi APE
Dal 3 giugno 2026 è in vigore il DM 28 ottobre 2025, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 283 del 5 dicembre 2025. Il decreto aggiorna il DM 26 giugno 2015 sui requisiti minimi di prestazione energetica. Dal 3 giugno 2026 gli attestati si redigono applicando le metodologie di calcolo e le norme tecniche aggiornate dal nuovo decreto Requisiti Minimi.
Formato dell'attestato e scala delle classi restano invariati, e gli APE già emessi restano validi fino alla scadenza. Il MASE, nelle Indicazioni agli operatori di giugno 2026, ha precisato che l'attestato segue la normativa vigente alla data di emissione.
Questo introduce però un rischio pratico che vale la pena segnalare. Gli APE redatti con i vecchi criteri del DM 2015 — ancora validi, tecnicamente — utilizzano parametri di calcolo diversi da quelli applicati dal giugno 2026. Chi acquista un immobile con un APE datato potrebbe trovarsi di fronte a una discrepanza apparente tra la classe dichiarata e quella che un tecnico calcolerebbe oggi con il nuovo metodo. Non è un APE falso in questo caso: è semplicemente un APE vecchio. Ma se già con il vecchio metodo la classe era sbagliata, il nuovo decreto rende più facile — e più probabile — che un perito la smaschereri.
Il certificatore deve effettuare un sopralluogo obbligatorio: un APE "a tavolino" è nullo. Nelle pratiche che seguiamo, l'errore più frequente è proprio questo: attestati redatti senza sopralluogo, o con sopralluogo di pochi minuti su immobili complessi, che poi non reggono alla verifica di un CTU nominato dal tribunale.
APE sbagliato: quali tutele ha l'acquirente dopo il rogito?
L'acquirente che scopre, dopo aver firmato, che la classe energetica dell'immobile è inferiore a quella attestata non è senza strumenti. La giurisprudenza ha costruito nel tempo un ventaglio di rimedi, di intensità crescente.
Il primo è la riduzione del prezzo, prevista dall'art. 1492 del Codice civile in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta. Secondo l'acquirente, l'APE indicava erroneamente la classe energetica dell'immobile come "C", mentre il ricalcolo effettuato dal consulente di parte aveva evidenziato una classe energetica inferiore. In questo tipo di controversia il giudice nomina un Consulente Tecnico d'Ufficio (CTU, il perito del tribunale) che ricalcola la prestazione energetica reale e quantifica la differenza di valore tra ciò che l'acquirente ha pagato e ciò che ha effettivamente ricevuto.
Il secondo rimedio è il risarcimento del danno. Se la classe energetica di un immobile venduto attestata dall'APE in realtà si dimostrasse inferiore rispetto a quanto dichiarato nella certificazione, l'immobile venduto risulterebbe diminuito nel valore, per cui il venditore è tenuto a risarcire l'acquirente. Se le parti avessero conosciuto fin dal primo momento la corretta classe energetica avrebbero sicuramente pattuito un prezzo diverso da quello effettivamente pagato.
Il terzo rimedio, il più radicale, è la risoluzione del contratto — cioè lo scioglimento del rogito con restituzione del prezzo. Non è automatica: la consegna al promissario acquirente di un attestato di prestazione energetica non corrispondente alla reale situazione energetica dell'immobile promesso in vendita, recante l'indicazione di una classe energetica superiore a quella effettiva, costituisce inadempimento dell'obbligo previsto dall'art. 6, comma 2, del D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, di rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente all'avvio delle trattative e di consegnarlo alla fine delle medesime, legittimando la risoluzione del contratto preliminare.
La risoluzione presuppone che la discrepanza energetica abbia influenzato in modo determinante la decisione d'acquisto. Quattro classi di differenza — da C a G — sono un caso limite in cui la giurisprudenza di merito ha ritenuto l'inadempimento sufficientemente grave.
La responsabilità dell'agente immobiliare: il profilo più sottovalutato
Il punto che gli altri commentatori trascurano è questo: nella vicenda decisa dal Tribunale di Torino con sentenza 8 maggio 2024, n. 2751, la condanna non ha riguardato solo i venditori. Il mediatore immobiliare che ometta di informare il promissario acquirente in merito alla parzialità e inattendibilità dell'attestato di prestazione energetica consegnato dai promittenti venditori, in violazione degli obblighi di informazione previsti dall'art. 1759 c.c., è inadempiente, legittimando la risoluzione del contratto di mediazione qualora tale inadempimento non sia di scarsa importanza.
Detto in termini pratici: se l'agente immobiliare sapeva — o avrebbe dovuto sapere — che l'APE era inattendibile, e non lo ha segnalato all'acquirente, risponde in solido del danno. L'acquirente può agire contro l'agente per la restituzione della provvigione e per il risarcimento del danno patito. Un profilo che nelle trattative assistite da un legale dovrebbe essere valutato fin dall'inizio.
Il brocardo culpa in contrahendo — la responsabilità che nasce dalla scorrettezza nelle trattative precontrattuali — fotografa con precisione questa responsabilità: chi ha il dovere di informare e tace su un dato rilevante risponde delle conseguenze del silenzio, anche se il contratto è già stato firmato.
Quando l'APE falso diventa un reato penale
Oltre al piano civile, esiste un rischio penale che non va sottovalutato. La Corte di Cassazione, Sezione II Penale, con sentenza 16 giugno 2017, n. 16644, ha stabilito che il venditore che attribuisce consapevolmente all'immobile una classe energetica superiore a quella reale, per giustificare un prezzo di vendita più elevato, commette il reato di truffa contrattuale ai sensi dell'art. 640 del Codice penale. Un venditore aveva attribuito all'immobile una classe energetica superiore per giustificare un prezzo di vendita più elevato. La Suprema Corte ha stabilito che tale condotta induce in errore l'acquirente, il quale si ritrova con un bene che ha caratteristiche tecniche — e costi di gestione — peggiori di quelle prospettate.
La differenza tra la responsabilità civile e quella penale è la componente soggettiva: un APE errato per negligenza del tecnico resta sul piano del danno risarcibile; un APE gonfiato consapevolmente per alzare il prezzo integra il reato di truffa. La distinzione non è sempre netta, e spesso è il CTU a fornire gli elementi per capire se l'errore fosse tecnicamente plausibile o manifestamente impossibile.
Cosa fare subito se hai scoperto che il tuo APE era sbagliato
La tempistica è decisiva. L'azione per la garanzia per i vizi della cosa venduta richiede la denuncia del vizio entro otto giorni dalla scoperta e si prescrive in un anno dalla consegna (art. 1495 c.c.). La denuncia decorre dal momento in cui l'acquirente ha avuto — o avrebbe potuto avere con ordinaria diligenza — conoscenza del difetto. Se si aspetta troppo, il rimedio della riduzione del prezzo si prescrive.
Il primo passo è commissionare una perizia tecnica di parte a un certificatore energetico indipendente. La perizia non è una prova definitiva — lo sarà eventualmente la CTU disposta dal giudice — ma è il documento che fonda la contestazione formale al venditore. Senza di essa è difficile quantificare la domanda e difficile trattare stragiudizialmente.
Le sanzioni per l'assenza dell'APE variano in base al caso: 3.000-18.000 euro per la compravendita, 1.000-4.000 euro per l'affitto. Queste sanzioni amministrative colpiscono la mancata allegazione dell'APE; ma il danno patrimoniale per l'acquirente — cioè il minor valore dell'immobile — è una voce separata, e di solito molto più consistente.
Il consiglio operativo è uno solo: prima di contestare al venditore, conviene verificare se nel fascicolo è depositato anche il contratto di mediazione e se l'agente ha rilasciato dichiarazioni scritte sulla classe energetica negli annunci o nelle email di trattativa. Quei documenti possono estendere la responsabilità — e ampliare notevolmente le chance di recupero.
Come osservava Norberto Bobbio, il diritto non tutela i diritti in astratto: tutela chi li rivendica nel momento e nel modo giusti. Un acquirente informato, assistito da un tecnico e da un legale, ha strumenti concreti. Chi aspetta — sperando che il problema si risolva da solo — rischia di ritrovarsi con la casa, le bollette alte, e i termini decaduti.
Domande frequenti
Ho comprato casa sei mesi fa e ho appena scoperto che la classe energetica è sbagliata. Ho ancora diritto a fare qualcosa?
Sì, ma bisogna muoversi. L'azione per riduzione del prezzo o per risarcimento del danno richiede la denuncia entro otto giorni dalla scoperta e si prescrive in un anno dalla consegna (art. 1495 c.c.): il tempo si conta dalla consegna, che spesso coincide con la data del rogito. Il primo passo è una perizia tecnica di parte che certifichi la discrepanza rispetto all'APE allegato al contratto.
L'agente immobiliare può essere chiamato in causa se l'APE era sbagliato?
Sì. Il Tribunale di Torino, sentenza 8 maggio 2024, n. 2751, ha stabilito che l'agente che non segnala all'acquirente la parzialità o l'inattendibilità dell'APE viola i propri obblighi di informazione ai sensi dell'art. 1759 c.c. In quel caso, l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto di mediazione e il risarcimento del danno, in aggiunta a quanto dovuto dal venditore.
Se l'APE era sbagliato ma io ho già pagato tutto e firmato il rogito, posso far annullare la vendita?
La risoluzione integrale del rogito è possibile, ma non automatica: il giudice la concede solo quando la discrepanza energetica ha influenzato in modo determinante la decisione d'acquisto e l'inadempimento è di gravità non trascurabile. Differenze di una o due classi, con una perdita di valore limitata, tendono a sfociare in riduzione del prezzo o risarcimento piuttosto che in risoluzione. Differenze di quattro o più classi — come nel caso torinese — aprono invece concretamente la via alla risoluzione.
Redazione - Staff Studio Legale MP
