Contenuto realizzato con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale e revisionato dall'autore.
Una coppia compra un appartamento a Verona, secondo piano, ventimila euro di lavori straordinari già deliberati. Al rogito, l'amministratore ha rilasciato la sua attestazione: nessuna morosità. Quattro mesi dopo arriva un decreto ingiuntivo da 4.800 euro. La delibera era del novembre precedente, l'attestazione era incompleta, i conguagli erano stati approvati in assemblea due settimane prima del rogito ma non ancora riscossi. Chi è responsabile? L'acquirente. Almeno in parte.
Questo è il quadro in cui si muove oggi chi compra casa in condominio, e sta per complicarsi ulteriormente.
Acquirente responsabile di debiti condominiali del venditore: la regola oggi
L'art. 63, quarto comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino — cioè chi acquista l'appartamento — è obbligato in solido (vale a dire insieme, non al posto) con il venditore per il pagamento delle spese condominiali relative all'esercizio in corso e a quello precedente. In solido significa che il condominio può chiedere l'intero importo a uno qualsiasi dei due: al venditore moroso, oppure direttamente al nuovo acquirente che non sapeva nulla.
Il vincolo è limitato al biennio, ma questo biennio si calcola per esercizi contabili del condominio, non per anni solari. Se il condominio chiude i conti il 30 giugno, e tu hai comprato a marzo, l'esercizio "precedente" copre il periodo luglio-giugno dell'anno prima — non il gennaio-dicembre. È un dettaglio tecnico che genera contenziosi a raffica: la Cass. civ., Sez. VI, 22 marzo 2017, n. 7395 ha chiarito proprio questo, ribadendo che il riferimento è all'esercizio gestionale, non all'anno solare.
Sul punto la giurisprudenza di merito più recente non lascia dubbi. Il Tribunale di Milano, Sez. XIII civile, con sentenza 2408/2026, ha confermato che la dichiarazione rilasciata dall'amministratore al momento del rogito non ha valore di quietanza liberatoria: il condominio può comunque richiedere i conguagli che emergono successivamente dall'approvazione del rendiconto, e questi restano a carico dell'acquirente entro i limiti del biennio di solidarietà.
Chi paga le spese condominiali arretrate quando si compra un appartamento?
Sul piano dei rapporti esterni — cioè tra condominio e acquirente — quest'ultimo può essere chiamato a pagare tutto ciò che il venditore non ha versato nell'esercizio in corso e in quello precedente. Non può opporre la propria buona fede, né il fatto di non sapere dell'arretrato. Sul piano dei rapporti interni, però, vale il principio opposto: l'acquirente risponde solo delle obbligazioni sorte dopo il suo ingresso in condominio, e se ha pagato debiti del venditore ha diritto di rivalersi su di lui. La regola pratica è: paghi prima, recuperi dopo — se il venditore è ancora solvibile.
Il Tribunale di Bari, con sentenza n. 4178 dell'8 luglio 2026 (est. D'Amore), ha ribadito questo meccanismo respingendo l'eccezione di un acquirente che sosteneva di non poter essere escusso perché le spese erano riferibili a lavori deliberati in epoca precedente al suo acquisto: la solidarietà passiva opera indipendentemente dalla data della delibera, purché il debito ricada nel biennio rilevante.
Per le spese straordinarie — rifacimento facciata, sostituzione ascensore, impermeabilizzazione del tetto — il momento che conta è la data della delibera assembleare che ha approvato i lavori, non la data in cui la ditta ha finito o ha emesso la fattura. Se la delibera è del mese prima del tuo rogito e il debito è ancora aperto, sei dentro.
Il DDL 1816 e la riforma condominio: cosa cambia per chi compra casa
Il disegno di legge n. 1816, presentato al Senato il 24 febbraio 2026 e assegnato alla Commissione Giustizia il 18 marzo 2026 (iter in corso, non ancora legge), propone una modifica sostanziale dell'art. 63 disp. att. c.c.: la solidarietà dell'acquirente verrebbe estesa dall'esercizio in corso più uno precedente all'esercizio in corso più due precedenti. Un anno in più di esposizione.
Contestualmente, il DDL introduce un obbligo notarile nuovo: in sede di rogito, il notaio dovrebbe acquisire preventivamente dall'amministratore un'attestazione dello stato di morosità relativa al biennio precedente (che diventerebbe triennio con la riforma). Non una facoltà, un obbligo.
La differenza pratica è rilevante. Oggi, se un venditore ha accumulato debiti condominiali in un condominio con esercizi non coincidenti con l'anno solare, il biennio di rischio per l'acquirente può arrivare a coprire quasi 24 mesi di spese. Con la riforma, si arriverebbe a quasi 36. In un condominio con un piano di recupero facciate o un impianto ascensoristico da rinnovare, quella differenza può valere diverse migliaia di euro.
Il difetto invisibile: perché l'attestazione dell'amministratore non basta davvero
Qui sta il punto che quasi nessuno segnala apertamente. La dichiarazione di morosità che l'amministratore rilascia oggi — e che il DDL 1816 vorrebbe rendere obbligatoria per via notarile — non è un documento standardizzato, né è soggetta a un controllo formale vincolante. Nella prassi degli studi che si occupano di compravendite immobiliari, una quota significativa di queste attestazioni contiene omissioni o imprecisioni: conguagli già deliberati ma non ancora riscossi, rate approvate in assemblee non verbalizzate correttamente, lavori straordinari autorizzati con delibera ma formalmente imputati all'esercizio successivo.
Il principio vigilantibus iura non scripta sed probanda — per dirla con una variante più appropriata al tema — si traduce in una regola concreta: il brocardo fraus omnia corrumpit non si applica solo al dolo esplicito, ma anche all'omissione informativa che, pur non intenzionale, lascia l'acquirente esposto a un rischio che avrebbe potuto quantificare. Prima di firmare il compromesso, e non solo al rogito, è opportuno chiedere copia del registro di anagrafe condominiale, degli ultimi due rendiconti approvati, del verbale dell'ultima assemblea e dell'elenco dei condomini morosi. Non è un atto di diffidenza verso il venditore: è l'unico modo per sapere davvero cosa si sta comprando.
Il DDL 1816, se approvato, risolverà il problema solo in parte: imporrà al notaio di richiedere l'attestazione, ma non cambierà la qualità di quella attestazione. Il rischio si sposta, non scompare.
Come scriveva Luigi Ferrajoli, il diritto garantisce forme, non contenuti: una norma che impone un documento non garantisce che quel documento sia corretto. La tutela reale rimane nella diligenza pre-contrattuale di chi acquista.
Il notaio deve verificare i debiti condominiali prima del rogito?
Oggi, sulla base del diritto vigente, il notaio ha l'obbligo di informare le parti sugli effetti giuridici dell'atto che redige — e tra questi rientra il regime di solidarietà ex art. 63 disp. att. c.c. — ma non ha l'obbligo legale di acquisire l'attestazione di morosità dall'amministratore. Questa verificazione è raccomandata dalla prassi notarile virtuosa, ma non è ancora un onere normativo. Con il DDL 1816, diventerebbe obbligatoria.
È una differenza non banale: oggi, se il notaio non chiede l'attestazione e l'acquirente subisce un danno, il profilo di responsabilità professionale del notaio è incerto. Dopo la riforma, l'omissione dell'attestazione notarile sarebbe una violazione di legge. L'art. 1130, n. 9, c.c. già oggi prescrive che l'amministratore deve fornire al condomino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle liti in corso; e l'inottemperanza costituisce grave irregolarità che può giustificarne la revoca giudiziale.
L'acquirente diligente non aspetta che sia il notaio a chiederla: la richiede lui stesso, direttamente all'amministratore, prima ancora di firmare il compromesso. E se l'amministratore non risponde entro un termine ragionevole, è già un segnale.
Cosa fare prima del rogito: 3 controlli concreti
Il primo controllo riguarda i verbali assembleari. Richiedere al venditore copia dei verbali delle ultime tre assemblee condominiali permette di verificare se sono state deliberate spese straordinarie ancora aperte, se esistono liti in corso con fornitori o con singoli condomini, e se l'amministratore ha già avviato decreti ingiuntivi per morosità che potrebbero riverberarsi sul condominio. I verbali non mentono quanto le attestazioni generiche.
Il secondo controllo è il rendiconto consuntivo dell'ultimo esercizio approvato. Un condominio con un avanzo di cassa consistente è un condominio sano; uno con un deficit di gestione cronico, o con un fondo di riserva a zero, è un condominio che potrebbe deliberare spese straordinarie nei mesi successivi all'acquisto. Non è debito del venditore, ma diventa subito tuo.
Il terzo controllo è la verifica dell'esistenza di delibere di spese straordinarie già approvate ma non ancora poste a riparto. Secondo la Cass. civ., Sez. II, ord. 22 marzo 2017, n. 7395, la delibera che approva i lavori è il momento costitutivo dell'obbligazione. Se la delibera esiste e la data è nel biennio precedente al rogito, quei soldi potrebbero essere richiesti a te.
La nota di pratica di questo studio: il problema che vediamo più spesso non è il venditore disonesto, ma l'attestazione firmata in buona fede da un amministratore che non ha aggiornato il quadro degli insoluti perché l'assemblea aveva appena approvato il consuntivo. Il conguaglio emerge dopo, e a quel punto l'acquirente è già entrato.
Redazione - Staff Studio Legale MP
