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Secondo i dati dell'Agenzia del Territorio, oltre il 20% degli immobili presenti nelle successioni italiane presenta difformità urbanistiche o catastali non sanate. Una famiglia su cinque, in media, eredita un problema edilizio insieme al patrimonio. Eppure quasi nessuno lo sa prima di aprire una causa di divisione.
Divisione ereditaria immobile abusivo: cosa dice la Cassazione nel 2026
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21743 del 25 giugno 2026, sposta il baricentro dalla provenienza ereditaria dei beni alla natura dell'atto di divisione, e chiarisce che lo scioglimento della comunione su un immobile abusivo è un atto tra vivi, soggetto alla nullità urbanistica.
Il punto è questo: ereditare un fabbricato abusivo non è vietato. Gli acquisti per causa di morte restano fuori dalla sanzione civilistica prevista per gli abusi edilizi, ma l'atto con cui i coeredi escono dalla comunione e si assegnano i singoli beni non è un trasferimento mortis causa, bensì un negozio tra vivi che ricade nella disciplina del Testo Unico Edilizia. Un atto di divisione che comprenda un fabbricato privo degli estremi del titolo abilitativo è quindi nullo, come lo sarebbe una vendita.
Pochi giorni prima, la Cassazione civile, Sez. II, con sentenza 4 giugno 2026, n. 18005, aveva stabilito che le carenze documentali in materia urbanistica e catastale, integrando l'ipotesi di una nullità formale e assoluta posta a tutela di superiori interessi pubblicistici e di contrasto all'evasione fiscale, sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, ivi compreso il giudizio di legittimità. Questo significa che il vizio può emergere anche all'ultimo grado di un processo lungo anni, vanificando tutto il lavoro processuale svolto fino a quel momento.
La pronuncia n. 18005/2026 si inserisce nel solco delle restrizioni allo scioglimento giudiziale delle comunioni — ordinarie ed ereditarie — in presenza di manufatti abusivi o privi di idonea attestazione di conformità catastale, qualificando i requisiti di regolarità edilizia e catastale quali vere e proprie condizioni dell'azione di divisione.
Si può dividere un'eredità con immobili abusivi?
No, non direttamente. Un atto di divisione ereditaria che comprenda un fabbricato privo del titolo abilitativo — il permesso di costruire, la concessione edilizia o la sanatoria — è nullo per legge ai sensi dell'art. 46 del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e dell'art. 40 della legge n. 47/1985. La nullità è rilevabile d'ufficio dal giudice in qualsiasi momento del processo, anche senza che nessuna delle parti la eccepisca. Esiste però una via d'uscita praticabile subito: la divisione parziale, che consente di dividere gli altri beni dell'asse ereditario lasciando in sospeso il solo immobile irregolare.
Cosa succede se la casa ereditata non è in regola urbanisticamente?
L'immobile rimane in comunione tra i coeredi finché non si risolve il problema edilizio. Nessuno può ottenerne l'assegnazione esclusiva, né venderlo a terzi con un regolare rogito. La verifica della regolarità edilizia costituisce una questione rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, perché tutela l'interesse pubblico al corretto assetto del territorio. Il giudice deve quindi accertare se i manufatti compresi nell'asse ereditario siano regolari, sanati oppure caratterizzati da difformità tali da renderli abusivi.
Un dettaglio che sorprende chi non lo conosce: la semplice conoscenza dell'abuso da parte dei coeredi non è sufficiente a rendere valido l'atto. Non basta che tutti siano d'accordo, non basta che tutti sapessero della situazione. La nullità è assoluta — cioè non sanabile dal consenso delle parti — e opera indipendentemente dalla buona o mala fede di chi firma.
Un ulteriore profilo spesso sottovalutato riguarda la conformità catastale. Secondo la sentenza di Cassazione n. 18005/2026, il mancato accertamento delle menzioni catastali da parte del giudice costituisce un errore censurabile in Cassazione. Questo vuol dire che non è sufficiente verificare solo i titoli edilizi: anche una planimetria catastale difforme dallo stato reale del fabbricato può bloccare la divisione.
Il caso della mediazione: l'errore che nessun blog racconta
Il caso esaminato dalla Cassazione con l'ordinanza n. 21743/2026 nasce da una vicenda concreta che vale la pena raccontare per intero, perché illumina un rischio che molti coeredi sottovalutano. La controversia nasce da un accordo di mediazione con cui alcuni coeredi avevano stabilito la divisione di terreni e immobili provenienti da un comune dante causa. Poiché l'accordo non era stato eseguito spontaneamente, una delle parti aveva chiesto al Tribunale di disporre il trasferimento degli immobili ai sensi dell'articolo 2932 del Codice civile, oltre al pagamento di un conguaglio. Il Tribunale aveva accolto la domanda.
L'accordo di mediazione è un contratto. La sentenza che ne ordina l'esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c. è una pronuncia giudiziale. Entrambi producono effetti tra vivi. Entrambi, quindi, sono soggetti alla disciplina urbanistica. La sentenza ex art. 2932 c.c. non può produrre effetti che le parti non potrebbero ottenere attraverso un contratto valido.
Il risultato pratico: la Cassazione ha annullato la sentenza d'appello limitatamente alla questione urbanistica e ha rinviato il giudizio alla Corte d'Appello di Genova, chiamata a verificare la natura dei manufatti e la possibilità di procedere a una divisione parziale. Anni di giudizi, spese di mediazione, onorari notarili, CTU: tutto da rifare.
Qui si trova il punto che quasi nessun commento sviluppa. In pratica si vedono accordi di mediazione ereditaria firmati, depositati e persino trascritti su immobili con difformità non sanate. La Cassazione li annulla a posteriori. Le spese di mediazione e quelle notarili per l'atto poi dichiarato nullo rimangono a carico delle parti. E il problema edilizio è ancora lì, irrisolto, dopo anni di processo.
La lezione operativa è dunque duplice: prima di avviare qualsiasi procedimento di divisione — giudiziale o stragiudiziale — occorre fare una verifica documentale completa dell'immobile, che includa l'esame del titolo abilitativo originario, la conformità catastale e lo stato legittimo ai sensi dell'art. 9-bis del d.P.R. 380/2001 così come modificato dal D.L. Salva Casa n. 69/2024 (conv. L. 105/2024).
La divisione parziale: la strada già praticabile oggi (senza aspettare la sanatoria)
Questo è il punto che i coeredi non conoscono e che può sbloccare situazioni apparentemente ferme. Quando tra i beni costituenti l'asse ereditario vi siano edifici abusivi, ogni coerede ha diritto, ai sensi dell'art. 713, comma 1, c.c., di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l'intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche ove non vi sia il consenso degli altri condividenti. Lo stabilisce il Tribunale di Larino, sentenza 20 marzo 2026, n. 90.
In termini pratici: se l'asse ereditario comprende, poniamo, un appartamento regolare, un conto corrente cointestato e una villa con un ampliamento abusivo non sanato, i coeredi possono dividere subito l'appartamento e il conto. La villa resta in comunione, ma il resto del patrimonio si sblocca. Questo evita anni di stallo, frena l'accumulo di spese condominiali e fiscali sul bene indiviso, e consente a ciascun erede di gestire autonomamente la propria quota degli altri beni.
La presenza di un immobile abusivo non blocca necessariamente la divisione dell'intero patrimonio. Secondo la Cassazione, il giudice può valutare una divisione parziale, escludendo dall'operazione il fabbricato irregolare. Gli altri beni ereditari possono essere divisi anche senza il consenso di tutti i coeredi.
Sul fronte della sanatoria, il D.L. Salva Casa n. 69/2024 (convertito con L. 105/2024) ha ampliato i casi di abuso sanabile in via diretta, introducendo tolleranze costruttive e semplificando alcune procedure. Ma la sanatoria richiede comunque tempi — istruttoria comunale, pagamenti, aggiornamento catastale — che possono richiedere mesi o anni. Nell'attesa, la divisione parziale consente di non paralizzare l'intera eredità.
La mediazione ereditaria vale anche per immobili con abusi edilizi?
La mediazione, come procedura di composizione della controversia, è sempre percorribile e può rivelarsi utile per raggiungere un accordo su come gestire il problema edilizio: chi si fa carico della sanatoria, con quali costi, in quali tempi. Ma l'accordo di mediazione che prevede la divisione di un immobile abusivo non è eseguibile, né direttamente né tramite sentenza del Tribunale ex art. 2932 c.c. Il giudice non può pronunciare una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che determini il trasferimento dei beni o l'esecuzione dell'accordo divisorio, poiché la regolarità urbanistica costituisce una condizione dell'azione rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del processo.
Detto altrimenti, la mediazione può servire per concordare chi si occupa di sanare l'abuso e come si procederà poi alla divisione. Non può produrre da sola una divisione valida se l'immobile è ancora irregolare al momento dell'accordo.
Il brocardo fraus omnia corrumpit — la frode corrode tutto — vale qui non solo per chi ha costruito abusivamente, ma anche per chi cerca di aggirare la nullità urbanistica attraverso percorsi alternativi, inclusa la mediazione. Il sistema non si lascia aggirare.
Norberto Bobbio, nel distinguere tra legalità e legittimità, ricordava che un ordinamento giuridico non si limita a sanzionare chi viola le norme: nega all'atto illegittimo la possibilità stessa di produrre effetti. È esattamente questo che fa la disciplina urbanistica con gli atti dispositivi su immobili abusivi: non li punisce in via sanzionatoria, li priva di ogni efficacia giuridica fin dall'origine.
Cosa fare concretamente: tre passi prima di avviare qualsiasi divisione
Prima di depositare un ricorso per divisione giudiziale, o anche solo prima di convocare i coeredi per un accordo, è necessario svolgere tre verifiche fondamentali.
La prima è la ricerca del titolo abilitativo originario: il permesso di costruire, la concessione edilizia o la licenza, da verificare presso il Comune. Se l'immobile è stato costruito prima del 1° settembre 1967, la legge non richiede la menzione del titolo, ma è comunque opportuno documentare la data di costruzione.
La seconda è la verifica della conformità catastale. In tema di scioglimento della comunione ereditaria o ordinaria, la regolarità urbanistico-edilizia del fabbricato e la sua conformità oggettiva alle risultanze catastali costituiscono inderogabili condizioni dell'azione ex art. 713 c.c. sotto il profilo della "possibilità giuridica". Il giudice non può disporre la divisione giudiziale di un immobile abusivo o privo della documentazione attestante il completamento dell'iter di sanatoria, né in assenza delle menzioni e delle attestazioni di corrispondenza tra lo stato di fatto, i dati e le planimetrie depositate in catasto prescritte a pena di nullità dall'art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/1985.
La terza è la valutazione della divisione parziale come soluzione interinale. Se uno o più beni dell'asse presentano irregolarità, è opportuno strutturare subito la domanda in modo da escluderli e dividere il resto. Attendere la sanatoria prima di avviare qualsiasi divisione significa spesso bloccare per anni beni che potrebbero già essere attribuiti ai singoli eredi.
Domande frequenti
Se tutti i coeredi sono d'accordo, l'accordo di divisione vale anche per l'immobile abusivo?
No. La nullità derivante dall'assenza dei requisiti urbanistici è assoluta: non dipende dal consenso delle parti e non può essere sanata dall'accordo unanime dei coeredi. Anche se tutti firmano e tutti sapevano dell'abuso, l'atto è nullo e qualsiasi tribunale può rilevarlo d'ufficio, anche a distanza di anni dalla firma.
La dichiarazione di successione regolarizza automaticamente l'immobile abusivo?
No. La dichiarazione di successione ha finalità fiscali e non costituisce titolo edilizio. La dichiarazione di successione ha finalità prevalentemente fiscali e non costituisce un titolo edilizio né una sanatoria urbanistica, anche se produce trascrizione nei registri immobiliari. L'immobile abusivo resta tale anche dopo la successione, e resta non divisibile finché non viene sanato o stralciato dalla divisione.
Quanto tempo ci vuole per sanare un abuso edilizio con il Salva Casa e poi procedere alla divisione?
Dipende dalla tipologia di irregolarità e dal Comune. Il D.L. Salva Casa n. 69/2024 ha semplificato alcune procedure — in particolare per le difformità parziali e le tolleranze costruttive — ma i tempi dell'istruttoria comunale variano da pochi mesi a oltre un anno. Per non paralizzare l'intera eredità nell'attesa, la divisione parziale — dividere subito gli altri beni, lasciando in comunione il solo immobile da sanare — è la soluzione più efficace e già riconosciuta dalla giurisprudenza del 2026.
Redazione - Staff Studio Legale MP
