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Secondo i dati Istat, oltre il 60% degli edifici residenziali italiani costruiti prima del 1980 è ancora dotato di impianto di riscaldamento centralizzato. Milioni di condomini, quindi, si trovano periodicamente davanti alla stessa domanda: posso staccarmi? E se lo faccio, quante spese devo ancora pagare? La risposta, dopo due sentenze della Cassazione uscite a un giorno di distanza nel marzo 2026, è diventata più precisa — ma anche più articolata di quanto sembri.
Cosa dice davvero l'art. 1118 c.c.: il diritto al distacco dal riscaldamento centralizzato
Il distacco dal riscaldamento centralizzato è un diritto del singolo condomino. Lo afferma espressamente l'art. 1118, quarto comma, del Codice civile, introdotto dalla Legge n. 220/2012 — la cosiddetta riforma del condominio. La legge attribuisce al condomino il diritto di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento (art. 1118, c. 4, c.c.) a una condizione: dal suo distacco non devono derivare notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Il punto centrale, che genera quasi tutto il contenzioso, è la prova. L'onere di dimostrare l'assenza di squilibri significativi e di aggravi di spesa grava sul condomino distaccante (secondo quanto previsto dall'art. 2697 c.c.). Pertanto, è indispensabile che il condomino produca una perizia tecnica redatta da un professionista abilitato nella quale siano dettagliati lo stato dei consumi, le previsioni post-distacco e le valutazioni sull'impatto dell'operazione sull'impianto termico centrale.
Fin qui, nessuna novità rispetto all'orientamento consolidato. La novità arriva quando si guarda al regolamento condominiale.
Il regolamento contrattuale non può vietare il distacco: Cass. n. 6490 del 18 marzo 2026
Con sentenza n. 6490/2026 del 18 marzo 2026, la Cassazione afferma che il regolamento condominiale, anche contrattuale, non può vietare al condomino il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, né subordinarlo ad autorizzazione dell'amministratore, purché il condomino provi l'assenza di pregiudizi per gli altri.
La distinzione tra regolamento «assembleare» e regolamento «contrattuale» è decisiva. Il regolamento assembleare è quello approvato dalla maggioranza dei condomini e può essere modificato con la stessa maggioranza. Il regolamento contrattuale, invece, è quello predisposto dal costruttore-venditore originario e trascritto nei singoli atti di acquisto: ha forza contrattuale, vincola anche gli acquirenti successivi e, per essere modificato, richiede in linea di principio l'unanimità.
Molti condomini — e molti amministratori — credono che un regolamento contrattuale che proibisce il distacco sia inattaccabile. I giudici hanno chiarito che la legittimità del distacco non può essere compressa da clausole regolamentari che vietino in modo assoluto la rinuncia all'uso dell'impianto, poiché tali disposizioni sarebbero nulle per contrasto con l'interesse pubblico al risparmio energetico e alla tutela ambientale. La clausola è nulla, indipendentemente da chi l'ha scritta e quando. Per il distacco del singolo condomino dall'impianto centralizzato di riscaldamento non occorre la preventiva autorizzazione dell'assemblea o dell'amministratore, a nulla rilevando la clausola del regolamento condominiale di natura contrattuale che lo vieta, resta il fatto che il predetto distacco è subordinato alla produzione di specifica documentazione che provi che dal distacco non derivino aggravi di spesa per gli altri condomini e che dal distacco non si generino danni tecnici all'impianto.
Ma il giorno dopo la Cassazione cambia prospettiva: il regolamento può far pagare di più
Il 19 marzo 2026 — un solo giorno dopo — la stessa Sezione II civile della Cassazione deposita la sentenza n. 6618/2026. La Corte di cassazione, II sezione civile, con la sentenza 6618/2026 del 19 marzo 2026, è tornata sul tema del distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, confermando che il regolamento condominiale di natura contrattuale può legittimamente obbligare il condomino distaccato a concorrere non soltanto alle spese di conservazione dell'impianto, ma anche a quelle di gestione del servizio di cui non usufruisce più.
La logica, a prima lettura, sembra contraddittoria rispetto alla n. 6490: il regolamento non può vietare il distacco, ma può imporle un prezzo economico più alto di quello previsto dalla legge. La contraddizione, però, è solo apparente.
È nulla la clausola del regolamento condominiale che vieti in radice al condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune. Questo limita la libertà di scelta. Diverso è, invece, disciplinare le conseguenze economiche di una scelta liberamente esercitata: su questo versante, il regolamento contrattuale conserva piena forza e può derogare in peius rispetto all'art. 1123 c.c. Si ritengono valide le pattuizioni che sanciscono l'obbligo di partecipazione alle spese per l'adeguamento normativo della centrale termica, a condizione che non introducano oneri manifestamente sproporzionati volti a disincentivare l'esercizio della facoltà del singolo.
Il confine è sottile. Un conto è una clausola che impedisce il distacco in radice: nulla. Un conto è una clausola che dice «chi si distacca partecipa comunque alle spese di gestione»: valida, se non è sproporzionata.
Le spese che il condomino distaccato deve comunque pagare
Anche senza un regolamento contrattuale restrittivo, il distacco non azzerava mai tutte le spese. Il condomino che abbia distaccato la sua unità immobiliare dall'impianto comune di riscaldamento resta obbligato a pagare le sole spese di conservazione, come ad esempio quelle di sostituzione della caldaia, perché l'impianto centralizzato resta un bene di proprietà comune, al quale potrà anche riallacciarsi in caso di un eventuale ripensamento futuro.
L'ordinanza della Corte di Cassazione, Sezione II civile, n. 1098 del 19 gennaio 2026, fornisce chiarimenti rilevanti in materia di impugnazione delle delibere assembleari, distinzione tra nullità e annullabilità e obblighi contributivi dei condomini distaccati. La pronuncia ribadisce che la sostituzione della caldaia, anche quando l'impianto era rimasto inattivo per un lungo periodo, rientra nelle spese di conservazione — non nelle spese di innovazione — e come tale va ripartita tra tutti, distaccati compresi. Secondo i giudici di legittimità, quando un condominio interviene su un impianto preesistente per ripristinarne la funzionalità originaria, agisce nell'ambito della semplice conservazione del bene. Non si tratta di una innovazione perché l'assemblea non crea qualcosa di nuovo e non modifica la destinazione d'uso della centrale termica. Ad esempio, se una caldaia smette di funzionare per un lungo periodo e l'assemblea decide di sostituire i componenti usurati per farla ripartire, questo intervento rientra nella manutenzione straordinaria.
C'è poi il problema del calore involontario, cioè il calore che si disperde comunque attraverso le strutture dell'edificio — pareti, solai, colonne montanti — anche verso gli appartamenti che non usano il riscaldamento centralizzato. Al fine di evitare che il distacco comporti per gli altri condomini ancora allacciati un aggravio di spesa, il condomino distaccato è tenuto a corrispondere al condominio la quota parte millesimale del costo del calore disperso (c.d. calore involontario). Questa quota — che dipende dall'isolamento dell'edificio, dall'esposizione dell'appartamento e dalla norma UNI 10200 — raramente è inferiore al 20-30% della spesa annua di riscaldamento.
Quando il distacco avviene senza la perizia: cosa succede
Uno dei rischi più sottovalutati è quello del distacco eseguito in assenza di documentazione tecnica adeguata. In assenza della perizia, l'amministratore deve portare la questione in assemblea, la quale potrà decidere di vietare il distacco o richiedere una perizia integrativa o, ancora, una controperizia affidata a un tecnico scelto dal condominio. Se il distacco avviene ugualmente, senza che sia stata fornita la prova di assenza di pregiudizi, il condomino si espone a richieste di ripristino e a richieste di pagamento delle spese di esercizio piene, come se non si fosse mai distaccato.
Il diritto al distacco è un diritto individuale garantito dalla legge e non può essere negato da regolamenti, anche se di natura contrattuale, a meno che non si provi un danno tecnico o economico per gli altri condomini. La legittimità dell'operazione deve essere valutata con riferimento al momento in cui il distacco è stato eseguito.
Quest'ultimo principio ha conseguenze pratiche importanti: se al momento del distacco la perizia dimostrava l'assenza di squilibri, un successivo intervento sull'impianto (ad esempio la sostituzione della caldaia) non può retroattivamente invalidare il distacco. Tempus regit actum — la legittimità dell'atto si valuta con le regole in vigore e le circostanze esistenti nel momento in cui viene compiuto.
Cosa fare concretamente prima di staccarsi dal riscaldamento centralizzato
Prima di procedere, è opportuno seguire una sequenza precisa.
Il primo passo è leggere il regolamento condominiale. Se contiene un divieto espresso di distacco, quella clausola è nulla — ma è bene saperlo in anticipo per rispondere alle eventuali opposizioni dell'amministratore. Se invece contiene una clausola che estende le spese ai distaccati, quella clausola può essere valida: occorre valutarne il contenuto prima di procedere.
Il secondo passo è incaricare un tecnico abilitato — ingegnere o geometra con competenze termotecniche — per redigere la perizia che attesti l'assenza di squilibri e di aggravi di spesa per gli altri condomini. La perizia deve essere redatta prima del distacco fisico, non dopo. Il costo di una perizia di questo tipo è variabile, ma raramente scende sotto i 500-800 euro: un investimento modesto rispetto al rischio di trovarsi a pagare anni di spese di esercizio non dovute.
Il terzo passo è comunicare formalmente all'amministratore l'intenzione di distaccarsi, allegando la perizia. Non è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea — la Cassazione lo ha ribadito con la n. 6490/2026 — ma la comunicazione scritta (meglio se raccomandata o PEC) fissa la data e il contenuto della documentazione prodotta.
Infine, occorre verificare se il proprio regolamento contrattuale prevede obblighi di contribuzione alle spese anche post-distacco. In quel caso la scelta di distaccarsi rimane valida, ma il risparmio atteso potrebbe ridursi significativamente: non si pagheranno le spese di consumo diretto, ma si pagherà il calore involontario, le spese di conservazione e — se il regolamento lo prevede — una quota fissa di gestione.
Una tensione giuridica che resta aperta
Le sentenze n. 6490 e n. 6618 del marzo 2026 tracciano un confine abbastanza netto: il regolamento contrattuale non può incidere sulla libertà di distaccarsi, ma può incidere sul costo del distacco. La logica è quella del vigilantibus iura subveniunt — la tutela giuridica assiste chi si attiva e si informa, non chi agisce senza leggere i vincoli contrattuali che ha sottoscritto.
Rimane però una tensione irrisolta che la dottrina ha già segnalato: se il costo imposto dal regolamento contrattuale è talmente alto da rendere economicamente non conveniente il distacco, quella clausola non finisce per produrre lo stesso effetto di un divieto formale? La Cassazione ha risposto con la formula delle clausole «manifestamente sproporzionate» — ma il confine tra onere legittimo e onere disincentivante è destinato a generare nuovo contenzioso. La riforma del condominio prevista dal DDL AS 1816/2026, attualmente in esame alla Commissione Giustizia del Senato, potrebbe essere l'occasione per sciogliere questa ambiguità: il testo, ancora in discussione, interviene su diversi profili della gestione delle spese e dell'impianto comune, ma sul punto del distacco non introduce al momento soluzioni decisive.
Nota di pratica. Nelle pratiche che seguiamo, l'errore più frequente è questo: il condomino esegue il distacco fisico, ritiene di aver chiuso la questione e smette di aprire le comunicazioni dell'amministratore sulle spese di riscaldamento. Quando arriva il decreto ingiuntivo, il distacco risulta privo di documentazione tecnica depositata nei termini — e il condomino si trova a dover provare a posteriori qualcosa che sarebbe stato semplice provare prima. Una raccomandata inviata all'atto del distacco, con la perizia allegata, vale più di qualsiasi difesa successiva.
Domande frequenti
Il regolamento condominiale può vietarmi di staccarmi dal riscaldamento centralizzato?
No. La Cassazione ha ribadito con la sentenza n. 6490/2026 del 18 marzo 2026 che nessun regolamento condominiale — nemmeno quello contrattuale, predisposto dal costruttore e trascritto negli atti di acquisto — può vietare in modo assoluto il distacco. La clausola che vieta il distacco è nulla, ma occorre comunque produrre la perizia tecnica che attesti l'assenza di danni all'impianto e di aggravi di spesa per gli altri.
Se mi distacco, devo ancora pagare qualcosa per il riscaldamento condominiale?
Sì. Anche dopo il distacco restano a carico del condomino le spese di conservazione dell'impianto comune (manutenzione straordinaria, sostituzione della caldaia) e la quota di calore involontario — cioè il calore che si disperde comunque verso il proprio appartamento attraverso le strutture condivise. Se il regolamento contrattuale lo prevede, possono essere dovute anche quote fisse di gestione: quella clausola è valida purché non sia manifestamente sproporzionata.
Devo chiedere il permesso all'assemblea prima di staccarmi?
No. Il distacco dal riscaldamento centralizzato è un diritto individuale che non richiede né l'autorizzazione dell'assemblea né quella dell'amministratore. Occorre però comunicare formalmente la decisione all'amministratore, allegando la perizia tecnica che dimostri l'assenza di squilibri. L'assemblea non concede un permesso: può solo verificare se le condizioni tecniche sono rispettate, e in mancanza della perizia può richiederne una al condomino.
Redazione - Staff Studio Legale MP
