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Se nei prossimi trenta giorni hai un immobile occupato da un inquilino moroso e stai aspettando che il DDL sfratti diventi legge prima di muoverti, stai perdendo tempo prezioso. Ogni mese di attesa è un mese senza canone, con spese condominiali e tasse che corrono, e con la procedura vigente che parte comunque da zero quando finalmente ti decidi. Il DDL in materia di rilascio degli immobili (A.S. 1896) è reale, ma non è legge: il sistema che conta oggi è quello attuale, e usarlo bene fa la differenza tra recuperare l'immobile entro sei mesi o aspettare anni.
Dove si trova davvero il DDL sfratti 2026
Il Consiglio dei Ministri del 30 aprile 2026 ha approvato un disegno di legge con dichiarazione d'urgenza sul rilascio degli immobili. In una prima fase l'intervento era destinato a essere adottato mediante decreto-legge; tuttavia sono emerse criticità legate all'utilizzo dello strumento d'urgenza, e il Governo ha optato per un disegno di legge con dichiarazione d'urgenza — soluzione che, pur mantenendo un iter accelerato, garantisce un maggiore coinvolgimento parlamentare. In data 20 maggio 2026 è stato pubblicato il testo del DDL (A.S. 1896), presentato al Senato. È poi iniziato, in Commissione Giustizia al Senato, l'iter parlamentare del provvedimento.
Il provvedimento è stato approvato dal Governo, ma deve ancora affrontare l'intero iter parlamentare: commissioni, emendamenti, votazioni tra Camera e Senato, pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Tradotto: il sistema attuale resta pienamente in vigore e, realisticamente, i nuovi meccanismi — se confermati — potrebbero entrare in funzione non prima del 2027.
Con il nuovo DDL sfratti posso recuperare casa in 15 giorni?
No, e la risposta merita precisione. I quindici giorni previsti dal DDL si riferiscono al termine entro cui il giudice deve emettere il decreto di rilascio: si tratta della fase del titolo esecutivo, non dello sgombero materiale dell'immobile. Dopo quel decreto, l'esecuzione materiale — con notifica del precetto, intervento dell'ufficiale giudiziario, fissazione della data di accesso — richiede comunque settimane o mesi, esattamente come oggi. I quindici giorni, ammesso che il DDL diventi legge senza modifiche, sono un segmento di una procedura più lunga, non la procedura intera.
Il punto operativo annunciato è: procedura d'urgenza, decreto di rilascio entro 15 giorni dal ricorso e penale dell'1% del canone mensile per ogni giorno di occupazione oltre il termine fissato dal giudice. La penale è la novità più interessante per i proprietari — ma anche questa norma non esiste ancora.
Tre miti da smontare sul DDL Rilascio Immobili
Mito n. 1 — "Aspetto la nuova legge prima di agire". È l'errore più frequente che si registra tra i proprietari che seguono le notizie di stampa. La procedura vigente di convalida di sfratto per morosità, disciplinata dagli artt. 657 e 658 del codice di procedura civile, funziona già oggi. Avviare il procedimento non è incompatibile con le future riforme: se il DDL diventerà legge mentre la causa è in corso, si applicheranno le norme processuali vigenti al momento dei singoli atti. Aspettare non congela nulla a favore del locatore; congela solo il recupero dell'immobile.
Mito n. 2 — "Con il DDL la sanatoria della morosità viene abolita". Non è così. Il DDL riduce da tre a due volte nel corso di un quadriennio la possibilità del conduttore di sanare la morosità; riduce da novanta a quarantacinque giorni il termine che il giudice assegna per il pagamento; e riduce da sessanta a trenta giorni il termine massimo entro il quale il giudice fissa la data dell'esecuzione del rilascio dopo la mancata sanatoria. La sanatoria dunque sopravvive, dimezzata nei tempi e limitata nelle occorrenze. Chi oggi conta su un inquilino che sanmerà alla terza volta deve sapere che, approvata la riforma, quella terza sanatoria non sarà più disponibile. Ma l'istituto resta: permangono nodi critici che il dibattito parlamentare dovrà affrontare, tra cui la compressione della sanatoria priva di misure compensative sull'accesso abitativo.
Mito n. 3 — "Con il titolo notarile salto il tribunale". Il DDL introduce una corsia accelerata per le occupazioni senza titolo e un procedimento monitorio per finita locazione, ma non trasforma il contratto di locazione ordinario in titolo esecutivo notarile automatico. La confusione nasce dal fatto che un contratto stipulato come atto pubblico notarile vale già oggi come titolo esecutivo ai sensi dell'art. 474 c.p.c. — ma è una scelta che si fa al momento della stipula, non un effetto retroattivo della riforma.
Cosa cambia per i proprietari con la riforma degli sfratti 2026?
Il DDL A.S. 1896, che si compone di undici articoli, mira a rendere più rapida ed efficace la restituzione degli immobili, riservando un'attenzione particolare a quelli oggetto di procedimenti per convalida di licenza e sfratto per finita locazione, nonché di sfratto per morosità. Il provvedimento interviene non solo sulle norme relative alla fase esecutiva, ma anche nella preventiva fase di merito; ottimizza le norme in materia di notifica agli stranieri con dimora sconosciuta e ai soggetti irreperibili, e prevede la possibilità di istituire un domicilio digitale specifico per il contratto di locazione.
Il profilo più controverso resta quello esecutivo. Il banco di prova definitivo sarà l'applicazione pratica, la cui qualità dipenderà da risorse umane e strumentali che la clausola di invarianza finanziaria dichiara — con evidente pudore sistematico — di non voler incrementare. In altri termini: se gli ufficiali giudiziari oggi non bastano a smaltire il carico, un decreto che fissa 15 giorni per il titolo non elimina i mesi di attesa per l'accesso materiale all'immobile.
Quando entra in vigore la nuova legge sugli sfratti?
Il provvedimento è stato approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 con dichiarazione d'urgenza, ma non ha ancora completato l'iter parlamentare. Per diventare norma vigente è necessario il voto favorevole di Camera e Senato sul testo definitivo, la promulgazione del Presidente della Repubblica e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Le procedure di sfratto e rilascio attualmente in corso continuano dunque a essere disciplinate dal codice di procedura civile e dalla legge 392/1978 nella versione vigente. Non c'è una data certa: con la dichiarazione d'urgenza l'iter è accelerato, ma emendamenti in commissione e il passaggio alla Camera possono allungare i tempi di molti mesi.
Gli strumenti processuali che il locatore può usare adesso
La procedura di convalida di sfratto per morosità — artt. 658 e ss. c.p.c. — resta lo strumento principale. Si avvia con la notifica dell'intimazione di sfratto con contestuale citazione all'udienza di convalida, fissata dal giudice generalmente entro 30 giorni. Se l'inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto nella stessa udienza e fissa la data di rilascio, tipicamente a 60–90 giorni. Se l'inquilino si presenta e chiede il termine di grazia ex art. 55 L. 392/1978, il giudice può concedere fino a 90 giorni (che il DDL vuole portare a 45) per il pagamento del dovuto. In caso di mancato pagamento nel termine, la convalida è automatica.
Al Tribunale di Verona, i tempi medi per l'udienza di convalida di sfratto si attestano attualmente intorno alle 4–6 settimane dalla notifica per i procedimenti non opposti. Nei casi con opposizione e passaggio al rito ordinario i tempi si allungano sensibilmente — in molti casi oltre 12–18 mesi — il che rende strategicamente rilevante la scelta del momento e del tipo di atto introduttivo.
Sul fronte della giurisprudenza recente, la Cassazione civile, Sez. III, con sentenza 15 luglio 2026, n. 23235, ha chiarito che il diritto di ritenzione del bene da parte dell'originario conduttore non può essere esercitato nei confronti dell'aggiudicatario cui sia stata trasferita la proprietà dell'immobile — un principio che consolida la posizione del locatore/creditore nelle procedure esecutive che si intrecciano con procedure concorsuali o trasferimenti coattivi. La Cassazione civile, Sez. II, con sentenza 29 luglio 2026, n. 24226, è intervenuta in materia di edifici realizzati anteriormente al 1° settembre 1967, confermando che ai fini della validità del negozio traslativo è richiesta soltanto la menzione degli estremi della licenza edilizia: un chiarimento che riguarda la validità del titolo di proprietà su cui si fonda il diritto del locatore ad agire per il rilascio.
Il principio romano tempus regit actum — il momento in cui l'atto è compiuto governa la norma applicabile — vale anche qui: il procedimento avviato oggi è regolato dalle norme vigenti oggi. Se domani cambia la legge, cambiano le norme per gli atti futuri, non per quelli già compiuti. Avviare la procedura subito non comporta alcun rischio di "vedersi applicare la vecchia legge peggiore": al contrario, ogni mese perso è un mese di canoni non riscossi e di immobile indisponibile.
Nikolaj Gogol' scriveva che "la burocrazia è l'arte di rendere possibile l'impossibile e impossibile il possibile". La riforma in arrivo tenta di accorciare i tempi di una macchina che si muove lentamente. Ma affidarsi a una legge non ancora approvata, rinviando un'azione che il diritto vigente già consente, significa farsi frenare da una burocrazia che ancora non esiste.
Nota di pratica
Nelle pratiche che seguiamo, l'errore più frequente non è la scelta sbagliata dello strumento processuale: è il ritardo nell'avvio. I proprietari aspettano un secondo mese, poi un terzo, sperando in un pagamento spontaneo; nel frattempo il debito del conduttore cresce oltre la sua capacità di sanatoria, e il giudice si trova di fronte a una posizione debitoria che rende la sanatoria stessa meno credibile. Prima si avvia la procedura, più è probabile che l'intimazione produca un effetto dissuasivo immediato — con l'inquilino che paga per evitare la convalida — senza nemmeno arrivare all'udienza.
Domande frequenti
Il DDL sfratti è già legge? Posso applicarlo al mio caso?
No. Al momento il DDL A.S. 1896 è in iter parlamentare in Commissione Giustizia al Senato. Le norme vigenti restano quelle attuali del codice di procedura civile e della legge 392/1978. Qualunque procedimento avviato oggi è regolato dalle norme in vigore: il DDL, se approvato, si applicherà agli atti futuri compiuti dopo la sua entrata in vigore.
Cosa succede se avvio lo sfratto adesso e nel frattempo cambia la legge?
Non succede nulla di pregiudizievole per il locatore. Il principio del tempus regit actum fa sì che gli atti processuali già compiuti restino validi. Se le nuove norme prevedono termini più brevi per la sanatoria o procedure più rapide, si applicheranno agli atti ancora da compiere: in ogni caso il locatore non perde i passi già fatti. Aspettare, invece, significa spostare in avanti il dies a quo, cioè il giorno di partenza dell'intera procedura.
Con la riforma potrò davvero ottenere il rilascio in 15 giorni dalla richiesta?
I 15 giorni si riferiscono solo all'emissione del decreto di rilascio da parte del giudice, non all'esecuzione materiale. Dopo il decreto, restano la notifica del precetto — l'atto con cui si avvisa formalmente l'inquilino dell'obbligo di sgombrare —, i successivi interventi dell'ufficiale giudiziario e la fissazione dell'accesso con forza pubblica, se necessario. I tempi complessivi dipenderanno anche dalla disponibilità del personale degli uffici esecutivi, su cui il DDL non interviene con risorse aggiuntive.
Redazione - Staff Studio Legale MP
