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In Italia oltre 3,1 milioni di persone vivono con una disabilità motoria grave, secondo i dati ISTAT più recenti. Molte di queste persone abitano in condomini privi di ascensore, costruiti in epoche in cui l'accessibilità non era nemmeno un tema. Quando uno di questi condomini decide di installare l'impianto, il condomino contrario di solito pensa di avere buone ragioni: la vista dal balcone è peggiorata, il regolamento dice qualcosa, il decoro dell'edificio è compromesso. La Cassazione, con due ordinanze del 2026, ha chiarito quanto quelle ragioni valgano davvero in tribunale. La risposta è quasi sempre: molto poco.
Ascensore condominio barriere architettoniche: cosa dice la legge
La norma cardine è l'art. 2 della Legge n. 13 del 9 gennaio 1989, modificata — in modo decisivo — dal D.L. n. 76 del 2020, convertito con Legge n. 120 del 2020 (il cosiddetto Decreto Semplificazioni). Nella versione vigente, quella norma stabilisce che le opere dirette all'eliminazione delle barriere architettoniche non sono in nessun caso considerate interventi voluttuari, cioè superflui o di lusso, e incontrano come unico limite insuperabile il pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.
Tutto il resto — decoro, vincoli estetici, riduzione parziale della funzione d'affaccio dei balconi, clausole del regolamento condominiale — non basta. Le opere per l'eliminazione delle barriere architettoniche sono legittime anche quando confliggono con il regolamento condominiale, pure di natura contrattuale, il quale recede di fronte all'interesse, di rilievo pubblicistico, all'accessibilità degli edifici.
Sul piano dell'assemblea, per approvare l'installazione dell'ascensore finalizzata all'abbattimento delle barriere architettoniche serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (art. 1136, commi 2 e 3, c.c., richiamati dall'art. 2 L. 13/1989). Se l'assemblea non delibera entro tre mesi dalla richiesta scritta del condomino interessato, o delibera contro, il singolo portatore di handicap può procedere a proprie spese, nel rispetto dei limiti strutturali dell'edificio.
Le due ordinanze del 2026: cosa cambia davvero per chi si oppone
L'installazione di un ascensore esterno, anche se incide sulla percezione visiva o sulla fruizione marginale di alcune parti comuni, non è di per sé illegittima: è quanto ha sostenuto la Cassazione nell'ordinanza n. 23484 del 18 luglio 2026.
Il caso è emblematico. La Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, con ordinanza n. 23484 del 18 luglio 2026, ha definito una lunga contesa giudiziaria nata attorno all'installazione di un ascensore esterno in un edificio di Caorle, originata dall'impugnazione di una delibera assembleare adottata nel settembre del 2017 da parte di alcuni condòmini. Quasi dieci anni di contenzioso, per un risultato che la Cassazione ha liquidato con fermezza: l'impugnazione non stava in piedi. La consulenza tecnica d'ufficio aveva escluso una sensibile menomazione dell'utilità dei balconi, rilevando solo un affievolimento della funzione di affaccio. Affievolimento, non soppressione. La differenza, in diritto, vale tutto.
La seconda pronuncia rafforza la stessa linea da una prospettiva ancora più netta. La Cassazione, con l'ordinanza n. 16428 del 27 maggio 2026, è tornata su un caso molto concreto: un'assemblea condominiale aveva autorizzato l'installazione di un ascensore per consentire a una condomina disabile di uscire di casa. Un altro condomino si era opposto, sostenendo che l'impianto riducesse la luce di una stanza del suo appartamento e compromettesse l'estetica della facciata. La Corte d'Appello di Milano gli aveva dato ragione, ordinando lo smontaggio dell'ascensore. La Cassazione ha però annullato quella decisione, rinviando il caso a un nuovo giudice.
Perché? La Suprema Corte ha censurato la Corte d'Appello per non aver svolto il necessario bilanciamento tra gli interessi in gioco: da un lato, il diritto fondamentale del disabile alla mobilità e alla socializzazione; dall'altro, le facoltà dominicali del vicino. Tale comparazione deve essere condotta alla luce della normativa speciale e dei principi elaborati dalla giurisprudenza costituzionale e di legittimità, che impongono una lettura "rafforzata" del principio di solidarietà condominiale.
Le innovazioni dirette a favorire l'accessibilità dell'edificio devono essere valutate alla luce del principio di solidarietà condominiale e della rilevanza costituzionale dell'interesse alla mobilità e alla socializzazione della persona con disabilità.
Il condominio può impedire l'installazione dell'ascensore per disabili?
No, salvo un caso solo: quello in cui l'opera pregiudichi in modo serio e documentato la stabilità o la sicurezza strutturale dell'edificio. Dal 2020, l'art. 2 della legge n. 13/1989 ha rafforzato questa tutela: le opere dirette ad abbattere le barriere architettoniche non possono essere considerate interventi secondari o sacrificabili con facilità, e possono essere impedite solo quando incidano davvero sulla stabilità o sulla sicurezza dell'edificio. Obiezioni estetiche, richiami al regolamento, lamentele sulla riduzione della luce o della vista non costituiscono un ostacolo giuridicamente sufficiente. Le clausole regolamentari restrittive, o la richiesta di maggioranze qualificate non previste dalla legge, non sono di per sé sufficienti a paralizzare l'iniziativa, salvo che l'opera comprometta la stabilità o la sicurezza del fabbricato o renda la cosa comune concretamente inutilizzabile.
Vale anche il principio vigilantibus iura subveniunt: il diritto tutela chi agisce con strumenti adeguati, non chi si limita a opporsi senza costruire una prova solida.
Che maggioranza serve per approvare l'ascensore in condominio?
Per le delibere finalizzate all'eliminazione delle barriere architettoniche, l'assemblea approva con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio. Questa è una soglia significativamente più bassa rispetto alle innovazioni ordinarie, che richiedono la maggioranza degli intervenuti rappresentante almeno la metà del valore dell'edificio. In pratica, in un condominio di venti unità, è sufficiente che la maggioranza dei presenti in assemblea superi un terzo dei millesimi totali. Il condomino assente che non si era opposto in assemblea non può poi impugnare facilmente la delibera, perché il termine è di trenta giorni dalla comunicazione del verbale per i dissenzienti e di trenta giorni dalla conoscenza per gli assenti.
Come si impugna la delibera che approva l'ascensore?
L'impugnazione si propone davanti al Tribunale nel termine di trenta giorni per i dissenzienti presenti in assemblea e di trenta giorni dalla conoscenza per gli assenti (art. 1137 c.c.). Ma qui sta il punto che quasi tutti sottovalutano, e che distingue un'impugnazione seria da una destinata al rigetto.
L'ordinanza n. 23484 del 18 luglio 2026 conferma la prevalenza dell'interesse collettivo all'accessibilità rispetto ai disagi lamentati dai singoli. Per superare quella prevalenza, il condomino contrario deve depositare una perizia tecnica — meglio se affidata a un ingegnere strutturista — che dimostri non un disagio percepito, ma un pregiudizio oggettivo, misurabile e serio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato. Senza una consulenza tecnica apposita, che entri nel dettaglio dei carichi, delle fondamenta e dei muri portanti, l'impugnazione non ha chance concrete. Il giudice — e lo confermano entrambe le ordinanze del 2026 — non può accogliere un ricorso fondato su valutazioni soggettive.
Il rischio è doppio: rigetto dell'impugnazione e condanna alle spese processuali, che in una causa civile di questo tipo possono facilmente superare i 5.000-8.000 euro tra primo grado e appello. In alcuni fascicoli seguiti dallo studio la condanna alle spese ha riguardato anche il secondo grado, perché la parte aveva insistito senza mai produrre una perizia strutturale.
Cosa succede se non agisci: i rischi dell'inazione per chi vuole l'ascensore
L'angolazione opposta merita attenzione. Se sei il condomino o il familiare di una persona con disabilità che ha bisogno dell'ascensore, e l'assemblea non delibera o delibera negativamente, il rischio dell'inazione è concreto: ogni mese in più senza impianto è un mese in cui il diritto alla mobilità resta sulla carta.
La legge prevede una via autonoma: il condomino interessato può installare l'ascensore a proprie spese, rispettando i limiti dell'art. 1120 c.c. — cioè senza rendere inutilizzabili le parti comuni e senza pregiudicare la struttura. Se l'assemblea si rifiuta di deliberare entro tre mesi dalla richiesta scritta, scatta questo diritto individuale. Non attendere che l'assemblea cambi idea da sola: la richiesta va formulata per iscritto, con raccomandata o PEC, indicando espressamente il riferimento all'art. 2 L. 13/1989, in modo da far decorrere il termine e creare la prova dell'inerzia condominiale.
Quando un'opera è destinata all'eliminazione delle barriere architettoniche, il sacrificio imposto ai singoli condomini deve essere valutato alla luce del dovere di solidarietà che è alla base della vita del condominio. Questo principio non è un'astrazione: si traduce in una posizione processuale molto forte per chi chiede l'ascensore, e altrettanto fragile per chi vi si oppone senza elementi strutturali.
Come ha scritto Martha Nussbaum in Creare capacità, la libertà di movimento è una delle capacità fondamentali senza cui la dignità umana rimane incompleta. Il diritto italiano, con la L. 13/1989 e le sue successive modifiche, ha fatto propria questa stessa logica, trasformando l'accessibilità da concessione a obbligo di solidarietà giuridicamente azionabile.
Nota di pratica
Nelle pratiche che seguiamo in materia condominiale, l'errore più frequente di chi si oppone all'ascensore è presentarsi in udienza con sole fotografie e valutazioni personali sull'impatto estetico. Il giudice non può fare altro che rigettare: la norma è chiara, l'orientamento della Cassazione è consolidato, e senza una CTU strutturale preventiva la causa è persa in partenza. Chi intende impugnare una delibera di questo tipo deve commissionare la perizia tecnica prima di depositare il ricorso, non dopo. Il costo di una perizia strutturale — indicativamente tra 800 e 2.000 euro — è di gran lunga inferiore al rischio di condanna alle spese.
Domande frequenti
Il condomino contrario all'ascensore può chiedere il risarcimento del danno?
Solo se riesce a provare un pregiudizio concreto, serio e causalmente collegato all'opera: non un disagio estetico o una riduzione marginale dell'affaccio, ma una perdita patrimoniale documentabile (per esempio, una significativa riduzione del valore di mercato dell'appartamento attestata da una perizia). La Cassazione ha chiarito che un semplice affievolimento della funzione di affaccio non integra un danno risarcibile.
Il regolamento condominiale contrattuale può bloccare l'ascensore per disabili?
No. Anche il regolamento condominiale di natura contrattuale — quello approvato all'unanimità e trascritto nei rogiti — cede di fronte alle norme sull'eliminazione delle barriere architettoniche. Si tratta di norme imperative, cioè inderogabili, che esprimono un interesse pubblicistico prevalente sulla volontà privata dei condomini.
Se il disabile muore o se ne va, l'ascensore installato a sue spese va rimosso?
No. L'ascensore installato per abbattere le barriere architettoniche non è un diritto personale e intrasmissibile del condomino disabile. Una volta realizzato, diventa parte dell'edificio e non può essere rimosso alla scomparsa del beneficiario. Il diritto all'accessibilità ha una dimensione collettiva: tutela chiunque, anche in futuro, possa trovarsi in condizione di disabilità o ridotta mobilità.
Redazione - Staff Studio Legale MP
