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C'è un copione che si ripete con frequenza quasi meccanica nelle aule dei tribunali italiani: il proprietario notifica l'intimazione di sfratto per morosità, il conduttore compare all'udienza sostenendo che l'appartamento presentava gravi problemi, che aveva «concordato verbalmente» una riduzione del canone, oppure che certi pagamenti erano andati a buon fine senza essere accreditati. Il giudice, se le eccezioni non sono fondate su prova scritta, emette l'ordinanza di rilascio. Il conduttore perde l'immobile e viene condannato a pagare mesi di arretrati, interessi e spese legali.
Questo schema non è un'anomalia: è l'esito fisiologico di difese costruite senza cognizione degli strumenti che la legge effettivamente mette a disposizione. Comprendere quali eccezioni sono davvero esperibili nel procedimento di sfratto per morosità — e in quali forme e tempi — è essenziale tanto per il conduttore che vuole tutelarsi legittimamente, quanto per il locatore che deve sapere cosa aspettarsi.
La sospensione del canone per vizi dell'immobile: un'eccezione a portata limitata
L'eccezione più frequentemente invocata dal conduttore che si oppone alla convalida di sfratto è quella di inadempimento del locatore per vizi dell'immobile, con conseguente sospensione del pagamento del canone ai sensi dell'art. 1460 c.c. La giurisprudenza ha però tracciato confini molto precisi.
Summum ius summa iniuria: il principio ciceroniano torna attuale quando si constata come un'applicazione rigida e acritica della regola sull'inadempimento possa trasformarsi in strumento di abuso. La giurisprudenza ha risposto con criteri di proporzionalità e tempestività che oggi costituiscono il nucleo del giudizio in materia.
Il Tribunale di Milano, Sez. XIII Civile, con sentenza n. 3645 del 6 maggio 2025, ha confermato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore che aveva sospeso integralmente il pagamento del canone, sostenendo l'esistenza di vizi dell'immobile. Dalle perizie depositate è emerso che lo stato dell'immobile rientrava nella normale usura e non integrava un vizio grave tale da compromettere l'abitabilità o l'uso del bene. Il punto decisivo della sentenza riguarda proprio la sospensione integrale del pagamento del canone: la reiterazione dell'inadempimento, unita all'assenza di valide giustificazioni documentate, ha portato il giudice a qualificare la condotta come grave inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c. In termini pratici, semplici carenze manutentive o deterioramenti ordinari non giustificano automaticamente la sospensione del pagamento; il conduttore può eventualmente chiedere riduzione del canone o risoluzione, ma non sospendere unilateralmente l'obbligazione principale.
La linea non cambia anche dove i vizi sussistano davvero. Il canone di locazione rappresenta l'obbligazione principale del conduttore e non può essere sospeso integralmente per il solo fatto di una riduzione del godimento dell'immobile. Tuttavia la giurisprudenza chiarisce un punto fondamentale spesso trascurato: l'eccezione di inadempimento prevista dall'art. 1460 c.c. è ammessa anche quando la prestazione è inesatta, purché vi sia proporzione; se l'immobile è solo parzialmente inutilizzabile, è legittima una riduzione proporzionale.
Questo significa che il conduttore non è privo di tutele, ma deve muoversi con coerenza e tempestività. L'eccezione di inadempimento del locatore e la richiesta di riduzione del canone esigono un comportamento coerente e tempestivo del conduttore nel corso del rapporto, non potendo essere utilizzate in via meramente reattiva e difensiva solo dopo l'intimazione dello sfratto. In altri termini, chi tace i problemi per mesi e poi li solleva soltanto alla prima udienza rischia di vedersi rigettare l'eccezione per tardività e incoerenza comportamentale.
Sul piano strettamente probatorio, la giurisprudenza di merito ribadisce con nettezza la regola dell'onere della prova: il locatore che provi il contratto e alleghi la morosità assolve al proprio onere; il conduttore che invochi pagamenti non accreditati o vizi della cosa locata deve dimostrare, con precisione e tempestività, i fatti estintivi o modificativi idonei a paralizzare la pretesa. In mancanza di tale prova, la morosità mantiene il proprio carattere risolutivo e legittima sia la declaratoria di scioglimento del contratto sia la condanna al pagamento dei canoni dovuti sino al rilascio. Vale anche il punto tecnico sui bonifici: il pagamento eseguito mediante bonifico si perfeziona, sul piano satisfattivo, solo con il conseguimento della disponibilità della somma da parte del creditore. Il mero ordine di disposizione, o la generica allegazione di un disguido bancario, non valgono a trasferire sul locatore il rischio del mancato accredito.
Il termine di grazia e la mediazione obbligatoria dopo l'opposizione
Quando il conduttore non vuole opporsi nel merito ma si trova temporaneamente in difficoltà, lo strumento più efficace rimane il termine di grazia previsto dall'art. 55 della L. 392/1978. Quando un inquilino non è in regola con i pagamenti mensili, la legge offre un'ultima possibilità per evitare l'esecutività dello sfratto: il termine di grazia. Questa agevolazione è applicabile esclusivamente ai contratti a uso abitativo. Secondo l'orientamento prevalente il termine assegnato dal giudice è perentorio: se scade senza il pagamento integrale, la sanatoria non è più possibile e lo sfratto viene convalidato.
Il quadro potrebbe irrigidirsi. Un disegno di legge del Governo (A.S. 1896), che a fine ottobre 2026 era ancora all'esame della Commissione Giustizia del Senato in prima lettura, propone di ridurre da tre a due le sanatorie consentite nell'arco di quattro anni e di accorciare i termini concedibili dal giudice (45 giorni, 60 nei casi più gravi). Non è legge: oggi resta in vigore l'art. 55 nel testo attuale. L'obiettivo dichiarato del disegno di legge è chiaro: resta la possibilità per l'inquilino moroso di chiedere al giudice un termine di grazia per saldare i canoni arretrati ed evitare lo sfratto, ma la logica è quella di contrastare la morosità cronica, distinguendo tra chi vive un effettivo disagio economico e chi sfrutta consapevolmente i ritardi del sistema.
Il terreno più insidioso si apre quando il conduttore si oppone alla convalida: il rito sommario si trasforma in giudizio di merito e, a quel punto, scatta l'obbligo della mediazione. Su questo snodo si è pronunciato il Tribunale di Enna con sentenza 21 gennaio 2026, n. 56. Il Tribunale ha dichiarato l'improcedibilità del giudizio avente ad oggetto le domande proposte in sede di intimazione di sfratto per morosità, in ragione della mancata attivazione, da parte del locatore, della procedura di mediazione obbligatoria. La questione centrale è: su chi grava questo onere? Secondo l'orientamento prevalente, nel giudizio di opposizione al procedimento di intimazione di sfratto per morosità l'onere di attivarsi per la promozione della procedura di mediazione obbligatoria grava sul locatore intimante, in quanto parte che introduce il procedimento e intende ottenere la convalida dello sfratto. Tale riparto dell'onere è coerente con la funzione deflattiva della mediazione e con il principio di effettività della tutela giurisdizionale, evitando che l'inadempimento del conduttore si traduca in un aggravio procedurale a suo carico.
Il punto è quindi delicato per entrambe le parti: nella fase sommaria di convalida il procedimento speciale di sfratto non richiede mediazione preventiva. Sì dopo l'opposizione: se il giudice dispone il mutamento del rito, la mediazione diventa obbligatoria e l'onere grava sul locatore. Il mancato esperimento comporta l'improcedibilità del giudizio di merito; quanto alla sorte dei provvedimenti già emessi nella fase sommaria, gli orientamenti dei giudici non sono uniformi.
Esiste poi uno strumento di tutela spesso sottovalutato: il Fondo per la morosità incolpevole. Il Fondo è destinato agli inquilini che hanno ricevuto un atto di intimazione di sfratto per morosità, ma che non riescono a pagare l'affitto a causa di una perdita o consistente riduzione del reddito sopravvenuta — licenziamento, malattia grave, cassa integrazione. Le somme possono essere utilizzate per sanare i debiti arretrati con il proprietario, per garantire un deposito cauzionale in un nuovo contratto, o per coprire alcune mensilità di affitto in una nuova abitazione. La legge di bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 908) lo ha rifinanziato con 2 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027; il contributo arriva fino a 12.000 euro per inquilino, richiedibili al Comune di residenza, per chi non paga per perdita o riduzione del reddito con ISEE sotto i 26.000 euro e contratto registrato.
Il dato finale che emerge dalla giurisprudenza più recente è che la legge offre al conduttore in difficoltà strumenti reali: la riduzione del canone proporzionata ai vizi documentati, il termine di grazia, l'eccezione di inadempimento proporzionata. Ciò che non è più tollerato è l'uso meramente dilatorio di questi istituti — la sospensione unilaterale del canone senza alcuna contestazione preventiva, le eccezioni sollevate tardivamente solo alla prima udienza, gli accordi verbali di modifica del contratto non supportati da alcuna prova scritta. Rudolf von Jhering apriva La lotta per il diritto (1872) così: «il fine del diritto è la pace, il mezzo per raggiungerlo è la lotta». Nel contenzioso locatizio quella lotta si prepara prima dell'udienza, non durante.
Redazione - Staff Studio Legale MP
