Un proprietario convinto di aver risolto il problema edilizio del proprio immobile pagando una sanzione pecuniaria. Un altro che attende fiducioso una risposta del Comune rimasta nel silenzio per oltre sessanta giorni, interpretandola come implicita approvazione. Un terzo che punta tutto sul decreto Salva Casa senza verificare la tipologia di abuso. Tre storie molto comuni, tre esiti quasi sempre deludenti: la giurisprudenza più recente ha chiarito in modo netto che la sanatoria abuso edilizio non è uno strumento elastico, e che le vie di fuga che molti ritengono percorribili sono in realtà sbarrate dalla norma e dai giudici.
Il pilastro che nessuna novità legislativa ha intaccato: la doppia conformità
Il cuore di ogni percorso di regolarizzazione edilizia è il principio della doppia conformità, sancito dall'art. 36 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia). L'opera abusiva deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente in due momenti distinti: sia al momento in cui l'abuso è stato realizzato, sia al momento in cui viene presentata la domanda di sanatoria. È una condizione cumulativa, non alternativa: manca anche uno solo dei due requisiti, e la sanatoria è giuridicamente preclusa.
Il cosiddetto "Salva Casa" ha tentato di ampliare le possibilità di sanatoria ma limitatamente ad alcune tipologie di difformità lievi, mantenendo comunque la regola della doppia conformità per gli interventi più invasivi, ossia quelli realizzati in totale assenza di permesso a costruire o in totale difformità da esso. Chi sperava che il decreto d.l. n. 69/2024 aprisse una finestra ampia sulla regolarizzazione degli abusi gravi ha dovuto ricredersi. La doppia conformità classica, per sanare un abuso, richiede la conformità edilizia e urbanistica dello stesso sia al momento della realizzazione dell'intervento che al momento della presentazione dell'istanza, mentre l'accertamento di conformità semplificato ex Salva Casa mitiga la situazione richiedendo soltanto la conformità edilizia "prima" e quella urbanistica "dopo". Questa distinzione è fondamentale: il canale semplificato dell'art. 36-bis è riservato a difformità parziali, variazioni essenziali e assenza di SCIA, non agli abusi che integrano nuova costruzione senza titolo alcuno.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 34813/2025, ha posto la parola fine su un caso emblematico: la Corte conferma la condanna per lavori edilizi eseguiti senza permesso di costruire, chiarendo che gli interventi abusivi che hanno comportato modifiche sostanziali non possono essere regolarizzati tramite sanatoria se il permesso di costruire ottenuto riguarda opere sostanzialmente diverse da quelle realizzate e/o risulta assente la doppia conformità prevista dalla legge.
Sul fronte della conformità antisismica, la giurisprudenza è altrettanto rigorosa. La Corte ha richiamato un ulteriore principio relativo alla materia antisismica, ricordando che il requisito della doppia conformità deve ritenersi escluso anche nel caso di opere eseguite senza il preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica. Con la sentenza n. 15726/2026, la Cassazione ribadisce il sistema tradizionale dell'accertamento di conformità tra doppia conformità urbanistica e tutela paesaggistica, mentre il nuovo art. 36-bis del Decreto Salva Casa apre a un modello di regolarizzazione profondamente diverso.
Il silenzio del Comune non è assenso: il primo grande equivoco
Uno degli errori più frequenti consiste nel credere che, presentata l'istanza di accertamento di conformità, il mancato riscontro del Comune entro sessanta giorni possa aprire spiragli favorevoli. Il giudice amministrativo ha confermato che il silenzio formatosi sull'istanza di accertamento di conformità costituisce un provvedimento tacito di rigetto tipico, che si perfeziona automaticamente allo spirare del termine previsto dalla legge. Ne deriva che non è necessario un provvedimento espresso né trovano applicazione le garanzie proprie del procedimento ordinario, come il preavviso di rigetto.
Il Consiglio di Stato, con la sentenza del 9 aprile 2026, n. 2851, ha affrontato con particolare chiarezza questo meccanismo. La sentenza Consiglio di Stato, 9 aprile 2026, n. 2851 chiarisce che, nelle istanze di accertamento di conformità, il punto decisivo resta la doppia conformità, mentre la fiscalizzazione dell'abuso non può sostituire i requisiti mancanti. La pronuncia spiega che non basta che l'opera oggi sembri compatibile o che il tempo abbia reso meno evidente l'abuso. La sanatoria non serve a riscrivere il passato, ma a verificare se l'intervento poteva essere legittimo secondo le regole applicabili in entrambi i momenti.
Il TAR Lazio, con la sentenza del 18 febbraio 2026, n. 3086, aveva già tracciato lo stesso confine con nettezza: la sanatoria ordinaria non è uno strumento elastico né una via di regolarizzazione "negoziabile"; è un rimedio tipizzato, costruito su presupposti stringenti. Quando la doppia conformità non sussiste, il silenzio dell'amministrazione non è un vuoto: è un rigetto, con tutte le conseguenze che ne derivano.
Fiscalizzazione e sanatoria: il secondo grande equivoco da sfatare
Il secondo equivoco — forse il più pericoloso sul piano pratico — riguarda la cosiddetta fiscalizzazione dell'abuso, ovvero la possibilità, prevista dall'art. 34 del d.P.R. 380/2001, di sostituire la demolizione con il pagamento di una sanzione pecuniaria nei casi di parziale difformità dal permesso di costruire. Molti proprietari e talvolta persino tecnici confondono questo istituto con una forma di regolarizzazione: non lo è.
Il rapporto tra accertamento di conformità e fiscalizzazione dell'abuso viene spesso sovrapposto nella pratica, ma la sentenza del Consiglio di Stato n. 2851/2026 lo tiene nettamente distinto. I giudici di Palazzo Spada hanno ribadito che si tratta di due istituti che operano su piani diversi. In particolare, la cosiddetta fiscalizzazione dell'abuso edilizio rileva esclusivamente nella fase esecutiva dell'ordine di demolizione e non incide sulla legittimità del provvedimento repressivo. La disposizione ha natura eccezionale e derogatoria, sicché l'Amministrazione può valutarne l'applicazione solo in sede esecutiva, e comunque unicamente a seguito di un puntuale accertamento tecnico che attesti l'impossibilità di procedere alla demolizione senza compromettere le parti legittimamente assentite dell'edificio.
Il pagamento della sanzione, pur impedendo la demolizione delle opere abusive, non rimuove il carattere antigiuridico delle stesse, né legittima ulteriori lavori eseguiti in assenza o in difformità del prescritto titolo abilitativo, in assenza di un formale titolo in sanatoria. Le conseguenze pratiche di questa distinzione sono rilevanti in qualsiasi operazione di compravendita: un immobile con abuso solo "fiscalizzato" non è un immobile regolarizzato, e chi acquista si espone al rischio di ereditare un ordine di demolizione ancora attivo.
Il terzo equivoco riguarda l'abuso edilizio antico e la sanatoria per comportamento concludente o per effetto del tempo trascorso. Un abuso edilizio resta tale anche dopo quarant'anni, anche se il Comune ha rilasciato il certificato di agibilità, e anche se ha approvato successivi titoli edilizi, che in ogni caso sanatoria non sono. Lo ribadisce il Consiglio di Stato con la sentenza 01362/2026, che conferma l'ordinanza di demolizione parziale su un fabbricato costruito nel 1981 in violazione delle distanze minime. La sentenza è particolarmente istruttiva perché esclude sistematicamente ogni atto successivo alla costruzione come possibile fonte di sanatoria implicita: il certificato di agibilità rilasciato nel 1983 attesta la salubrità dell'uso, non la regolarità urbanistica; anche quando presuppone una verifica di conformità edilizia, questa è funzionale al solo rilascio dell'agibilità e non produce effetti sul piano dei titoli edilizi.
Il principio latino vigilantibus iura subveniunt non potrebbe trovare applicazione più calzante: il diritto assiste chi è vigile, non chi confida nel passare del tempo per vedere sanata una violazione che la legge non assorbe spontaneamente.
Vale la pena richiamare, a proposito della complessità di questi meccanismi, la riflessione del giurista Norberto Bobbio, secondo cui la funzione del diritto non è soltanto regolare i comportamenti, ma rendere prevedibili le conseguenze delle scelte: in materia edilizia, la prevedibilità dipende integralmente dalla capacità di leggere correttamente la norma prima di costruire, non dopo.
Cosa fare in concreto: la mappa degli strumenti disponibili
Chi si trova di fronte a un immobile con irregolarità edilizie deve innanzitutto qualificare con precisione il tipo di abuso, perché da questa classificazione dipende lo strumento attivabile. Gli abusi in totale difformità o in assenza di permesso di costruire restano soggetti alla sola sanatoria ordinaria ex art. 36, con doppia conformità piena. Il soggetto interessato a sanare l'abuso edilizio deve provare la doppia conformità edilizia e urbanistica dell'opera da regolarizzare, sia con riferimento al momento della realizzazione della stessa, che al momento della presentazione della relativa istanza di sanatoria nel caso della sanatoria classica, ma anche nel caso di quella semplificata dove è sufficiente invece la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda ed edilizia al momento della realizzazione.
Le parziali difformità e le variazioni essenziali possono invece accedere al canale semplificato dell'art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa, con un onere probatorio meno gravoso ma pur sempre rigoroso. In entrambi i casi, l'onere di dimostrare la doppia conformità grava sul richiedente la sanatoria, e le dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà fornite da vicini non sono prove sufficienti per attestare l'epoca di realizzazione di un'opera abusiva.
Sul fronte dei tempi, occorre sapere che per gli abusi edilizi privi di titolo o in totale difformità, il termine ultimo per richiedere la sanatoria è di 90 giorni dalla notifica dell'ordine di demolizione, mentre la possibilità di presentare la domanda fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative si applica solo agli interventi di ristrutturazione "pesante" e non alle nuove costruzioni abusive.
Altro aspetto spesso trascurato: la responsabilità per abuso edilizio può continuare a coinvolgere chi ha realizzato l'opera illegittima anche dopo la perdita della proprietà dell'immobile, come confermato dalla Cassazione con la sentenza n. 7070/2026. E simmetricamente, l'ordine di demolizione segue l'immobile e non la persona: anche il nuovo proprietario è obbligato a eseguirlo se l'abuso non è sanabile, come nel caso di mancanza di doppia conformità.
La gestione di un abuso edilizio è dunque una questione che richiede anzitutto un'analisi tecnica e giuridica rigorosa della situazione di partenza: identificazione della tipologia di difformità, ricostruzione dello stato normativo al momento della realizzazione, verifica della conformità attuale, valutazione dei vincoli paesaggistici e antisismici eventualmente presenti. Solo a esito di questa analisi è possibile individuare, se esiste, un percorso di regolarizzazione realmente praticabile. La giurisprudenza più recente conferma che i margini per scorciatoie si sono ulteriormente assottigliati, e che la chiarezza dei presupposti normativi è oggi più che mai la bussola indispensabile per chi vuole proteggere il valore e la commerciabilità del proprio patrimonio immobiliare.
Redazione - Staff Studio Legale MP
