Immaginate di versare per quattro anni una quota mensile di diverse centinaia di euro convinti che quei soldi siano un investimento verso la casa che acquisterete. Poi, alla scadenza, cambiano le vostre condizioni economiche e non riuscite a ottenere il mutuo. Quanto recuperate? Dipende quasi interamente da come è scritto il contratto. È questa la domanda che molti conduttori in rent to buy si pongono troppo tardi, quando il testo dell'accordo è già siglato e le clausole critiche — quelle che determinano le sorti del denaro versato — non erano state negoziate con la necessaria attenzione.
Il rent to buy, disciplinato dall'art. 23 del D.L. 12 settembre 2014 n. 133 (convertito con L. 11 novembre 2014 n. 164), è un contratto tipico con causa mista: godimento immediato dell'immobile e futura, eventuale, alienazione. La legge ne fissa i contorni essenziali ma lascia alle parti un ampio margine di autonomia negoziale su punti decisivi. Ed è proprio in questo spazio di libertà che si annidano i rischi principali.
La ripartizione del canone: una clausola che vale migliaia di euro
Il canone periodico nel rent to buy si compone obbligatoriamente di due quote distinte: una per il godimento del bene — assimilabile al canone locatizio — e una da imputare al prezzo di acquisto. La legge impone che le parti definiscano espressamente tale ripartizione, ma non ne stabilisce la misura. Nella prassi, le percentuali variano enormemente: si incontrano contratti con quota-prezzo del 30%, altri con il 60% o oltre. Questa variabile è tutt'altro che neutra.
Rebus sic stantibus: il brocardo latino, che richiama la mutabilità delle circostanze, è quanto mai pertinente qui. Il conduttore che negozia la quota-prezzo al momento della firma ragiona sulle proprie capacità finanziarie di allora, ma il contratto durerà anni. Una quota-prezzo elevata riduce il capitale da versare al rogito, ma aumenta il rischio per il conduttore se alla scadenza decide — o è costretto — a non acquistare: quella somma, infatti, in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, deve essere restituita dal concedente secondo quanto stabilito nell'accordo. Il comma 1-bis dell'art. 23 L. 164/2014 prescrive che le parti definiscano contrattualmente la quota che il concedente deve restituire nel caso di mancato acquisto. Ma «definiscano» non significa che vi siano limiti minimi obbligatori: il concedente potrebbe, in assenza di cautela, spuntare una clausola che prevede la restituzione di soli interessi legali, o addirittura una penale che erode ulteriormente quanto restituito.
È dunque essenziale che il conduttore negozi una clausola chiara sulla restituzione integrale — o quasi integrale — della quota-prezzo, con previsione di interessi adeguati e, preferibilmente, di una tempistica certa per il rimborso. Il venditore, dal canto suo, ha interesse a inserire meccanismi di trattenimento parziale a titolo indennitario, che fungano da compensazione per il mancato rogito e per il costo-opportunità di aver tenuto l'immobile vincolato per anni.
Ipoteca sull'immobile e rischio revocatoria: cosa insegna la giurisprudenza recente
Uno degli scenari più insidiosi — e tra i meno approfonditi nella contrattualistica standard — è quello dell'immobile già gravato da ipoteca al momento della stipula del rent to buy. La giurisprudenza recente ha fornito indicazioni preziose su questo terreno.
La Corte d'Appello di Firenze, con sentenza depositata il 10 marzo 2026 (pronuncia resa in sede di rinvio a seguito di Cass. civ. ord. n. 7876/2023), ha respinto l'azione revocatoria avanzata da una banca contro due contratti di rent to buy stipulati su immobili già gravati da ipoteca in favore dell'istituto. Il ragionamento della Corte ruota attorno al concetto di eventus damni: poiché la banca disponeva già di un'ipoteca anteriore alla stipula dei contratti contestati, la conclusione di quegli accordi non poteva arrecarle alcun pregiudizio concreto, dato che il diritto di sequela ipotecario permaneva intatto. La domanda revocatoria è stata quindi dichiarata inammissibile per difetto del presupposto del danno.
Questa pronuncia illumina un rischio speculare e spesso trascurato: per il conduttore, l'ipoteca anteriore costituisce invece un pericolo reale. L'art. 8 comma 5 del D.L. 133/2014 precisa che la trascrizione del rent to buy non prevale sull'ipoteca iscritta anteriormente a garanzia del finanziamento dell'intervento edilizio. In senso più generale, se l'immobile è gravato da un'ipoteca anteriore alla trascrizione del contratto di godimento, il creditore ipotecario mantiene la precedenza in caso di esecuzione. Il conduttore che per anni ha versato la quota-prezzo potrebbe trovarsi a dover acquistare un bene già aggredito da una procedura esecutiva avviata dalla banca creditrice del venditore.
La cautela pratica è una sola: prima della firma, verificare sistematicamente la situazione ipotecaria e pregiudizievole dell'immobile, e inserire nel contratto una clausola risolutiva espressa che consenta al conduttore di sciogliersi dall'accordo — con restituzione integrale di tutte le somme versate — nel caso in cui sopravvenga o si aggravi un pregiudizio ipotecario sull'immobile.
Sul fronte della risoluzione per inadempimento, occorre ricordare che la legge fissa una soglia minima inderogabile: il contratto si risolve solo quando il conduttore non paghi un numero di canoni non inferiore a un ventesimo del totale complessivo (art. 23, comma 3, D.L. 133/2014). Questa regola tutela il conduttore, ma non esaurisce lo spazio per pattuizioni più articolate. La Cass. civ., Sez. I, ord. 18 marzo 2026 n. 6481 ha affrontato il tema delle domande di risoluzione proposte prima del fallimento del convenuto, chiarendo che tali domande — ove trascritte anteriormente alla dichiarazione di fallimento — diventano improcedibili in sede di cognizione ordinaria e devono essere portate avanti secondo il rito speciale della procedura concorsuale. Questo principio ha implicazioni dirette per chi ha un rent to buy in corso con una controparte che versi in difficoltà finanziarie: il momento in cui agire è determinante, e agire prima della dichiarazione di insolvenza del concedente può fare la differenza tra recuperare le somme versate o perderle in un concorso con altri creditori.
Infine, il tema della provvigione del mediatore merita una menzione, anche perché continua a generare contenzioso. Il Tribunale di Verona, con sentenza n. 2037 del 24 settembre 2025, aveva condannato una società a versare la provvigione integrale al mediatore già dalla stipula del contratto di godimento, sul presupposto che l'affare fosse concluso. La decisione è stata sospesa dalla Corte d'Appello di Venezia nel 2026, la quale ha riconosciuto la natura duale del contratto: la fase locativa è attuale e certa, ma la fase traslativa dipende dall'esercizio dell'opzione da parte del conduttore, e fino a quel momento il diritto alla provvigione per la compravendita non può considerarsi maturato. Chi acquista un immobile con il meccanismo del rent to buy attraverso un'agenzia deve dunque prestare attenzione alla struttura del mandato di mediazione e al momento in cui sorge l'obbligo di pagare il compenso.
Come osservava Stefano Rodotà, il contratto non è mai solo un documento tecnico: è la forma giuridica che una relazione tra persone assume nel tempo. Costruire bene quella forma, sin dalla negoziazione, è l'unico modo per evitare che ciò che sembrava un'opportunità si trasformi in un contenzioso. Nel rent to buy, la distanza tra un contratto ben redatto e uno approssimativo può valere anni di risparmi versati senza la possibilità di recuperarli.
Redazione - Staff Studio Legale MP
