Immaginate di aver venduto casa in buona fede, allegando l'attestato di prestazione energetica redatto da un tecnico di fiducia. Mesi dopo ricevete una citazione in giudizio: l'acquirente sostiene che la classe energetica dichiarata nell'APE non corrisponde alla realtà e chiede il risarcimento del maggior prezzo pagato. Non è uno scenario eccezionale: è una casistica concreta e ricorrente, che la giurisprudenza ha già affrontato con soluzioni tutt'altro che favorevoli al venditore.
APE: da adempimento burocratico a documento con valore giuridico sostanziale
L'attestato di prestazione energetica è disciplinato dall'art. 6 del D.Lgs. n. 192/2005, così come profondamente modificato dal D.L. n. 63/2013 e dalla legge di conversione n. 90/2013. La norma impone al proprietario un duplice obbligo: l'obbligo di dotazione, cioè di far redigere l'APE prima di immettere l'immobile sul mercato, e l'obbligo di allegazione, cioè di consegnarlo e allegarlo al contratto al momento della stipula, sia in caso di compravendita che di locazione. La classe energetica e l'indice di prestazione energetica globale devono inoltre comparire già negli annunci di vendita o di affitto pubblicati su qualsiasi mezzo di comunicazione commerciale.
Fino al 2013, la mancata allegazione comportava la nullità del contratto. Il regime attuale, introdotto dal D.L. n. 145/2013, ha eliminato la sanzione della nullità automatica, sostituendola con sanzioni amministrative pecuniarie: da 3.000 a 18.000 euro per la compravendita, e da 1.000 a 4.000 euro per i contratti di locazione (ridotte alla metà se il contratto non supera i tre anni). Le sanzioni, che gravano in solido su entrambe le parti del contratto, non esonerano dall'obbligo successivo di depositare l'attestato presso la regione entro quarantacinque giorni.
Ci si potrebbe fermare qui, pensando che, eliminata la nullità, il rischio sia circoscritto al pagamento di una multa. Sarebbe un errore grave.
La giurisprudenza ha chiarito da tempo che la mancata consegna dell'APE, pur non invalidando il contratto, legittima l'acquirente a domandare la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore ai sensi del combinato disposto degli artt. 1477, 1453 e 1455 del Codice civile, poiché è interesse del compratore acquisire un bene conforme alla normativa vigente. La Corte di Cassazione, con sentenza civile 13 novembre 2018 n. 29211, ha precisato che in sede di rogito è onere del notaio verificare la regolarità della documentazione energetica esibita, costituendo essa documento relativo alla proprietà e all'uso della cosa venduta, con conseguente obbligo di segnalazione alla Regione in caso di carenza, a pena di sanzione disciplinare.
Ma è sul profilo dell'APE errato — quello che esiste ma non corrisponde alla reale prestazione energetica dell'immobile — che la tensione giuridica si fa massima.
Il Tribunale di Trani, con sentenza 30 dicembre 2022 n. 1955, ha stabilito che quando la classe energetica indicata nell'APE allegato al rogito è superiore a quella effettiva, con conseguente perdita di valore dell'immobile, l'acquirente ha diritto al pieno risarcimento del danno. I giudici hanno applicato la categoria civilistica della vendita aliud pro alio — richiamando il principio enunciato dalla Cass. civ., Sez. II, 31 marzo 2006 n. 76305 — osservando che la cosa consegnata era diversa da quella pattuita non solo fisicamente, ma per le sue caratteristiche funzionali ed economiche essenziali: l'acquirente, se avesse conosciuto la classe reale fin dall'inizio, avrebbe concordato un prezzo diverso.
Ancora più severo il piano penale. La Corte di Cassazione penale, con sentenza 10 marzo 2017 n. 16644, ha affermato che la vendita di un immobile con caratteristiche energetiche diverse da quelle dichiarate nell'APE integra il reato di truffa contrattuale. La Corte ha respinto la difesa del costruttore — che invocava il proprio affidamento nelle valutazioni del tecnico certificante — rilevando che la difformità tra i lavori eseguiti e quelli progettati, e il risparmio di spesa che ne era conseguito, non potevano essere ignoti all'imprenditore. La buona fede, in questi casi, deve essere provata positivamente, e non si presume per il solo fatto di aver incaricato un tecnico.
I nuovi obblighi dal Decreto MASE 28 ottobre 2025 e le insidie del rinnovo tacito
Il quadro normativo si è ulteriormente complicato con il Decreto del Ministero dell'Ambiente e della Sicurezza Energetica del 28 ottobre 2025 — pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 5 dicembre 2025 n. 283 e operativo dal 3 giugno 2026 — che aggiorna il sistema di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici. Il decreto non modifica il formato dell'APE, ma incide in modo diretto sulle regole tecniche che determinano la classe energetica. Ne consegue che un attestato redatto prima di tale data, pur formalmente valido per l'intero periodo decennale, potrebbe fotografare una prestazione calcolata con metodologie ormai superate, con il rischio che il divario tra classe dichiarata e prestazione reale diventi più ampio e più facilmente contestabile.
Va poi considerato un profilo che sfugge spesso al proprietario-locatore: la questione del rinnovo tacito del contratto di locazione. Il Ministero dell'Ambiente e della Sicurezza Energetica, con l'interpello n. 30213 del 17 febbraio 2025, ha confermato in modo netto che nel caso di rinnovo tacito di un contratto di locazione abitativa — sia nella formula 4+4 che nella formula 3+2 previste dalla Legge n. 431/1998 — qualora l'APE sia scaduto durante la vigenza del contratto, il proprietario è obbligato a rinnovarlo. La scadenza dell'APE avviene al trentuno dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata dei controlli di manutenzione dell'impianto termico: un meccanismo subdolo, perché spesso il proprietario ignora che il suo attestato sia già decaduto.
A questo si aggiunge la nuova prospettiva introdotta dalla Direttiva UE 2024/1275 (EPBD IV), in fase di recepimento: qualora il legislatore italiano recepisse la disposizione che abbassa a cinque anni la validità degli APE per gli immobili classificati in classe D o inferiore, la promozione di immobili con attestati divenuti obsoleti farebbe scattare automaticamente le sanzioni del D.Lgs. 192/2005 per pubblicità non conforme.
Vi è, infine, un rischio spesso trascurato che riguarda il finanziamento: le banche erogano i cosiddetti mutui green a tassi agevolati solo per immobili in classe A o B certificata. Se l'APE risulta erroneo, l'istituto di credito può revocare le condizioni agevolate, con ulteriori danni a carico del venditore che ha garantito implicitamente la correttezza della documentazione.
Come ricordava Rudolf von Jhering, il diritto non protegge chi dorme sui propri diritti, ma nemmeno chi li trasferisce su basi false. Il principio vigilantibus iura subveniunt vale per entrambe le parti: tanto per l'acquirente che pretende le tutele previste dalla legge, quanto per il proprietario che deve verificare l'esattezza di ogni documento prima di firmare.
In questo scenario, la diligenza nella redazione e nella verifica dell'APE non è più una cautela facoltativa: è un elemento che può determinare la sorte economica e giuridica dell'intera transazione. Il dato tecnico — la classe energetica — è diventato a tutti gli effetti un dato negoziale, su cui l'acquirente fonda le proprie aspettative di valore, i propri calcoli sui costi di gestione e le proprie possibilità di accesso al credito. Trattarlo con approssimazione espone a conseguenze che il semplice pagamento di una sanzione amministrativa non può sanare.
Redazione - Staff Studio Legale MP
